公司 2021-07-29 09:35:50 來源:樂居財經(jīng)
2021年,依舊是收并購頻發(fā)的年份。
??據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的并購案例達(dá)到了87起,交易額約1367億元,均呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢。如萬科收購藍(lán)光華東多個優(yōu)質(zhì)項目,陽光城61.45億元將永康項目公司納入囊中,遠(yuǎn)洋以40億元鎖定紅星地產(chǎn)千億貨值……均引發(fā)了行業(yè)的高度關(guān)注。
??當(dāng)前,與此前交易總是集中在頭部房企不同的是,在各項政策的持續(xù)監(jiān)管之下,擁有資金實力、管理能力、產(chǎn)品實力等優(yōu)勢的綜合型房企,正以“后發(fā)先至”的長跑者姿態(tài),成為收并購案件中的主要玩家。
??遠(yuǎn)洋系40億元平價收購紅星地產(chǎn)70%股權(quán)
??7月18日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)與遠(yuǎn)洋資本通過天津遠(yuǎn)璞公司平價獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán),交易金額40億元。據(jù)此,遠(yuǎn)洋集團(tuán)成為紅星地產(chǎn)的新主人。與千億貨值相伴而來的,還有21個位于一二三線城市的商業(yè)項目,以及簽約面積超2000萬平方米的紅星地產(chǎn)物業(yè)平臺。
??事實上,遠(yuǎn)洋集團(tuán)與紅星控股(原紅星地產(chǎn)母公司)的“聯(lián)姻”早有端倪。今年3月,遠(yuǎn)洋集團(tuán)的先鋒官——遠(yuǎn)洋資本以10.3億元的價格戰(zhàn)略性收購紅星地產(chǎn)18%股權(quán),邁開了雙方正式合作的第一步;今年6月,遠(yuǎn)洋資本與紅星控股達(dá)成《合作框架協(xié)議》,以23.12億元將后者7家物流子公司收購,進(jìn)一步充實了遠(yuǎn)洋在物流領(lǐng)域的布局。
??據(jù)公告顯示,目前天津遠(yuǎn)璞已完成對紅星地產(chǎn)18%股權(quán)的收購,預(yù)計在7月30日、8月10日及2022年1月10日前后,完成收購紅星地產(chǎn)剩余的22%、11%和19%的股權(quán)。而紅星控股持有紅星地產(chǎn)的股權(quán)比例則相應(yīng)降低至30%。
??與一次性買賣所不同的是,遠(yuǎn)洋集團(tuán)與紅星控股均選擇了細(xì)水長流式的合作方式。對于遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言,70%的股權(quán)足以讓其對紅星地產(chǎn)保持絕對的話語權(quán);同時,保留紅星控股30%的股權(quán),也為雙方持續(xù)進(jìn)行合作創(chuàng)造了條件。如在股權(quán)交易完成后,遠(yuǎn)洋集團(tuán)原則上將繼續(xù)委托紅星方面的愛琴海集團(tuán),對21個商業(yè)項目進(jìn)行運營管理,以發(fā)揮其運營經(jīng)驗與差異化競爭優(yōu)勢。
??分析人士指出,遠(yuǎn)洋集團(tuán)選擇這種頗為穩(wěn)妥的收購方式,符合其一貫的穩(wěn)健風(fēng)格。交易完成后,遠(yuǎn)洋集團(tuán)在安全的前提下實現(xiàn)了規(guī)模的穩(wěn)健提升,對行業(yè)也有借鑒意義。
??主營業(yè)務(wù)或?qū)崿F(xiàn)快速增長
??顯而易見的是,紅星地產(chǎn)旗下91個項目,將對遠(yuǎn)洋集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)帶來明顯的提振效應(yīng)。
??從業(yè)態(tài)分布來看,紅星地產(chǎn)可售型住宅產(chǎn)品比重高達(dá)80%,且多為面向剛需和剛改的高效項目,可實現(xiàn)快速去化;從區(qū)域布局來看,紅星地產(chǎn)在華東、華西和環(huán)渤海區(qū)域占比最多,與遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)務(wù)布局十分契合。值得一提的是,項目多通過招拍掛方式獲取,訴訟少、毛利高,且分布城市能級較高。按照計劃,紅星地產(chǎn)在未來兩年每年將貢獻(xiàn)300億至-400億元的銷售規(guī)模。
??而雙方的合作,不僅限于住宅業(yè)態(tài),還涉及到了商業(yè)及物業(yè)管理領(lǐng)域。
