保利物業(yè)20億并購金挪作他用

公司鄧鑫妮 2021-07-21 10:20:22 來源:樂居財(cái)經(jīng)

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??保利物業(yè)(06049.HK)二度削減并購金,近20億港元的份額劃轉(zhuǎn)到增值服務(wù)的賬上。

??7月16日,保利物業(yè)用于戰(zhàn)略投資和收并購的資金“對(duì)半砍”,原本有19.3億港元投入,如今擬投入的資金只剩下約9.6億港元。

??這是繼4月份的首次減少后,第二次“動(dòng)刀”并購金。4月1日,保利物業(yè)首次調(diào)整上市募集資金的用途,用于“戰(zhàn)略投資及收并購”的金額減少超10億港元。

??兩次調(diào)整之后,戰(zhàn)投和收并購的金額已經(jīng)從29.74億港元減少至9.6億港元。而兩次從并購金中扣除的資金,最后都劃到“開拓增值服務(wù)”上。

??截至目前,其用于增值服務(wù)的金額從7.82億港元上漲至32.6億港元,增加的24.78億港元,其中20億港元來自并購金,余下4.7億元?jiǎng)t來自“升級(jí)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)”的經(jīng)費(fèi)。

??二度縮減并購金,連投增值服務(wù),這一內(nèi)部資金流動(dòng),變相提振了股價(jià)。公告后的第一個(gè)交易日,其股價(jià)一改前幾天起起伏伏的波動(dòng)狀態(tài),一路上揚(yáng)。截至7月19日收盤,股票報(bào)收49港元/股,當(dāng)天漲幅5.04%。

??20億加身增值服務(wù)

??“目前,保利物業(yè)在公共服務(wù)領(lǐng)域還處于規(guī)模擴(kuò)張階段,并不急于輸出增值服務(wù)?!北@飿I(yè)總經(jīng)理吳玉蘭去年曾在一次采訪中說道。

??然而,隨著公共服務(wù)賽道的競爭者越來越多,或許保利物業(yè)也不得不提前釋放其增值服務(wù)的內(nèi)容,今年兩次加碼增值服務(wù)就是信號(hào)。

??除了增加競爭的籌碼,重倉增值服務(wù),也有自身利潤的考慮。一方面,增值服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù);另一方面,增值服務(wù)的收入占比少于物業(yè)管理服務(wù),還有較大的增長空間。

??過去一年,保利物業(yè)營收80.37億元,同比增長34.7%。其中物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)的收入分別為49.47億元、13.41億元、17.48億元。物業(yè)管理服務(wù)收入占比最高,為61.6%,其次是社區(qū)增值服務(wù)21.7%,以及非業(yè)主增值服務(wù)16.7%。

??雖然兩項(xiàng)增值業(yè)務(wù)的營收占比不到50%,但是在增長率方面均高于物業(yè)管理服務(wù)。截至去年底,物業(yè)管理服務(wù)的營收增速為28.7%,而非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的增幅分別為38.5%、51.5%,拉高了整體營收。

??毛利率方面,增值服務(wù)也占據(jù)著較高位置。去年,其毛利為14.99億元,同比增長23.8%;毛利率18.7%,同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??分?jǐn)偟礁鳂I(yè)務(wù)線,非業(yè)主增值服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)的毛利率均高于整體毛利率,分別為20.1%和30.3%,物業(yè)管理服務(wù)的毛利占比達(dá)到46.7%,而毛利率則只有14.2%。

??招投標(biāo)占比超9成

??招投標(biāo)、成立合營公司,以及收并購,是大部分物企外拓的三條道路,保利物業(yè)也不例外。

??不過在保利物業(yè)的業(yè)務(wù)拓展中,招投標(biāo)占據(jù)舉足輕重的位置,收并購則較少。

??截至2020年12月31日,保利物業(yè)來自第三方的合同管理面積約為3.27億平方米,較2019年12月31日的合同管理面積增長約3870萬平方米。同時(shí),新增第三方合同管理項(xiàng)目382個(gè),對(duì)應(yīng)單年合同金額約17.15億元(不含續(xù)簽項(xiàng)目)。

