??“深圳地鐵會(huì)長(zhǎng)期持有萬科股票?！?面對(duì)近段時(shí)間連續(xù)下跌的萬科股票，深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰給現(xiàn)場(chǎng)股東拋出了一顆“定心丸”。

??這是6月30日萬科股東會(huì)上的一幕。

??事后來看，萬科的這場(chǎng)股東會(huì)開的確實(shí)有些不是時(shí)候。當(dāng)天，萬科A（000002. SZ）開盤后隨即走低，盤中一度跌出23.5元/股的52周最低價(jià)。午后稍有回升，至收盤報(bào)23.81元/股，漲0.04%。

??對(duì)比今年3月初的最高點(diǎn)，萬科A股價(jià)近三個(gè)月來已跌去超30%。這樣的價(jià)格，顯然很難讓在場(chǎng)的股東感到滿意。以至于在提問環(huán)節(jié)一開始，股價(jià)問題首先被拋向了高管層。

??對(duì)于萬科股價(jià)的下跌，郁亮說，目前房地產(chǎn)公司包括萬科的股票受到了很大的影響，這其中有行業(yè)的因素。但在主觀上，萬科要更努力，用行動(dòng)去回應(yīng)股東的關(guān)切。

??除此以外，一周前萬科廣受關(guān)注的一系列組織變動(dòng)和人事安排，在這場(chǎng)股東會(huì)也有了詳細(xì)的解答。

??郁亮對(duì)此表示，萬科要從開發(fā)為主，轉(zhuǎn)為開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重。這是個(gè)非常大的轉(zhuǎn)變，為此要從地產(chǎn)總部變?yōu)榧瘓F(tuán)總部，精力放在轉(zhuǎn)型發(fā)展上。因此開發(fā)業(yè)務(wù)的組織也要根據(jù)市場(chǎng)的接近性，客戶的相近性等因素，劃小作戰(zhàn)單元。才有利于做好產(chǎn)品和服務(wù)、精益運(yùn)營、發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

??人事的安排則主要基于組織變動(dòng)的考慮，“基于戰(zhàn)略和組織的考慮，還要進(jìn)行事人匹配，根據(jù)事情來選合適的人才。”郁亮稱。

??對(duì)于自身被從總部調(diào)往印力負(fù)責(zé)商業(yè)一事，王海武稱，自己主動(dòng)申請(qǐng)去做商業(yè)業(yè)務(wù)，主要希望自己在這方面起到一些新的作用，并在后續(xù)能有更多的可能性，有更多學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

??而除了備受熱議的組織與人事上的變動(dòng)，萬科這場(chǎng)近4個(gè)小時(shí)的股東會(huì)，還出現(xiàn)了諸多的新變化。當(dāng)中，不僅深鐵第一次出現(xiàn)在非換屆的股東會(huì)上，“以股代息”、設(shè)立職工代表董事也作為新元素出現(xiàn)在萬科的股東會(huì)上。

??如郁亮所言，這些新變化或者都是基于萬科“從開發(fā)為主，轉(zhuǎn)為開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重”的大方向戰(zhàn)略而決定，是其在房地產(chǎn)管理紅利時(shí)代下的動(dòng)作和轉(zhuǎn)型。但這些調(diào)整效果如何，目前仍不得而知。

??回應(yīng)區(qū)域調(diào)整與人事變動(dòng)

??過去這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致拿地成本增加，開發(fā)商的毛利出現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，萬科也不例外。今年一季度，萬科實(shí)現(xiàn)營收622.6億元，增長(zhǎng)30.3%；歸屬于上市公司股東凈利潤12.9億元，增長(zhǎng)3.4%。而其房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入的毛利率16.1%，有較大的下滑。

??對(duì)于這點(diǎn)，祝九勝在股東會(huì)上表示，過往幾年地價(jià)占房?jī)r(jià)比是逐步上升的，最終都會(huì)體現(xiàn)在毛利上，從中短期來看毛利下降是行業(yè)的趨勢(shì)。但這個(gè)難題并非無解，萬科的方向是確定的，就是要從以開發(fā)為主向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重轉(zhuǎn)變，從單一賽道轉(zhuǎn)向多賽道。

??“我們以前注重從開發(fā)業(yè)務(wù)里面獲取利潤?，F(xiàn)在對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)我們?cè)诓粩嗵岣邩?biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也大膽提出來向經(jīng)營類業(yè)務(wù)要利潤。” 祝九勝稱，萬科正在不斷往正確的方向上走。

??具體而言，萬科未來將會(huì)圍繞兩個(gè)大的方面開展相應(yīng)的工作，一方面是鞏固提升基本盤，另一方面是從過去以開發(fā)為主向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重轉(zhuǎn)變。在這個(gè)過程中不管是個(gè)人，還是公司的調(diào)整安排，都是基于這樣的考慮。

??就在一周前的6月23日，萬科在其內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會(huì)上宣布，公司將全面加速“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”的轉(zhuǎn)型發(fā)展，為此將啟動(dòng)一系列組織和人事安排。當(dāng)中，不僅將現(xiàn)有的五區(qū)域細(xì)分為七區(qū)域。人事層面也出現(xiàn)大“換防”。

