??近日，據(jù)網(wǎng)絡(luò)消息稱，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

??據(jù)了解，早在2020年8月23日央行和住建部聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)就已經(jīng)披露了“二條輔助紅線”：

??1）拿地銷售比不超過40%；

??2）近三年經(jīng)營現(xiàn)金流是否連續(xù)為負(fù)。

??其中就提到若是拿地金額占比>40%, 將會(huì)被逐層穿透說明購地資金來源、相關(guān)銀行賬戶信息、支付憑證等。

??近期因網(wǎng)傳某房企被監(jiān)管部門排查的消息，“拿地銷售比不超過40%” 這一標(biāo)準(zhǔn)開始被重點(diǎn)關(guān)注。

??我們認(rèn)為，在投資端的全面約束，將加速房企降杠桿的進(jìn)程，也會(huì)對(duì)接下來第二、三批集中供地產(chǎn)生巨大影響。

??短期來看，對(duì)上半年拿地積極企業(yè)影響較大，尤其是部分國企、央企及龍頭房企。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，將房企土儲(chǔ)貨值與銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)制性匹配，有利于優(yōu)質(zhì)土地資源向頭部房企傾斜，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)新格局。

??01

??投資與銷售掛鉤，穩(wěn)地價(jià)同時(shí)降杠桿

??自2020年下半年以來，房企融資的“三道紅線”、房貸集中度管理制度相繼落地，這兩大重磅政策在一定程度上重塑了房地產(chǎn)行業(yè)的新格局。

??截止至2021年6月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??房企方面，99家典型上市房企總有息負(fù)債規(guī)模增速在“三道紅線”出臺(tái)后更是斷崖式下跌。其中，有28家房企的總有息負(fù)債同比呈現(xiàn)下降，有32家同比增速不高于15%，兩者占比達(dá)約61%（2019年該比例為54%）?？梢姡絹碓蕉嗟姆科蠖紝⒖刂曝?fù)債規(guī)模作為了當(dāng)前的主要目標(biāo)。

??近日，據(jù)網(wǎng)絡(luò)消息稱，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。

??事實(shí)上，早在2020年8月23日央行和住建部官網(wǎng)就曾聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，公布了“三道紅線”外的“二條輔助紅線”，其中就包括拿地銷售比不超過40%這一條。

??目前來看，針對(duì)企業(yè)投、融兩端的調(diào)控力度在持續(xù)加強(qiáng)，落地性也在不斷提升。

??從消息本身來看，把投資與銷售掛鉤，一方面，倒逼房企主動(dòng)降杠桿，切忌以企業(yè)杠桿率進(jìn)一步高企為代價(jià)，博取更高的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。另一方面，嚴(yán)格約束房企融資、投資行為，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，避免不惜成本地高價(jià)搶地，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

??我們認(rèn)為房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展?？梢云谠S的是，房企融資的“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，嚴(yán)控房企有息負(fù)債規(guī)模，倒逼房企降杠桿。

??全面約束房企拿地投資行為，將房企土儲(chǔ)貨值與銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)制性匹配，促使房地產(chǎn)行業(yè)真正回歸制造業(yè)，并將更多優(yōu)質(zhì)的土地資源向頭部房企傾斜，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)新格局。

??與此同時(shí)，狠抓落實(shí)房貸管理，嚴(yán)控個(gè)人按揭貸款額度及投放節(jié)奏，房貸利率大概率將趨勢(shì)性上移，并強(qiáng)化信貸資金用途管理，嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、用貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??02

??上半年百強(qiáng)拿地銷售比超40%僅占兩成

??從房企買地金額不得超年度銷售額40%這一要求來看，對(duì)目前行業(yè)整體影響較為有限。

??克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年1-6月百強(qiáng)房企在雙集中供地帶動(dòng)下投資積極性雖然顯著回升，平均拿地銷售比達(dá)到0.3，但各梯隊(duì)的平均拿地銷售比仍均低于0.4。尤其31-50強(qiáng)、后50強(qiáng)的平均拿地銷售比甚至未到0.3，而拿地積極性最高的21-30強(qiáng)房企平均拿地銷售比僅為0.37。

??以此來看，新規(guī)要求的拿地金額不得超過銷售額40%，實(shí)際上對(duì)于行業(yè)整體影響并不大，回顧2018-2020年，百強(qiáng)房企的平均拿地銷售比分別為0.38、0.34和0.3，均未達(dá)到0.4，新規(guī)留給大部分房企拿地的空間仍較充裕。

??