??其中,有超九成的項(xiàng)目數(shù)量來自招投標(biāo),對(duì)應(yīng)合同金額占比也超過90%。上一年,保利物業(yè)通過招投標(biāo)新簽約合同管理項(xiàng)目355個(gè),對(duì)應(yīng)單年合同金額達(dá)到16.4億元(不含續(xù)簽項(xiàng)目),金額比例為95.6%。招投標(biāo)的項(xiàng)目中,非住業(yè)態(tài)的特色也較為鮮明,其中非住業(yè)態(tài)單年合同金額占比超過65%。

??此外,保利物業(yè)在湖南、江西、浙江等地通過資本化的運(yùn)作,最終與國企、地方國資平臺(tái)等合作方以合資合作的形式,成立了4家公司。

??相比之下,收并購?fù)馔兀@飿I(yè)一直用得不多。自上市以來,保利物業(yè)通過收并購僅拿下一個(gè)項(xiàng)目,并且,這唯一一筆收購項(xiàng)目——華昌物業(yè)也選在了非住宅領(lǐng)域,主要服務(wù)于商辦及公建領(lǐng)域的公司。

??去年,保利物業(yè)以8100萬元收購華昌物業(yè)80%股權(quán),然而華昌物業(yè)年內(nèi)為保利物業(yè)帶來的收入不到800萬元。收并購的回報(bào)不穩(wěn)定,或許也是其削減收并購金額的原因之一。

??公共物業(yè)增速超60%

??縮減并購金的另一層原因,與保利物業(yè)當(dāng)前的業(yè)態(tài)探索也有關(guān)聯(lián)。

??近兩年,物企的邊界不斷模糊,業(yè)態(tài)、規(guī)模、空間、服務(wù)都在朝著更深更遠(yuǎn)的方向延伸。碧桂園服務(wù)發(fā)展“新物業(yè)”,萬物云則表示要提供空間運(yùn)營服務(wù),保利物業(yè)在做“大物業(yè)”。

??“大物業(yè)”的探索中,除了在住宅與非住宅外,公共服務(wù)領(lǐng)域的布局也很明顯。一般而言,公共服務(wù)項(xiàng)目多是與政府達(dá)成合作,通過收并購的方式較難獲得穩(wěn)定的項(xiàng)目來源。

??“對(duì)公共服務(wù)空間的拓展,是可能同步實(shí)現(xiàn)在管面積和服務(wù)內(nèi)容、方式的兩方面增長的方式?!眳怯裉m就同時(shí)表示,“現(xiàn)在保利物業(yè)服務(wù)的所有城鎮(zhèn),沒有一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目?!?/p>

??保利物業(yè)早年間便推出產(chǎn)品——“鎮(zhèn)興中國”,以自身的管理體系與管理能力,提供政府或其他企事業(yè)單位采購的公共產(chǎn)品與服務(wù),承接政府所剝離的部分公共服務(wù)管理職能。

??目前,在保利物業(yè)的業(yè)態(tài)布局中,公共及其他物業(yè)的的管理面積超過半數(shù)。去年,保利物業(yè)在管面積達(dá)到3.8億方,公共及其他物業(yè)、住宅社區(qū)和商業(yè)及寫字樓的在管面積分別是2億方、1.67億方、1130萬方,占比分別是52.9%、44.1%、3%。

??雖然,公共及其他物業(yè)的只貢獻(xiàn)了16.2%的物業(yè)管理服務(wù)營收,不過該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入在去年實(shí)現(xiàn)了超60%的增長速度。截至2020年底,公共物業(yè)的收入為8.04億元,較2019年同比增長了67.5%。

??并且在過去幾年,公共物業(yè)一直保持倍速增長。2016年-2019年,收入分別為947萬元、3725萬元、2.2億元、4.8億元,2017年-2019年的增幅分別為293%、490.6%、118%。

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