??連續(xù)兩天出售南京江寧、北京豐臺(tái)項(xiàng)目，華夏幸福（600340. SH）要迎來(lái)曙光了嗎？

??事件首先源起萬(wàn)科。

??7月26日，樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，南京孔雀海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司更名為南京裕融置業(yè)有限公司，投資人則由無(wú)錫幸?；鶚I(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司變更為南京萬(wàn)科企業(yè)有限公司。

??簡(jiǎn)單說(shuō)，萬(wàn)科接過(guò)了華夏幸福南京孔雀海的盤(pán)子，無(wú)錫幸?；鶚I(yè)徹底退出。

??另一則，發(fā)生在7月28日，廊坊京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司退出對(duì)北京豐科新元科技有限公司的投資，退出前持股49%。后者的最終受益人從“王文學(xué)”變更為“王赤宇”。

??這是華夏幸福早在2015年入股的北京豐臺(tái)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資額達(dá)92億元。

??退出92億豐臺(tái)項(xiàng)目

??新更名的裕融置業(yè)目前由南京萬(wàn)科100%持股，最終受益人從王文學(xué)變更為徐新。該公司最早成立于2016年12月，注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元。

??南京孔雀海（現(xiàn)已更名：裕融置業(yè)）是南京東山G70地塊的競(jìng)得主體。2016年11月，南京孔雀海經(jīng)過(guò)55輪競(jìng)價(jià)，以14.8億元拿下東山G70地塊，樓面價(jià)達(dá)2.39萬(wàn)元/平方米，成為江寧地王。

??該地塊規(guī)劃總用地面積約37.16畝，為二類(lèi)居住用地，項(xiàng)目原規(guī)劃建設(shè)7棟高層住宅及相關(guān)配套設(shè)施，被命名為孔雀城上元府。

??然而，該項(xiàng)目自拿下以來(lái)頗為曲折。地塊拿下后遇上南京江寧限價(jià)，孔雀城上元府被迫走高端路線，不得不延遲入市。此后，項(xiàng)目在2018年因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)限高，還屢被迫調(diào)整方案。

??根據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局此前發(fā)布的《2020年第二季度擬上市計(jì)劃表》，該項(xiàng)目135套房源計(jì)劃在去年4月對(duì)外銷(xiāo)售，但直至今天，項(xiàng)目仍未能入市銷(xiāo)售。據(jù)了解，孔雀城上元府需現(xiàn)房銷(xiāo)售。

??此次退出的北京豐臺(tái)項(xiàng)目，則是華夏幸福于2015年拿下的。

??當(dāng)年10月，華夏幸福全資子公司九通基業(yè)有限公司與北京三家公司對(duì)豐臺(tái)科技園東區(qū)三期1516-35地塊及1516-36地塊的開(kāi)發(fā)進(jìn)行合作。九通基業(yè)通過(guò)向北京豐科新元科技有限公司注資3.82億元，取得49%股權(quán)。

??2019年10月，華夏幸福旗下的另一主體廊坊京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，接替九通基業(yè)持有豐科新元科技49%股權(quán)。

??豐臺(tái)科技園東區(qū)三期1516-35地塊及1516-36地塊用途均為科教用地（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)），使用權(quán)面積分別為5.8萬(wàn)平方米和8.1萬(wàn)平方米。

??兩地塊合計(jì)總建筑面積58.74萬(wàn)平方米，截至2020年底竣工面積僅4.02萬(wàn)平方米。項(xiàng)目計(jì)劃總投資額91.75億元，至2020年底的實(shí)際投資額2.02億元。

??僅按此計(jì)算，如果華夏幸福不退出項(xiàng)目，其需負(fù)責(zé)項(xiàng)目近45億元的資金投入。

??據(jù)了解，股權(quán)變更前，豐科新元科技由廊坊京御房地產(chǎn)、豐臺(tái)科技園投資控股、豐科世紀(jì)科技孵化器分別持有股49%、45.45%、5.55%。

??廊坊京御房地產(chǎn)退出后，豐臺(tái)科技園投資控股持股上升到89.13%，豐科世紀(jì)科技孵化器持股升至10.87%。后兩者的最終實(shí)控人均為中關(guān)村科技園。

??債務(wù)化解進(jìn)行時(shí)

??在調(diào)控、融資及市場(chǎng)多種因素影響下，華夏幸福與泰禾、藍(lán)光等陷入危機(jī)的一眾房企，成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。為緩解債務(wù)危機(jī)，出售公司股權(quán)與項(xiàng)目成為這些企業(yè)拯救現(xiàn)金流的最直接方式之一。

??如泰禾試圖引入萬(wàn)科自救，藍(lán)光出售藍(lán)光嘉寶股權(quán)予碧桂園服務(wù)。

??作為引起行業(yè)關(guān)注的交易之一，6月10日，華夏幸福為緩解資金危機(jī)將城市更新板塊賣(mài)給了鵬瑞，自己全盤(pán)退出。而在此前，華夏幸福還將武漢新洲項(xiàng)目、南京上秦淮項(xiàng)目以及嘉興南湖項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行出售。