??從上半年百強(qiáng)房企具體的拿地情況來看，拿地銷售比超過0.4的占24%，主要包括兩類房企：一是規(guī)模較大的國企、央企，此類房企融資能力強(qiáng)、現(xiàn)金流實(shí)力雄厚，在首輪22個(gè)城市集中供地中表現(xiàn)突出，在核心城市競(jìng)得不少高總價(jià)地塊導(dǎo)致拿地銷售比較高；

??另一類則是區(qū)域深耕型的規(guī)模房企，尤其深耕長(zhǎng)三角、珠三角的房企，在杭州、廣州、深圳等城市均積極補(bǔ)倉。目前來看，2021年仍將有兩輪集中供地，這些房企需要加強(qiáng)銷售，把握投資節(jié)奏和力度。

??03

??未來土地資源或向頭部房企傾斜

??值得注意的是，此次被重點(diǎn)提及的買地金額不得超年度銷售額40%一項(xiàng)，包括通過收并購方式獲地的支出，這對(duì)中長(zhǎng)期行業(yè)格局而言主要有兩方面的影響。

??第一，是將投資金額必須控制在銷售額的4成以下，則房企銷售和投資的關(guān)聯(lián)進(jìn)一步密切，銷售成為房企能夠積極拿地的前提。這樣一來，銷售、去化能力強(qiáng)的房企則更有底氣拿地，對(duì)那些產(chǎn)品力強(qiáng)、受市場(chǎng)認(rèn)可度較高的房企來說實(shí)則屬于利好，而去化能力弱的房企則拿地受到限制，對(duì)行業(yè)而言屬于良性循環(huán)。

??第二，未來行業(yè)格局進(jìn)一步穩(wěn)定，規(guī)模房企強(qiáng)者恒強(qiáng)，中小房企的“逆襲”難度更大。首先銷售金額的40%用于拿地，硬性控制了房企規(guī)模擴(kuò)張的速度，即使是頭部房企、現(xiàn)金流充裕的國企、央企，拿地金額也受到銷售額的限制。

??如，千億規(guī)模的房企每年可花400億拿地，而對(duì)于中小房企而言，可能年銷售額都不足400億元，拿地金額不得不同比例縮減，中小房企和規(guī)模房企之間的差距會(huì)進(jìn)一步加大，中小房企的“逆襲”難度更大。

??整體來看，嚴(yán)格落實(shí)買地金額不得超年度銷售額40%的規(guī)定，短期會(huì)對(duì)上半年拿地積極的房企產(chǎn)生一定的影響，此類房企在下半年投資中需要謹(jǐn)慎把握銷售與新增投資的比例；反之，對(duì)于上半年規(guī)模房企中拿地謹(jǐn)慎的房企而言，在盡量不踩“三道紅線”基礎(chǔ)上，或許將迎來短暫的拿地窗口期。

??從土地市場(chǎng)來看，在上半年投資積極的房企被限制拿地的情況下，下半年的集中供地競(jìng)爭(zhēng)激烈程度或?qū)⒂兴陆?，房企在拿地的時(shí)候不僅要考慮成本，還需要控制投資力度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)久平穩(wěn)運(yùn)行大有益處。

      未來隨著杠桿紅利消失，擁有充裕土儲(chǔ)的房企投資調(diào)節(jié)靈活度更大，致力于精益化管理的房企有望脫穎而出?？梢灶A(yù)見的是，在銷售端，抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金仍是首要任務(wù)。投資端，合作拿地、聯(lián)合開發(fā)比例將進(jìn)一步增加，而回報(bào)高、周期長(zhǎng)的舊改等模式將成為部分房企“殺手锏”。