??保利物業(yè)（06049.HK）二度削減并購金，近20億港元的份額劃轉(zhuǎn)到增值服務(wù)的賬上。

??7月16日，保利物業(yè)用于戰(zhàn)略投資和收并購的資金“對半砍”，原本有19.3億港元投入，如今擬投入的資金只剩下約9.6億港元。

??這是繼4月份的首次減少后，第二次“動刀”并購金。4月1日，保利物業(yè)首次調(diào)整上市募集資金的用途，用于“戰(zhàn)略投資及收并購”的金額減少超10億港元。

??兩次調(diào)整之后，戰(zhàn)投和收并購的金額已經(jīng)從29.74億港元減少至9.6億港元。而兩次從并購金中扣除的資金，最后都劃到“開拓增值服務(wù)”上。

??截至目前，其用于增值服務(wù)的金額從7.82億港元上漲至32.6億港元，增加的24.78億港元，其中20億港元來自并購金，余下4.7億元則來自“升級數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)”的經(jīng)費。

??二度縮減并購金，連投增值服務(wù)，這一內(nèi)部資金流動，變相提振了股價。公告后的第一個交易日，其股價一改前幾天起起伏伏的波動狀態(tài)，一路上揚。截至7月19日收盤，股票報收49港元/股，當天漲幅5.04%。

??20億加身增值服務(wù)

??“目前，保利物業(yè)在公共服務(wù)領(lǐng)域還處于規(guī)模擴張階段，并不急于輸出增值服務(wù)?！北＠飿I(yè)總經(jīng)理吳玉蘭去年曾在一次采訪中說道。

??然而，隨著公共服務(wù)賽道的競爭者越來越多，或許保利物業(yè)也不得不提前釋放其增值服務(wù)的內(nèi)容，今年兩次加碼增值服務(wù)就是信號。

??除了增加競爭的籌碼，重倉增值服務(wù)，也有自身利潤的考慮。一方面，增值服務(wù)的毛利率遠高于基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)；另一方面，增值服務(wù)的收入占比少于物業(yè)管理服務(wù)，還有較大的增長空間。

??過去一年，保利物業(yè)營收80.37億元，同比增長34.7%。其中物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)的收入分別為49.47億元、13.41億元、17.48億元。物業(yè)管理服務(wù)收入占比最高，為61.6%，其次是社區(qū)增值服務(wù)21.7%，以及非業(yè)主增值服務(wù)16.7%。

??雖然兩項增值業(yè)務(wù)的營收占比不到50%，但是在增長率方面均高于物業(yè)管理服務(wù)。截至去年底，物業(yè)管理服務(wù)的營收增速為28.7%，而非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的增幅分別為38.5%、51.5%，拉高了整體營收。

??毛利率方面，增值服務(wù)也占據(jù)著較高位置。去年，其毛利為14.99億元，同比增長23.8%；毛利率18.7%，同比下降1.6個百分點。

??分攤到各業(yè)務(wù)線，非業(yè)主增值服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)的毛利率均高于整體毛利率，分別為20.1%和30.3%，物業(yè)管理服務(wù)的毛利占比達到46.7%，而毛利率則只有14.2%。

??招投標占比超9成

??招投標、成立合營公司，以及收并購，是大部分物企外拓的三條道路，保利物業(yè)也不例外。

??不過在保利物業(yè)的業(yè)務(wù)拓展中，招投標占據(jù)舉足輕重的位置，收并購則較少。

??截至2020年12月31日，保利物業(yè)來自第三方的合同管理面積約為3.27億平方米，較2019年12月31日的合同管理面積增長約3870萬平方米。同時，新增第三方合同管理項目382個，對應(yīng)單年合同金額約17.15億元（不含續(xù)簽項目）。

??其中，有超九成的項目數(shù)量來自招投標，對應(yīng)合同金額占比也超過90%。上一年，保利物業(yè)通過招投標新簽約合同管理項目355個，對應(yīng)單年合同金額達到16.4億元（不含續(xù)簽項目），金額比例為95.6%。招投標的項目中，非住業(yè)態(tài)的特色也較為鮮明，其中非住業(yè)態(tài)單年合同金額占比超過65%。

??此外，保利物業(yè)在湖南、江西、浙江等地通過資本化的運作，最終與國企、地方國資平臺等合作方以合資合作的形式，成立了4家公司。

??相比之下，收并購?fù)馔兀＠飿I(yè)一直用得不多。自上市以來，保利物業(yè)通過收并購僅拿下一個項目，并且，這唯一一筆收購項目——華昌物業(yè)也選在了非住宅領(lǐng)域，主要服務(wù)于商辦及公建領(lǐng)域的公司。

??去年，保利物業(yè)以8100萬元收購華昌物業(yè)80%股權(quán)，然而華昌物業(yè)年內(nèi)為保利物業(yè)帶來的收入不到800萬元。收并購的回報不穩(wěn)定，或許也是其削減收并購金額的原因之一。

??公共物業(yè)增速超60%

??縮減并購金的另一層原因，與保利物業(yè)當前的業(yè)態(tài)探索也有關(guān)聯(lián)。

??近兩年，物企的邊界不斷模糊，業(yè)態(tài)、規(guī)模、空間、服務(wù)都在朝著更深更遠的方向延伸。碧桂園服務(wù)發(fā)展“新物業(yè)”，萬物云則表示要提供空間運營服務(wù)，保利物業(yè)在做“大物業(yè)”。

??“大物業(yè)”的探索中，除了在住宅與非住宅外，公共服務(wù)領(lǐng)域的布局也很明顯。一般而言，公共服務(wù)項目多是與政府達成合作，通過收并購的方式較難獲得穩(wěn)定的項目來源。

??“對公共服務(wù)空間的拓展，是可能同步實現(xiàn)在管面積和服務(wù)內(nèi)容、方式的兩方面增長的方式?！眳怯裉m就同時表示，“現(xiàn)在保利物業(yè)服務(wù)的所有城鎮(zhèn)，沒有一個房地產(chǎn)投資項目?！?/p>

??保利物業(yè)早年間便推出產(chǎn)品——“鎮(zhèn)興中國”，以自身的管理體系與管理能力，提供政府或其他企事業(yè)單位采購的公共產(chǎn)品與服務(wù)，承接政府所剝離的部分公共服務(wù)管理職能。

??目前，在保利物業(yè)的業(yè)態(tài)布局中，公共及其他物業(yè)的的管理面積超過半數(shù)。去年，保利物業(yè)在管面積達到3.8億方，公共及其他物業(yè)、住宅社區(qū)和商業(yè)及寫字樓的在管面積分別是2億方、1.67億方、1130萬方，占比分別是52.9%、44.1%、3%。

??雖然，公共及其他物業(yè)的只貢獻了16.2%的物業(yè)管理服務(wù)營收，不過該項業(yè)務(wù)的收入在去年實現(xiàn)了超60%的增長速度。截至2020年底，公共物業(yè)的收入為8.04億元，較2019年同比增長了67.5%。

??并且在過去幾年，公共物業(yè)一直保持倍速增長。2016年-2019年，收入分別為947萬元、3725萬元、2.2億元、4.8億元，2017年-2019年的增幅分別為293%、490.6%、118%。