??半年報(bào)未至，預(yù)告先行。

??隨著2021年過去一半時(shí)間，不少房企發(fā)布了上半年業(yè)績預(yù)告。根據(jù)東方財(cái)富choice數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，A股房地產(chǎn)企業(yè)共有46家發(fā)布業(yè)績預(yù)告，其中，26家企業(yè)宣布上半年歸屬上市公司股東的凈利潤是盈利狀態(tài)，另外還有20家對歸屬上市公司股東凈利潤進(jìn)行了預(yù)虧損發(fā)布，預(yù)虧企業(yè)數(shù)量占已發(fā)布盈利預(yù)告企業(yè)數(shù)量的43.48%。

??從數(shù)據(jù)來看，今年上半年房企業(yè)績虧損現(xiàn)象相較往年有所增多。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師認(rèn)為造成這種情況多半是受“三道紅線”制約以及融資監(jiān)管力度加大的影響，房企預(yù)計(jì)盈利空間將會受到一定程度的壓縮。

??對于這些房企出現(xiàn)虧損的原因，上述分析師認(rèn)為主要有兩方面：“首先在全國房地產(chǎn)政策調(diào)控趨緊的環(huán)境下，房企的銷售價(jià)格、推盤力度等均受到一定程度的影響，造成利潤率下滑；其次，隨著房企紛紛開始醞釀業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，部分房企轉(zhuǎn)型失利，同時(shí)地產(chǎn)業(yè)務(wù)也并未帶來較大盈利，也使得業(yè)績出現(xiàn)下滑，另外，部分房企布局城市受疫情影響，銷售回款也受到一定阻力?！?/p>

??多城調(diào)控持續(xù)加碼

??中小房企面臨生存挑戰(zhàn)

??2021上半年，房地產(chǎn)市場延續(xù)去年底熱度。從去年的“三道紅線”、房貸集中度管理到今年上半年的集中供地政策，房企端、銀行端、土地端三大主體聯(lián)合發(fā)力，多措并舉，進(jìn)一步落實(shí)“三穩(wěn)”目標(biāo)。

??在這種情況下，上半年新房、二手房市場活躍度均較高。隨著多城調(diào)控政策頻頻加碼，市場熱度有所回落，房地產(chǎn)成交規(guī)模受到一定程度的抑制，但相對而言仍處于較高水平。

??不過，這種市場熱度并未傳導(dǎo)至中小房企的業(yè)績表現(xiàn)上，相比規(guī)模型房企，中小房企仍然面臨了嚴(yán)峻的生存壓力。

??在所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，上半年出現(xiàn)虧損的房企多為中小規(guī)模房企，例如沙河股份、南國置業(yè)、光明地產(chǎn)等。一位TOP30房企人士認(rèn)為，中小房企資金實(shí)力較弱，資金周轉(zhuǎn)效率相對較低，同時(shí)自身品牌影響力不足，運(yùn)營能力有所欠缺；另一方面，“三道紅線”政策制約疊加融資監(jiān)管力度加大使得企業(yè)間分化明顯，中小房企在融資方面凸顯出一定的難度，這些因素都是導(dǎo)致中小企業(yè)經(jīng)營難以為繼的重要方面。

??實(shí)際上，隨著融資端收緊以及土地端兩集中政策的實(shí)施，不少中小房企已經(jīng)喪失了拿地和后續(xù)開發(fā)能力。

??以*ST中房為例，由于此前的業(yè)績疲弱，公司已經(jīng)被冠以“ST”警示，公司也曾向外界透露，因主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可銷售房屋減少，預(yù)計(jì)公司上半年的累計(jì)凈利潤可能為虧損。

??公開資料顯示，今年上半年，*ST中房已無新增房地產(chǎn)儲備，無新開工以及竣工項(xiàng)目，也無商品房銷售。截至二季度末，該公司可出租物業(yè)總面積3024.82平方米，實(shí)際出租面積161.28平方米。2021年上半年實(shí)現(xiàn)出租收入16.82萬元，其中2021年第二季度實(shí)現(xiàn)出租收入8.41萬元。

??在這些預(yù)告虧損的企業(yè)中，預(yù)計(jì)虧損額度最高的是泰禾集團(tuán)。根據(jù)泰禾集團(tuán)發(fā)布的盈利預(yù)告顯示，其上半年歸屬上市公司股東的凈利潤預(yù)計(jì)虧損8.5億元至11.5億元；有5家中小企業(yè)為近年來首次虧損，分別為沙河股份、渝開發(fā)、美好置業(yè)、天保基建和國創(chuàng)高新。

??轉(zhuǎn)型失利影響業(yè)績

??后期戰(zhàn)略聚焦需更明確

??除了本身的開發(fā)實(shí)力已經(jīng)不適應(yīng)競爭激烈的行業(yè)環(huán)境，不少中小房企在尋求轉(zhuǎn)型的過程中也遇到了不小的挑戰(zhàn)。