??但由于受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，華夏幸福資金問(wèn)題仍然待解，自救仍在繼續(xù)。

??近期，該公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務(wù)形式的債務(wù)本息金額63.81億元。截至2021年7月19日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)732.20億元。

??此前曾有消息透露，有關(guān)華夏幸福綜合性風(fēng)險(xiǎn)化解方案已經(jīng)制定完畢，最快將于7月對(duì)外公布。根據(jù)該消息，華夏幸福最終債務(wù)方案主要集中在四方面。

??當(dāng)中包括：債務(wù)展期1-2年時(shí)間；到期債券協(xié)商轉(zhuǎn)化為非債券類(lèi)債務(wù)，部分轉(zhuǎn)股；華夏幸福的相關(guān)業(yè)務(wù)將進(jìn)行重組，住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)和商業(yè)可能是未來(lái)主要業(yè)務(wù)；董事長(zhǎng)王文學(xué)會(huì)留在華夏幸福從事“擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)”，但相關(guān)權(quán)重可能會(huì)下降。

??方案涵蓋從債務(wù)展期，到股權(quán)稀釋的各個(gè)方面。按照預(yù)期，華夏幸福債務(wù)危機(jī)將在2021年解決，2022年將恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。

??對(duì)此債務(wù)處理方案，華夏幸福曾在7月22日的投資者互動(dòng)平臺(tái)回應(yīng)稱(chēng)，在地方政府的指導(dǎo)和支持下，公司正在盡快開(kāi)展綜合性的風(fēng)險(xiǎn)化解方案制定工作。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人委員會(huì)也在積極協(xié)調(diào)推進(jìn)公司債務(wù)展期事宜，為綜合化解方案的制定和執(zhí)行爭(zhēng)取必要的時(shí)間。

??7月19日，華夏幸福公布經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，其4-6月權(quán)益口徑合計(jì)銷(xiāo)售額50.37億元，同比下降74.99%。至此，華夏幸福上半年權(quán)益口徑合計(jì)銷(xiāo)售額109.14億元，同比下降68.56%。

??引戰(zhàn)！引戰(zhàn)！

??一定程度上，華夏幸福走至今日，成也“平安”，敗也“平安”。

??2018年7月，中國(guó)平安137.7億元入股華夏幸福19.70%，成為第二大股東。隨之而來(lái)的，還有吳向東帶給華夏幸福的一份新戰(zhàn)略：商業(yè)地產(chǎn)和城市更新等業(yè)務(wù)。

??得到金主股東平安助力的華夏幸福，隨后展開(kāi)了商業(yè)地產(chǎn)的“大躍進(jìn)”。

??2019年9月，吳向東砸116億元在武漢拿地，逐漸將商業(yè)地產(chǎn)的投資攀升到350億元。吳向東更提出目標(biāo)：“華夏幸福要做中國(guó)最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！?/p>

??然而，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、城市更新等重資產(chǎn)、長(zhǎng)投資周期項(xiàng)目的投入，最終讓華夏幸福積重難返。其危機(jī)也隨著一年前那個(gè)平安夜，中國(guó)平安表示“不再給予華夏幸福資金支持”而爆發(fā)。

??據(jù)了解，華夏幸福陷入流動(dòng)性危機(jī)后，以往鮮少露面的王文學(xué)親自參與金融債權(quán)人大會(huì)，向債權(quán)人檢討、致歉，表態(tài)堅(jiān)決不逃廢債。

??與泰禾、藍(lán)光試圖引入戰(zhàn)略投資者徹底解決債務(wù)危機(jī)相似，王文學(xué)變的頻繁露臉，多少也與華夏幸福的引戰(zhàn)有關(guān)。

??除了已與廊坊市政府已組建起了專(zhuān)班，尋求債務(wù)展期，華夏幸福目前還與當(dāng)?shù)貒?guó)企洽談引戰(zhàn)事宜。

??這從上面?zhèn)鞒龅娜A夏幸福債務(wù)處理方案也能力證一二。該方案涵蓋了從債務(wù)展期，到股權(quán)稀釋的各個(gè)方面。引戰(zhàn)顯然是選擇之一。

??此前廊坊市人民政府、河北省產(chǎn)業(yè)投資基金管理公司，已共同出資成立了河北新空港發(fā)展投資有限公司。華夏幸福持有河北新空港2.6%股權(quán)。據(jù)悉，河北新空港將成為華夏幸福重組的主體。

??此外，在2020年報(bào)中，華夏幸福的應(yīng)收賬款余額為648.84億元，其中應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款達(dá)640.94億元。這些應(yīng)收賬款，絕大部分是廊坊所欠下的。將廊坊市的債轉(zhuǎn)股，或也將成為華夏幸福引戰(zhàn)的另一條路徑。