??四年前的11月底，海爾集團(tuán)董事局大樓內(nèi)格外熱鬧，青島市相關(guān)政要，海爾集團(tuán)董事局副主席、總裁周云杰帶領(lǐng)一眾高管相聚一起，舉行簽約儀式。

??當(dāng)天，即墨區(qū)政府與青島海爾體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司（下稱“海爾體育”）簽訂了《即墨溫泉田橫運(yùn)動休閑特色小鎮(zhèn)框架合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，海爾將投資300億元，對標(biāo)德國巴登巴登小鎮(zhèn)、意大利蒙特貝盧納小鎮(zhèn)，將小鎮(zhèn)打造成世界級體育運(yùn)動休閑項(xiàng)目。

??白云蒼狗，近四年時間過去了，即墨運(yùn)動小鎮(zhèn)似乎“消聲滅跡”。6月28日，海爾地產(chǎn)也從小鎮(zhèn)項(xiàng)目公司“海爾體育”中全身而退。

??與最初的高調(diào)亮相相比，如今海爾地悄無聲息的退出，卻顯得尤為落寞。

??當(dāng)大潮退去,方知誰在裸泳。事實(shí)上，在當(dāng)初特色小鎮(zhèn)建設(shè)的浪潮中，海爾地產(chǎn)所投資即墨運(yùn)動小鎮(zhèn)只是其中一個縮影，當(dāng)大潮退去后，諸多特色小鎮(zhèn)倒閉，留下的只有“雞毛”。

??誰來接盤？

??改名或是海爾退出的先兆。5月底，青島海爾體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司的名稱變更為青島領(lǐng)海和航產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司。緊接著6月28日，海爾體育的股東發(fā)生大換血。

??變更前，由君一控股（曾用名“海爾地產(chǎn)”）持股100%；變更后，新增股東青島領(lǐng)海眾嘉資產(chǎn)管理有限公司（下稱“領(lǐng)海眾嘉資管”）持股100%。法定代表人也由相恒國變更為尹航。

??四年前，作為小鎮(zhèn)“風(fēng)口”下的產(chǎn)物，海爾地產(chǎn)在項(xiàng)目地曾風(fēng)光無限，海爾體育也得到了大規(guī)模曝光。

??資料顯示，海爾體育成立于2017年9月，注冊資本5000萬元，經(jīng)營范圍涉及體育場館的投資管理及建設(shè)、體育健身服務(wù)、對體育項(xiàng)目的投資開發(fā)等。這與體育小鎮(zhèn)建設(shè)不謀而合。

??截至目前，海爾體育對外投資4家企業(yè)，3家已注銷，僅剩青島?？道蕫傊脴I(yè)有限公司仍在業(yè)，持有80%-100%股權(quán)不等，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、體育產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)等。

??新股東領(lǐng)海眾嘉資管有何背景，能爽快接盤海爾地產(chǎn)300億的“小鎮(zhèn)夢”？

??樂居財(cái)經(jīng)獲悉，該企業(yè)成立于2021年1月，注冊資本1000萬元，由尹航、李衛(wèi)東各持股股40%、60%。其經(jīng)營范圍涉及自有資金投資的資產(chǎn)管理服務(wù)、以自有資金從事投資活動、認(rèn)證咨等，僅對外投資海爾體育1家企業(yè)。

??其中，大股東李衛(wèi)東對外投資13家企業(yè)（2家已注銷），注冊資本100萬元-6000萬元不等，同時持有20%-100%不等股權(quán)，涵蓋了房地產(chǎn)、批發(fā)、零售、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)。

??對于山東省高唐縣百姓而言，李衛(wèi)東并不陌生，他是當(dāng)?shù)刂髽I(yè)家，也是恒冠系的掌舵者。

??資料顯示，2002年，山東恒冠企業(yè)初創(chuàng)于青島，下屬有青島金石恒冠置業(yè)有限公司、山東茂隆華泰控股有限公司等十多家分支公司，是集制造、貿(mào)易、地產(chǎn)、投資、養(yǎng)生、物流、駕培及能源開發(fā)為一體的多元化的大型實(shí)業(yè)公司。目前，恒冠企業(yè)擁有凈資產(chǎn)19億元。

??二股東尹航是李衛(wèi)東商業(yè)上的好基友。除了在收購海爾體育上有合作外，兩人還共同投資青島盛潤醫(yī)療器械有限公司、青島東興領(lǐng)航產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司等。

