進入7月，物企喜盈的大幕正徐徐拉開，一場半年度的業(yè)績大戰(zhàn)即將爆發(fā)。
??7月26日，新城悅服務與華潤萬象生活同一天發(fā)布盈利預告，處于同一上億規(guī)模梯隊的兩家物企，前者給出了45%盈利增幅預告，后者給出了130%-140%的增幅預告。
??在近日物業(yè)股整體走低的趨勢下，資本市場依舊給出了截然不同的反饋。截至7月27日收盤，新城悅服務股價爆冷，跌幅超13%，報15.32港元/股；華潤萬象生活以130%以上的喜盈預告最終抗住了下跌頹勢，收盤價與昨日持平，報40港元/股。
??物企喜盈預告與物業(yè)股整體走低頹勢的碰撞剛剛開始。截至7月27日發(fā)稿，共16家物企發(fā)布了2021年上半年盈利預告，還有38家物企待公布。
??公布盈利預報的16家物企營收或凈利漲幅可觀，同比平均增幅約為84%，最高為合景悠活，利潤同比增長150%，最低的是建業(yè)新生活，股東應占純利預計增長40%。
??對于盈利增長的原因，“規(guī)?！焙汀霸鲋捣铡钡某蔀槲锲筇岬降母哳l詞，在16家公布盈利預告的物企中，有13家物企明確提出了在管規(guī)模增長致使盈利增加，11家物企提到了增值服務促進盈利增長。
??超6成物企開展收并購
??2021年物企外拓競爭進入白熱化階段，盡管收購PE均值不斷被刷新，卻依舊難掩物企當下的高增長本色。
??在已公布盈利預告的16家物企中，10家物企在上半年開展了收并購活動，合計收購的標的企業(yè)達18家，總斥資超過了58.63億元。其中金科服務囊括的收購標的物最多，上半年收購了4家物業(yè)公司，其次是恒大物業(yè)和第一服務控股，分別收購了3家物業(yè)公司。
??在上述10家開展收并購的物企中，單個收購標的物花費金額最高是的恒大物業(yè)收購的寧波亞太酒店，斥資15億元，因恒大物業(yè)本身營收基數(shù)較大，其70%的盈利增長預告也就在情理之中。
??其次是合景悠活收購的雪松智聯(lián)科技耗資金額排名第二，1月17日合景悠活以13.16億吞下雪松智聯(lián)科技80%股權(quán)，為其貢獻了8600萬平米的在管面積。
??6月29日，合景悠活又斬獲一家上海申勤物業(yè)，該物業(yè)去年全年的在管面積達到了1800完平米，同時也進一步深化了合景悠活在公共物業(yè)領域的業(yè)務布局。這2筆大規(guī)模收并購無疑給合景悠活帶來了直觀的盈利增長水平。
??僅次于合景悠活盈利增速預告達到140%的融創(chuàng)服務，也體現(xiàn)了收并購所帶了的經(jīng)濟效益。今年5月，融創(chuàng)服務7.3億收購彰泰服務80%股權(quán)，為其帶來了1197萬平米的在管面積，同時也加強了融創(chuàng)服務在廣西區(qū)域的業(yè)務布局。
??另一個盈利增速排在前列的世茂服務，在今年4月以5.06億元收購了深圳深兄環(huán)境67%股權(quán)，這家主打環(huán)衛(wèi)服務的物業(yè)公司在管項目達57個，世茂服務在管面積進一步得到提升。由此可見，現(xiàn)階段的規(guī)模擴張依舊是物企提高營收增速的主旋律。
??社區(qū)增值營收占比偏低，4家不足10%
??除了在管規(guī)模外，增值服務也正在成為物企打破營收天花板的利器。
??11天前，保利物業(yè)二度將上市募集的資金向增值服務傾斜。今年兩次調(diào)度資金池，其增值服務的資金已經(jīng)增加至30億港元，其中有超過20億港元來自并購資金。
??從2020年財報可以發(fā)現(xiàn)，營收表現(xiàn)、毛利率水平較高的物企，其增值服務也取得了不俗的成績。而隨著物企競賽大門的不斷開啟，物企正在釋放加碼增值服務的信號，尤其是社區(qū)增值服務，它作為物企創(chuàng)收的“利器”，其價值不斷被挖掘、探索。
??社區(qū)增值服務之所以能夠在眾多營收賽道中脫穎而出，離不開上揚的毛利率。
??據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020年上市物企業(yè)主增值服務（社區(qū)增值服務）的平均增速超過60%，而同期的整體收入平均增速為36.6%，業(yè)主增值服務的漲幅超營收漲幅一倍多。去年，物企整體毛利率約為30%左右，同期的物業(yè)管理服務的毛利率僅有22%，而業(yè)主增值服務的毛利率超物管兩倍有余，接近45%。
??目前，已經(jīng)公布2021年上半年盈利預告的16家物企中，其給出的收入增長理由，大多提及社區(qū)增值服務收入的增加。
??盡管如此，物企卻不得不面對一個較為尷尬的情況：社區(qū)增值服務的盈利水平更高，但業(yè)務占比卻不大。目前而言，社區(qū)增值服務的營收占比遠低于同期的物管服務。
??16家物企中，去年社區(qū)增值服務平均營收占比為13.63%，最高的是世茂服務31.8%，其次為建業(yè)新生活的23.5%，余下的14家，其收入占比均不超過20%，還有4家物企的占比不足10%。
??不過能夠看到的是，物企正努力向社區(qū)增值服務狂奔而去。
??“增值服務不在多而在精，與2019年相比，2020年世茂服務的增值服務已由‘百花齊放’轉(zhuǎn)變?yōu)橹е鶚I(yè)務”葉明杰曾在發(fā)布會上談到公司的增值服務布局。去年，世茂服務增加了校園業(yè)務、新零售業(yè)務等新的增值服務，而同期的社區(qū)增值也沒落下，以146.8%的同比增幅據(jù)漲幅榜首。
??而在今年上市的物企中，也有不少公司有意識地將業(yè)務向增值服務流動，其中不乏增值服務營收占比超半數(shù)的。7月16日，融信服務完成上市敲鐘儀式，在其收入構(gòu)成中，非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務兩大業(yè)務合計收入占比從2018年的42.8%提高至51.1%，進一步擴充了融信服務的利潤空間。