??紅星地產(chǎn)的物業(yè)管理平臺將通過平價凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式,由遠(yuǎn)洋集團(tuán)和遠(yuǎn)洋資本100%持有。未來3年內(nèi),隨著項目進(jìn)入交付期,該物業(yè)管理平臺在管面積有望突破2000萬平方米。聯(lián)系遠(yuǎn)洋服務(wù)年報數(shù)據(jù)可知,截至2020年末,遠(yuǎn)洋服務(wù)整體在管面積為4545萬平方米,紅星地產(chǎn)旗下物業(yè)在管面積的加入,也將令遠(yuǎn)洋服務(wù)實現(xiàn)可觀的規(guī)模增長。
??此外,紅星地產(chǎn)還擁有21個知名的商業(yè)項目,其中位于上海、天津、福州、蘇州、長沙、西安等一二線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)占整體估值70%以上;同時,超過30%項目位于華東區(qū)域。眾所周知,在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,遠(yuǎn)洋集團(tuán)也是一把好手,十余年來已成功打造出北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、杭州遠(yuǎn)洋樂堤港在內(nèi)的多個城市商業(yè)標(biāo)桿。截至到2020年末,遠(yuǎn)洋集團(tuán)已投入營運的項目可租賃面積約210.9萬平方米,實現(xiàn)全口徑租金收入41.2億元,同比提升2%,全口徑EBITDA利潤24.1億元,在建的商業(yè)地產(chǎn)項目總建筑面積逾 180 萬平方米。
??對于遠(yuǎn)洋來說,紅星方面這些能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流商業(yè)項目的并入,未來將大大提升集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)板塊的建樹及造血能力;長期來看,還將有助于遠(yuǎn)洋集團(tuán)以多種渠道擴(kuò)充土地儲備。
??穩(wěn)健財務(wù)+低成本融資優(yōu)勢護(hù)航下一程
??此前,收并購方式并非遠(yuǎn)洋集團(tuán)增厚土地儲備的主要手段。能在“三道紅線”之后成為行業(yè)的收購新秀,背后自然要歸結(jié)于遠(yuǎn)洋集團(tuán)穩(wěn)健的財務(wù)狀況和低成本融資能力。
??截至2020年底,遠(yuǎn)洋集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.0%;凈負(fù)債率為55%;非受限現(xiàn)金短債比為1.51,“三道紅線”指標(biāo)全部達(dá)標(biāo),處于“綠檔”。同時,遠(yuǎn)洋集團(tuán)的信用水平亦長期位于行業(yè)第一梯隊——境外獲得穆迪和惠譽(yù)Baa3、BBB-的信用評級,境內(nèi)獲得中誠信國際和聯(lián)合資信的AAA級信用評級。
??以穩(wěn)健經(jīng)營為前提,以穩(wěn)健財務(wù)為基礎(chǔ),遠(yuǎn)洋集團(tuán)得以用較低的成本獲取充足的現(xiàn)金流,安全穩(wěn)健的對外擴(kuò)張。如4月22日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)首次發(fā)行4億美元境外綠色債券,票面利率3.25%;5月11日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功簿記發(fā)行5年期26億元公司債,票面利率4.2%;7月8日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功發(fā)行3.2億美元綠色債券,票面利率2.7%,創(chuàng)公司境外市場美元債最低發(fā)行利率。
??同時,依托遠(yuǎn)洋集團(tuán)信用背書和財務(wù)優(yōu)勢,紅星地產(chǎn)的融資成本有望進(jìn)一步降低,從而增厚平臺利潤,為股東創(chuàng)造更大收益。
??當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)融資難、融資貴的狀況仍將持續(xù)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)不為規(guī)模所裹挾,始終堅持穩(wěn)健經(jīng)營的策略,也給其帶來了更多的市場機(jī)遇。隨著房地產(chǎn)行業(yè)邁向發(fā)展新階段,聚焦主業(yè)發(fā)展的遠(yuǎn)洋集團(tuán),或?qū)⒂瓉砀嗫赡堋?/p>
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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