??在當(dāng)天的股東上，郁亮對(duì)萬科此次的組織調(diào)整做了正面的回答。

??為何將萬科區(qū)域從5個(gè)裂變?yōu)?個(gè)？郁亮表示，萬科從開發(fā)為主，轉(zhuǎn)為開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，是個(gè)非常大的轉(zhuǎn)變，為此要從地產(chǎn)總部變?yōu)榧瘓F(tuán)總部，精力放在轉(zhuǎn)型發(fā)展上。開發(fā)業(yè)務(wù)的組織也要做大調(diào)整，根據(jù)市場(chǎng)的接近性，客戶的相近性等因素，劃小作戰(zhàn)單元，為七個(gè)區(qū)域。

??“否則地域范圍太大的話，協(xié)同效應(yīng)不易發(fā)揮，范圍太小的話，協(xié)同效應(yīng)太小。管理幅度合適，有利于做好產(chǎn)品和服務(wù)、精益運(yùn)營、發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)?！被趹?zhàn)略和組織的考慮，還要進(jìn)行事人匹配，根據(jù)事情來選合適的人才。郁亮稱，“近期的組織調(diào)整都是圍繞戰(zhàn)略而來的。”

??對(duì)于自己被從總部調(diào)到印力，王海武稱，“我也是受到感召，特別愿意在這樣的大背景下，在新的業(yè)務(wù)上有所建樹和有所學(xué)習(xí)。所以我主動(dòng)申請(qǐng)能不能去做商業(yè)業(yè)務(wù)，加入到印力團(tuán)隊(duì)，在這方面起到一些新的作用，也希望自己在后續(xù)能有更多的可能性，有更多學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)?！?/p>

??人才計(jì)劃“兩條腿”

??事實(shí)上，將得力干將派往新業(yè)務(wù)，尋求業(yè)務(wù)的擴(kuò)張是萬科一直以來的風(fēng)格。也是其內(nèi)部人才激發(fā)的重要組成部分。郁亮表示，萬科在吸引人才，保持公司活力方面，目前主要靠?jī)蓷l腿：一個(gè)是內(nèi)部人才激發(fā)，踏踏實(shí)實(shí)，從基層奮斗出來；第二條是通過“大江大?！币M(jìn)外部人才。

??在內(nèi)部人才激發(fā)上，其指出，2011年，朱保全從萬科南京公司總經(jīng)理的職位，主動(dòng)選擇去物業(yè)，如今收獲非常好的業(yè)績(jī)，表現(xiàn)非常出色。此外，兩年多前，集團(tuán)前COO張旭主動(dòng)選擇去物流。而王海武一個(gè)禮拜前剛從COO崗位，選擇去做商業(yè)總裁則是最新的一個(gè)例子。

??在“大江大海”方面，則包括引進(jìn)深圳市地鐵集團(tuán)有限公司黨委副書記、董事、總經(jīng)理黃力平作為非獨(dú)立董事。郁亮認(rèn)為，萬科如今的大量經(jīng)營業(yè)務(wù)，需要人才激發(fā)。

??值得一提的是，今年3月業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮才說人才是萬科的兩個(gè)“短板”之一。如今，他表示：“雖然行業(yè)對(duì)人才吸引力有所下降，好在萬科既能有效激發(fā)內(nèi)部人才，也有大江大海的外部引進(jìn)方式，以支持轉(zhuǎn)型發(fā)展需要?！?/p>

??事實(shí)上，擬新設(shè)立職工代表董事，也可看作是萬科這一人才計(jì)劃的補(bǔ)充。早在5月25日，萬科發(fā)布了《萬科企業(yè)股份有限公司章程》修訂對(duì)照表。當(dāng)中提到董事會(huì)設(shè)職工代表擔(dān)任的董事1名，擔(dān)任董事的職工代表須為在公司連續(xù)工作滿三年以上的職工，經(jīng)職工代表大會(huì)民主選舉產(chǎn)生后直接進(jìn)入董事會(huì)。這一議案在股東會(huì)當(dāng)天得以審議。

??萬科表示，多元、均衡的董事會(huì)結(jié)構(gòu)一方面使公司能融合多元化視野，發(fā)揮多方能力的作用，完善公司治理結(jié)構(gòu)；又能充分發(fā)揮混合所有制機(jī)制的優(yōu)勢(shì)，支持萬科健康可持續(xù)發(fā)展。

??另一方面，擬在H股實(shí)行“以股代息” 的年度利潤分配方案，是萬科這場(chǎng)股東的一個(gè)新變化之一。據(jù)了解，早在2013年國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資本市場(chǎng)中小投資者合法權(quán)益保護(hù)工作的意見》，提出了建立多元化投資回報(bào)體系，研究“以股代息”的制度，豐富股利的分配方式。

??資料顯示，萬科目前已發(fā)行H股股份數(shù)量1,893,535,668股，按照2020年度末期股息每股人民幣1.25元計(jì)算，如果全體H股股東選擇以代息股票替代現(xiàn)金收取末期股息，假設(shè)以2021年6月15日前的5個(gè)交易日公司H股平均每股收市價(jià)25.65港元為例計(jì)算，萬科最多將發(fā)行1.12億股代息股份，占萬科已發(fā)行H股股份總數(shù)的約5.91%，占其已發(fā)行股份總數(shù)的約0.96%。擬攤薄的股本不到1%。