??值得注意的是，兩年前，尹航就曾與海爾體育關(guān)系“曖昧”，他是海爾體育對外投資企業(yè)的股東。

??例如，體現(xiàn)在青島?？岛銗傊脴I(yè)有限公司（已注銷）股權(quán)上，海爾體育持股90%，尹航持股10%；另外，在青島?？道蕫傊脴I(yè)有限公司股權(quán)上，海爾體育、青島海泉啟航體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司各持股90%、10%。股權(quán)穿透可知，青島海泉啟航體育大股東為尹航，持股47%。

??就此而言，在這筆海爾體育“易主”交易中，尹航角色更像是“牽線人”。不僅自己作為股東，還引來有資金實(shí)力的“好友”李衛(wèi)東。

??資金鏈“迷霧”

??四年前，300億元的投資項(xiàng)目即墨溫泉田橫運(yùn)動休閑特色小鎮(zhèn)，投資規(guī)模之大賺足了人們的眼球，各大媒體爭相報(bào)道。

??公開資料顯示，該小鎮(zhèn)打造成涵蓋體育賽事、全民健身、教育培訓(xùn)、演藝、養(yǎng)老大健康、全域旅游等多個業(yè)務(wù)板塊的世界級體育運(yùn)動休閑項(xiàng)目。其中在配套服務(wù)方面，建設(shè)有體育主題公寓、體育生態(tài)智慧社區(qū)等。

??2017年5月，即墨溫泉田橫運(yùn)動休閑特色小鎮(zhèn)是青島唯一入選國家體育總局公布的第一批國家運(yùn)動休閑特色小鎮(zhèn)試點(diǎn)項(xiàng)目。加之，青島市相關(guān)政要還親自蒞臨簽約現(xiàn)場，足以代表項(xiàng)目的的重要性。

??諸多光環(huán)加持下的重要項(xiàng)目，海爾地產(chǎn)為何將引以為傲的即墨小鎮(zhèn)“拱手讓人”？

??事實(shí)上，該項(xiàng)目簽約初期，獲得了大量關(guān)注，此后卻一直處于“消失”狀態(tài)。直至2019年，即墨區(qū)政府、青島藍(lán)谷管理局、海爾體育簽署合作協(xié)議，三方將在青島藍(lán)谷建設(shè)水上運(yùn)動嘉年華項(xiàng)目，以及后續(xù)有賽事在小鎮(zhèn)舉行，才有了新動態(tài)的浮出。

??據(jù)悉，即墨溫泉田橫運(yùn)動休閑特色小鎮(zhèn)是海爾在青島打造的第一個運(yùn)動休閑主題特色小鎮(zhèn)。根據(jù)規(guī)劃，小鎮(zhèn)總面積4.1平方公里。2019年10月信息顯示，相關(guān)部門已完成土地組卷初步工作，項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作正在有序推進(jìn)。

??形成落差的是，今年年初，有消息指向，2019年簽約的水上運(yùn)動嘉年華項(xiàng)目（小鎮(zhèn)組成部分），至今沒有任何進(jìn)展。政府相關(guān)部門則回復(fù)道：“這個項(xiàng)目我們現(xiàn)在還在商談中，因?yàn)榇嬖谫Y金及其他一些問題，項(xiàng)目還沒落地?！?/p>

??眾所周知，文旅項(xiàng)目屬于投資大，“回血”慢，甚至還很可能面臨長期虧損局面。而該運(yùn)動休閑小鎮(zhèn)投資規(guī)模更是高達(dá)300億元。對于海爾地產(chǎn)來說，是一個大數(shù)字。

??事實(shí)上，海爾地產(chǎn)近幾年業(yè)績也不盡人意。數(shù)據(jù)顯示，海爾地產(chǎn)在2017年-2018年分別實(shí)現(xiàn)198.1億元、233.6億元銷售流量金額，在2019年-2020年則分別實(shí)現(xiàn)179.7億元、230.1億元銷售全口徑金額。不難看出，近四年，其銷售業(yè)績一直在200億上下徘徊。

??目前，該小鎮(zhèn)項(xiàng)目進(jìn)展到什么程度？樂居財(cái)經(jīng)嘗試致電項(xiàng)目公司，但電話并未接通。咨詢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)置業(yè)顧問，得到的回復(fù)是，“對該小鎮(zhèn)不熟悉”。

