??“5、4、3、2、1……” ，時(shí)間指向九點(diǎn)三十分，三巽終于迎來(lái)了這一高光時(shí)刻，錢(qián)堃獨(dú)自敲響了上市鑼聲。2021年已過(guò)半，三巽集團(tuán)（06611.HK）成為港交所今年以來(lái)的第一家上市房企。

??鮮少出現(xiàn)在公眾視野的錢(qián)堃，今日全程喜笑顏開(kāi)。

??上市現(xiàn)場(chǎng)布置得簡(jiǎn)單而又隆重，敲鑼時(shí)刻，站在錢(qián)堃一旁的是他的女兒，巧笑倩兮，亭亭玉立。錢(qián)堃的妻子安娟并未出現(xiàn)。

??在三巽上市的重要時(shí)刻，安娟把“高光”全部留給了錢(qián)堃，自己則站在了“幕后”。

??這對(duì)夫妻檔攜手走過(guò)了15年的創(chuàng)業(yè)路，他們一個(gè)搞地產(chǎn)，一個(gè)搞財(cái)務(wù)，是三巽的最佳拍檔。

??作為創(chuàng)始人之一的安娟，在三巽有著舉足輕重的地位。今年2月，原三巽集團(tuán)總裁王本龍離職創(chuàng)業(yè)后，安娟再度出任集團(tuán)總裁，肩負(fù)起運(yùn)營(yíng)重任。

??招股書(shū)顯示，她與錢(qián)堃分別持有公司7.6%、79.8%股權(quán)，二人合計(jì)持有87.4%。另外，錢(qián)堃的父親錢(qián)冰持股7.6%，創(chuàng)始家族合計(jì)持股95%，剩余5%股權(quán)由戰(zhàn)略投資者郭女士持有。這是一家典型的家族企業(yè)。

??中小房企的上市越發(fā)艱難，四次沖擊上市，這種鍥而不舍的精神在謀求上市的房企中相當(dāng)少見(jiàn)。第四次遞表后不到兩個(gè)月的時(shí)間，三巽集團(tuán)通過(guò)了上市聆訊。

??此次上市，三巽共募得資金約7.83億港元，獲超額認(rèn)購(gòu)2.22倍，國(guó)際發(fā)售部分超額認(rèn)購(gòu)0.29倍。上市這天，三巽集團(tuán)開(kāi)盤(pán)報(bào)4.76港元/股，較發(fā)行價(jià)4.75港元，略漲0.21%，總市值31.42億港元。

??“秀”財(cái)技

??地產(chǎn)圈里，四戰(zhàn)IPO的房企不多。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)招股書(shū)多次失效或與提交的資料不完善、公司內(nèi)部治理出現(xiàn)問(wèn)題有關(guān)。

??受規(guī)模限制，三巽這幾年來(lái)的總體收入并不高，但增速較快。2018年至2020年，三巽控股的收入分別為7.24億元、31.09億元和39.46億元，對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為0.45億元、3.95億元和3.68億元，歸母凈利潤(rùn)分別為5762萬(wàn)元、4.42億元及3.67億元。

??2018-2020年，三巽集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額分別為-4.26億元、-18.98億元及-3.58億元，自身“造血”能力不足。拓寬融資渠道，也是三巽最主要的上市目的之一。

??中小房企的負(fù)債問(wèn)題向來(lái)被詬病，三巽也不例外。這三年來(lái)，其對(duì)應(yīng)的借款從2018年末的7.09億元增長(zhǎng)至2020年末的20.96億元，并進(jìn)一步增長(zhǎng)至今年4月末的23.8億元；其中約8億元來(lái)自信托，2.1億元來(lái)自資產(chǎn)管理融資。同期，三巽控股借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為14%、12.3%及9.4%。

??三巽來(lái)自信托及資產(chǎn)管理的融資占比保持在40%左右，而信托融資的成本相對(duì)較高。隨著成功上市后融資渠道的打開(kāi)，三巽的融資成本或?qū)⑦M(jìn)一步下降。

??截至2020年末，三巽集團(tuán)踩中“三條紅線”中的一條，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.4%。同時(shí)，現(xiàn)金短債比為2.1，凈負(fù)債率驟降至-9.4%。樂(lè)居財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，2020年末，三巽集團(tuán)現(xiàn)金出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限制現(xiàn)金、已抵押存款同比增加59.7%、30.8%、70.5%，三者之和超過(guò)了20.96億元的有息負(fù)債總額。

??從現(xiàn)金結(jié)構(gòu)上看，受限制現(xiàn)金約14.77億元，是現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的3.23倍，占現(xiàn)金總額的65%，這部分資金在一定時(shí)間內(nèi)“只能看不能用”。通過(guò)“受限資金“做大現(xiàn)金總額，三巽降低了凈負(fù)債率。

??此次上市三巽募得資金7.83億港元，其中約60%擬用作開(kāi)發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目，約30%擬用于土地收購(gòu)；及約10%擬用作一般營(yíng)運(yùn)資金用途。

??聚焦安徽

??在行業(yè)內(nèi)，三巽只是一家蚊型房企，規(guī)模尚小。但在皖系房企中，三巽的知名度較高。從棚改項(xiàng)目做起，2014年涉足房地產(chǎn)，在區(qū)域深耕策略之下，三巽已在安徽布局超過(guò)半數(shù)城市。

??截至2021年4月末，三巽集團(tuán)在安徽、江蘇和山東的12座城市擁有44個(gè)開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備429萬(wàn)平方米，分別包括已竣工面積24萬(wàn)平方米、在建面積345萬(wàn)平方米和61萬(wàn)平方米的待開(kāi)發(fā)面積。截至目前，三巽有約83%的土儲(chǔ)位于安徽省，位于江蘇和山東兩省的土儲(chǔ)分別為13.6%和3.4%。

??2018年，三巽集團(tuán)將總部遷移至上海，瞄準(zhǔn)長(zhǎng)三角和環(huán)滬地區(qū)，同時(shí)還提出 “2+X” 、“兩橫三縱” 擴(kuò)展戰(zhàn)略。其中，“2+X”指的是“環(huán)滬+環(huán)皖”城市群與具有潛力的城市，如長(zhǎng)三角等國(guó)家戰(zhàn)略重點(diǎn)布局的城市；“兩橫”是指長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、隴海線等相關(guān)城市，“三縱”則指京滬高鐵、京九高鐵和沿海高鐵沿線城市。目前，三巽在上海地區(qū)尚無(wú)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

??作為一家小型房企，三巽也有著自己的野心。錢(qián)堃曾公開(kāi)表示，2019年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入300億，并在五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年三巽集團(tuán)的全口徑銷(xiāo)售額為102.3億元，位列173位。目前來(lái)看，距離300億尚且還遠(yuǎn)。