??朱旭表示，用股票來代替現(xiàn)金紅利的發(fā)放是香港上市公司非常常規(guī)的做法，它是給股東一個(gè)選擇權(quán)。這更好地保護(hù)了投資者的權(quán)益，特別是中小股東的權(quán)益。其稱，如果這次能夠獲得股東大會(huì)的認(rèn)可，萬科不排除下一次提交董事會(huì)和股東大會(huì)進(jìn)行審議。

??“物業(yè)一定會(huì)上市”

??當(dāng)天股東會(huì)上，有股東提出，萬科法定公積金已經(jīng)超過50%，今年還是按照65%提任意公積金，公司未來是否會(huì)下調(diào)計(jì)提任意公積金，增加分紅的比例。

??對(duì)此，郁亮表示，分紅是公司給股東回報(bào)的一個(gè)方式，但還是需要兼顧平衡。其指出，特別今年以來房地產(chǎn)出現(xiàn)了諸多變化，雙集中、三道紅線的出臺(tái)，讓企業(yè)的錢比過往更金貴、更重要了。尤其在房地產(chǎn)的重資產(chǎn)行業(yè)，更需要錢。從派息上，萬科希望給股東提供穩(wěn)定、可預(yù)期的派息，公司基本上是按照35%的派息率進(jìn)行派息，股息率在4%-5%之間。

??“如果錢在我們手里不能創(chuàng)造更多價(jià)值，完全沒有投資機(jī)會(huì)了，才應(yīng)該把它全分掉……如果行業(yè)還有發(fā)展機(jī)會(huì)的話，我覺得應(yīng)該是現(xiàn)在這樣，部分留在公司里，以便抓住未來的發(fā)展機(jī)會(huì)?！?/p>

??其表示，對(duì)于三道紅線、雙集中等行業(yè)新規(guī)，萬科始終把握六個(gè)字：“不貪婪、不恐懼”。

??對(duì)于雙集中導(dǎo)致的企業(yè)拿地壓力，祝九勝稱，“雙集中對(duì)我們的投資策略和投資原則來說，沒有根本性的變化，我們還是按照穩(wěn)健的投資原則進(jìn)行投資，在有人口新增、有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、有完善配套的片區(qū)強(qiáng)化投資?！?/p>

??據(jù)了解，政策實(shí)施至今，22個(gè)城市基本已完成首輪雙集中供地。在這輪供地中，萬科共拿地塊47宗，可售面積717.5萬平方米，花了558.6億元，占前6個(gè)月的總投資的40%以上。祝九勝稱，大體上節(jié)奏和結(jié)構(gòu)還是合理的。

??在當(dāng)天股東會(huì)一個(gè)有趣的插曲是，一名萬科業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)表示自己住的小區(qū)，保安笑得比較少。而自己之前買的一個(gè)萬科樓盤，幾萬塊定金幾年過去了仍沒退到手上。

??郁亮對(duì)此稱，“我會(huì)告訴物業(yè)首席合伙人朱保全，保安禮儀應(yīng)該更溫暖，不要像儀仗隊(duì)?！睂?duì)于定金退款問題，其表示，萬科為此專門上了“一塊錢“項(xiàng)目，通過這個(gè)項(xiàng)目，會(huì)全面簡(jiǎn)化流程。

??“抱歉我們的工作不夠到位，給你添麻煩了。”郁亮表示。

??不僅僅是萬科，近段時(shí)間以來，物業(yè)板塊一直是房地產(chǎn)追逐的熱點(diǎn)。自2018年物業(yè)上市潮觸發(fā)至今，仍有源源不斷的房企在分拆物業(yè)走向資本上市?；氐饺f科上面，2020年，萬物云全口徑收入達(dá)182.04億元，同比增長(zhǎng)27.36%，在管面積達(dá)5.66億平方米。當(dāng)之無愧成為了萬科的第二大營收來源。

??但相對(duì)于其超七千億的房地產(chǎn)規(guī)模而言，物業(yè)管理營收占萬科的總收入仍不到4%。對(duì)此疑問，郁亮表示，衡量一個(gè)業(yè)務(wù)值不值錢，很難僅從收入去衡量。他指出，萬物云未來是一個(gè)平臺(tái)，未來衡量它的價(jià)值既要看本身業(yè)務(wù)的規(guī)模、收入增長(zhǎng)等情況，也會(huì)關(guān)注新業(yè)務(wù)的開辟。

??對(duì)于物業(yè)的上市問題，他又一次指出，會(huì)考慮在未來適當(dāng)?shù)臅r(shí)候給它做上市安排，但目前還沒有上市計(jì)劃?！拔覀兊奈飿I(yè)服務(wù)，一定會(huì)讓它上市的，這點(diǎn)放心。但如果我們只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，我覺得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我們是一個(gè)城市服務(wù)商，我覺得會(huì)變得很重要?！庇袅琳f。