??至此，在有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)展消息少之又少的情況下，即墨溫泉田橫運(yùn)動休閑特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目像一團(tuán)“迷霧”，變得撲朔迷離。

??小鎮(zhèn)“不香”了

??當(dāng)達(dá)摩利斯之劍落下，資本四處逃竄，風(fēng)口上的小鎮(zhèn)留下的只有一地“雞毛”。海爾地產(chǎn)退出運(yùn)動休閑小鎮(zhèn)只是一個縮影。

??如今，不少特色小鎮(zhèn)出現(xiàn)資金鏈斷裂、商戶逃離甚至淪為“空城”。數(shù)據(jù)顯示，至少有100個“文旅小鎮(zhèn)”處于爛尾、倒閉狀態(tài)等。例如，當(dāng)初名噪全國的 “成都清明上河圖”龍?zhí)端l(xiāng)和楊店卓爾小鎮(zhèn)就面臨上述問題。

??無論是耗資20億元?dú)v時4年的龍?zhí)端l(xiāng)，還是總投資50億元占地32000畝的楊店卓爾小鎮(zhèn)，在項(xiàng)目落地之初風(fēng)光無限，如今卻成為“失敗”典型案例。

??其中，龍?zhí)端l(xiāng)以清明上河圖為噱頭，規(guī)劃設(shè)計(jì)卻仿照周莊、烏鎮(zhèn)，而主街用《紅樓夢》的金陵十二釵命名，街上又有晚清民國風(fēng)景雕塑，定位“混亂”。其投資商正是房企上海裕都投資（集團(tuán)）有限公司。

??而楊店卓爾小鎮(zhèn)項(xiàng)是由卓爾發(fā)展集團(tuán)投資興建，打造成為集農(nóng)業(yè)種植、旅游、生活服務(wù)配套等為一體的現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光小鎮(zhèn)，但沒過多久便停工。由于卓爾在進(jìn)入楊店鎮(zhèn)以前并未涉及農(nóng)業(yè)生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)，在打造該項(xiàng)目的過程中，總規(guī)化和詳規(guī)一直在不斷變化，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，最后只建設(shè)了700畝桃花景區(qū)。

??這些紅極一時看似成功的特色小鎮(zhèn)，隨著時間推移走向衰敗淪為空城，其背后原因令人深思。

??彼時，由于政策調(diào)控、地價(jià)及市場競爭加劇，企業(yè)在招拍掛、收并購等方式之外，借助特色小鎮(zhèn)名義通過捆綁資源拿地蔚然成風(fēng)。截止2018年7月，克而瑞房企銷售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，累計(jì)涉及項(xiàng)目數(shù)量數(shù)百個。

??由于房企在傳統(tǒng)開發(fā)的基礎(chǔ)上，能夠嫁接優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，帶來工作機(jī)會和經(jīng)濟(jì)增長，因此，政府在出讓土地時相對給予一定的優(yōu)惠，使企業(yè)獲取土地的成本降低?！岸∽骊旁u樓市”曾指出，根據(jù)典型企業(yè)借助利用產(chǎn)業(yè)資源或IP拿地的公開資料可以看出，嫁接資源獲取的土地價(jià)格平均是周邊的51%，土地價(jià)格優(yōu)勢明顯。

??這也導(dǎo)致諸多特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，看似是做產(chǎn)業(yè)，實(shí)則為房企披著小鎮(zhèn)外衣賣住宅。2018年9月，國家發(fā)改委明確指出，淘汰有房地產(chǎn)化傾向的特色小鎮(zhèn)。

??事實(shí)上，眾多企業(yè)在選擇小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)時鐘情于文旅產(chǎn)業(yè)，但是文旅不是房企做產(chǎn)業(yè)的避風(fēng)港，其需要把控的To B和To C兩端，使其更加依賴長期運(yùn)營能力，當(dāng)下企業(yè)進(jìn)入小鎮(zhèn)更需要“真材實(shí)料”。

??政策的趨嚴(yán)，加之由于倉促上馬、缺乏特色、業(yè)態(tài)單一、運(yùn)營混亂、資金鏈斷裂等種種原因，一些特色小鎮(zhèn)既沒有留住人氣，也沒能保住自己。