路遙知馬力，日久見人心。
 
      自泰禾陷入資金鏈危機(jī)以來，黃其森從未轉(zhuǎn)出手中持有的北科建股份。反觀北科建，卻不斷往二股東傷口“撒鹽”。
 
      6月4日，北科建將與泰禾合作的北科建泰禾麗春湖院子項目置上了“貨架”。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，北科建擬轉(zhuǎn)讓北京瑞坤置業(yè)有限公司（簡稱“瑞坤置業(yè)”）51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價3.7億元，后者正是北科建泰禾麗春湖院子的項目公司。
 
      這并不是北科建首次“甩賣”瑞坤置業(yè)51%股權(quán)。今年4月中旬，它就曾在北交所掛牌出售，彼時尚未公開底價。
 
      樂居財經(jīng)獲悉，自2019年以來，北科建泰禾麗春湖院子因“減配”問題頻遭業(yè)主維權(quán)，目前只剩少量現(xiàn)房出售。
 
      眼下，北科建不僅將雙方合作“結(jié)晶”放上貨架，還將二股東泰禾告上法院，公開撕破臉。
 
      狀告二股東
 
      泰禾深陷“債務(wù)危局”后，北科建及雙方合作的北科建泰禾麗春湖院子的處境，也備受外界關(guān)注。
 
      早在2014年7月，瑞坤置業(yè)以23.3億元摘得北京昌平沙河區(qū)域的麗春湖項目地塊，溢價率5.91%，樓面價28156元/平方米。次年，泰禾與北科建就該宗地塊展開合作，引入泰禾院子系產(chǎn)品。
 
      項目開盤后，曾以55.3億元的成績，成為2017年度中國別墅市場、北京別墅市場和北京商品住宅市場“三冠王”，并占據(jù)中國別墅市場歷年銷冠。
 
      也是在這一年年中（2017年6月），泰禾集團(tuán)以17.49億元受讓寧波科橋持有的北京科技園建設(shè)23.32%股權(quán)，成為北科建的第二大股東。
 

      截止目前，北科建有四位股東，包括北京市國資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司、泰禾集團(tuán)、北京城建投資發(fā)展股份有限公司、北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司分別持股54.45%、26.43%、14%、5.12%。

      北科建要離泰禾而去      

      眼下，雖然黃其森與泰禾陷入暫時性危機(jī)，卻并未“倒賣”手中的北科建股權(quán)。
 
      但反觀北科建，不僅將雙方合作“結(jié)晶”放上貨架，還將二股東泰禾告上法院，公開撕破臉。
 
      事件起因要從2018年4月24日說起，瑞坤置業(yè)與福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“福州泰禾”）訂立《借款協(xié)議》，前者向后者提供借款3.43億元，借款期限自2018年4月26日至2018年8月6日，借款年利率6.5%。
 
      樂居財經(jīng)查閱獲悉，瑞坤置業(yè)有三位股東，包括福州泰禾、北科建以及北科建全資子公司北京京雁置業(yè)有限責(zé)任公司，分別持股49.0002%、48%、2.9998%。

      北科建要離泰禾而去

      根據(jù)《借款協(xié)議》，如若福州泰禾未在協(xié)議約定的期限內(nèi)償還借款及利息，則未還款項借款利率按銀行同期貸款利率4倍計算，直至借款全部還清，并承擔(dān)由此為瑞坤置業(yè)帶來的一切損失。

      假設(shè)按照銀行同期貸款利率5%計算，4倍就是20%，這不亞于放“高利貸”的利率。
 
      還款期限已至，泰禾并未將借款全部還清。2018年12月19日，瑞坤置業(yè)、北科建與福州泰禾簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定瑞坤置業(yè)將其對福州泰禾的上述借款本息轉(zhuǎn)讓給北科建。
 
      同日，福州泰禾向北科建及瑞坤置業(yè)出具《承諾函》，同意在案涉借款未歸還之前，瑞坤置業(yè)有權(quán)將福州泰禾應(yīng)分得股利直接抵扣上述借款的利息及本金。同時為擔(dān)保償還，2019年4月1日，福州泰禾將其持有的瑞坤置業(yè)49%的股權(quán)質(zhì)押給北科建。

      2019年9月22日，泰禾集團(tuán)出具《關(guān)于償還北京瑞坤有限責(zé)任公司借款的還款計劃》，承諾就上述3.43億元借款及利息承擔(dān)償還義務(wù)。此后，各方達(dá)成將北科建向泰禾集團(tuán)的股東分紅款用于抵扣《借款協(xié)議》項下借款的計劃。

 
      之后，福州泰禾、泰禾集團(tuán)以現(xiàn)金支付、抵扣股東分紅款的方式償還了《借款協(xié)議》項下的部分本金及利息。但截至2020年8月10日，福州泰禾、泰禾集團(tuán)尚欠北科建本金3.11億元及利息303.31萬元未償還。
 
      一直拿不到錢的北科建，終于將二股東泰禾起訴至法院，請求判令福州泰禾、泰禾集團(tuán)向北科建支付借款本金3.11億元及利息303.31元。同時，北科建有權(quán)以福州泰禾持有的瑞坤置業(yè)49%的股權(quán)折價或拍賣、變賣的價值在上述第一項確定的債權(quán)范圍內(nèi)優(yōu)先受償。
 
      “撬動”基金并購
 
      該拿地的拿地，該合作的合作，北科建似乎也未受泰禾危機(jī)影響。
 
      6月21日，一家名為“濟(jì)南領(lǐng)秀睿華管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）”的公司悄然成立，注冊資本6.3億元，目前尚無對外投資。
 
      這家新設(shè)立的公司有三位股東，北京科寰信息咨詢中心（有限合伙）（下稱“北京科寰”）、華潤深國投信托有限公司（下稱“華潤信托”）、北科建科睿資本管理（北京）有限公司（下稱“科睿資本”）各占股53.16%、46.83%、0.01%。
 
      其中，大股東北京科寰由北科建和科睿資本各占股99.8%、0.2%，后者又為北科建100%控股子公司。換言之，這家新公司實際是由北科建和華潤信托合資成立。
 
      樂居財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，這并非雙方合作的第一家公司。近年來，北科建與華潤系合作甚密，且科睿資本均在其中扮演了重要角色。
 
      最早在2018年11月，由科睿資本作為GP發(fā)起設(shè)立，北科建及華潤信托、華潤資產(chǎn)作為LP共同投資的南寧領(lǐng)秀潤紅有限合伙基金，通過增資方式獲得華潤置地溫州七都島項目公司49%股權(quán)。這是雙方的首次合作。
 
      之后，科睿資本又以同一模式，并購了華潤置地溫州潤睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溫州鼎潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等多個溫州項目公司。
 
      繼與華潤建立合作關(guān)系后，去年科睿資本又搭上中國金茂，取得金茂珠海斗門項目50%股權(quán)，借此進(jìn)駐粵港澳大灣區(qū)。
 
      據(jù)悉，科睿資本為北科建并購業(yè)務(wù)投資平臺，成立于2016年底，2018年初正式運營，注冊資本1000萬元，目前對外投資了7家子公司，持股比例在0.0158%至0.2217%不等。
 
      官方信息顯示，科睿資本在管基金規(guī)模已擠進(jìn)百億行列，投資項目包含產(chǎn)業(yè)、商辦和住宅不同業(yè)態(tài)，覆蓋上海、杭州、溫州、濟(jì)南、珠海等多個熱點城市。顯然，北科建以科睿資本為“武器”，擴(kuò)充了不少土地儲備。
 
      “科技地產(chǎn)”的尷尬
 
      如果要寫一部京城地產(chǎn)史，北科建一定是繞不過的存在。其頭頂“中關(guān)村締造者”的光環(huán)，出身不凡。
 
      北科建［全稱“北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司”］成立于1999年，是圍繞北京市落實中關(guān)村建設(shè)使命，專門成立的市屬開發(fā)企業(yè)。最早由8家國資單位發(fā)起設(shè)立，北京首創(chuàng)、北京城建、北京國資經(jīng)營公司分別為前三大股東。
 
      主要任務(wù)是負(fù)責(zé)中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)一級土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點是建設(shè)中關(guān)村西區(qū)、國家級軟件園及西二旗規(guī)劃范圍內(nèi)住宅建設(shè)用地的一級開發(fā)建設(shè)。
 
      之后，由于中關(guān)村土地成本上升，北科建盈利能力下降，原股東北京首創(chuàng)和北京城建萌生退意，于2007年將手中持有的北科建股份轉(zhuǎn)讓給了北京市國資公司。
 
      2009年，北科建謀劃上市，但因國資改制等原因未果。也是在那年，北科建從政府平臺企業(yè)向市場化轉(zhuǎn)型，走出北京，先后在青島和長三角地區(qū)開發(fā)了藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、嘉興智富城、無錫中關(guān)村軟件園等項目。
 
      市場轉(zhuǎn)型的同時，北科建高層也一直在思考北科建作為園區(qū)開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展方向。2011年，北科建正式確定走“科技地產(chǎn)”路線。
 
      但科技地產(chǎn)的落地和實踐并不容易，需大量資金投入，盈利又非一朝一夕之事。北科建曾賴以生存中關(guān)村科技園項目老本不夠吃，新項目又尚未成熟，以至于一度陷入青黃不接的尷尬。
 
      2015年，北科建集團(tuán)總經(jīng)理郭瑩輝提出，“未來要通過拓展和并購等多種方式，加速發(fā)展增量”。當(dāng)年8月，北科建并購上海融真虹橋商務(wù)廣場，首開產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目并購之先河。之后，北科建開啟“買買買”之路，并購已然成為其擴(kuò)張的重要方式。