??不難發(fā)現(xiàn)，上半年業(yè)績預(yù)虧的房企中不少都是由于轉(zhuǎn)型失利而導(dǎo)致。

??以今年上半年首次出現(xiàn)凈利潤虧損的美好置業(yè)為例，其上半年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損額在2.9億元至4.1億元。對于公司的業(yè)績虧損，美好置業(yè)相關(guān)人士回復(fù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者稱，主要原因是裝配式建筑業(yè)務(wù)尚未達(dá)到相應(yīng)的規(guī)模，報(bào)告期產(chǎn)生經(jīng)營虧損2億元；此外，受房地產(chǎn)開發(fā)周期影響，2021年前6個(gè)月房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積、結(jié)算收入較少，125億元的項(xiàng)目預(yù)收款也尚未達(dá)到結(jié)算條件。

??對于美好置業(yè)而言，雖然今年上半年才出現(xiàn)虧損，但實(shí)際上轉(zhuǎn)型裝配式建筑的陣痛期并不短。公開資料顯示，2017年，美好置業(yè)正式進(jìn)入裝配式建筑賽道，此后公司業(yè)績便呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，2017年至2019年歸屬上市公司股東的凈利潤逐年下滑。

??“由于公司裝配式建筑業(yè)務(wù)處于培育期和投入階段，管理費(fèi)用增加且收入占比較小，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是公司業(yè)務(wù)收入的主要來源。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入與工程項(xiàng)目的進(jìn)度和排期直接相關(guān)，完工交付的項(xiàng)目規(guī)模決定了收入規(guī)模。”上述美好置業(yè)人士表示，目前，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊預(yù)售項(xiàng)目期末預(yù)收款項(xiàng)125億元，但尚未達(dá)到結(jié)算條件，將在未來1-3年的期間逐步確認(rèn)收入；累計(jì)取得裝配式建筑業(yè)務(wù)EPC、PC及設(shè)計(jì)訂單額合計(jì)約74億元，其中履約中合同金額71億元，將在未來1-3年逐步履約、結(jié)算，一定程度上保障了公司未來數(shù)年內(nèi)主營業(yè)務(wù)收入及利潤實(shí)現(xiàn)。

??此外，該人士還提到，裝配式建筑業(yè)務(wù)的盈利時(shí)間尚取決于市場狀況變化、業(yè)務(wù)拓展和經(jīng)營情況等多種因素，公司能做的就是繼續(xù)專注房屋智造主業(yè)，夯實(shí)公司基本面，爭取實(shí)現(xiàn)良好業(yè)績以獲得投資者更多認(rèn)可。

??相比美好置業(yè)，另一些小房企卻因?yàn)檗D(zhuǎn)型業(yè)務(wù)表現(xiàn)不佳而在生死線上徘徊。

??例如*ST銀億，其業(yè)績預(yù)告顯示，公司上半年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損3億元至3.7億元，同比下降1424.6%-1733.67%。對于業(yè)績大幅下滑的原因，*ST銀億表示，受歐美、印度等境外疫情嚴(yán)重等因素影響，公司旗下汽車零配件境外業(yè)務(wù)經(jīng)營受到較大制約，導(dǎo)致汽車零配件板塊經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生虧損。同時(shí)，公司旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受項(xiàng)目交付收入較少、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及自持物業(yè)折舊等計(jì)提因素影響，經(jīng)營業(yè)績亦產(chǎn)生虧損。

??面臨同樣情形的還有*ST綠景。由于收入減少、期間費(fèi)用（包括公司重大資產(chǎn)重組中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用等）增加，*ST綠景預(yù)計(jì)今年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損600萬元至1000萬元。

??值得注意的是，*ST綠景于2019年、2020年連續(xù)虧損，分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-0.09億元、-0.18億元，同期對應(yīng)的營收分別為0.16億元、0.15億元。根據(jù)滬深交易所發(fā)布的退市新規(guī)，若*ST綠景今年的凈利潤仍為負(fù)值且其營業(yè)收入低于1億元，則該公司很可能將面臨退市的命運(yùn)。

??上述諸葛找房研究中心分析師認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型過渡期較長，短時(shí)間內(nèi)帶來可觀收益的可能性不大，因此，對于這些中小房企而言，未來一方面要保證主營業(yè)務(wù)、企業(yè)優(yōu)勢領(lǐng)域業(yè)務(wù)有較好的收入來源，以此提高營收；其次，應(yīng)提高公司運(yùn)營能力，在保證不影響公司運(yùn)營的情況下盡可能的降低運(yùn)營成本，拓寬盈利空間；第三，其建議這些轉(zhuǎn)型其他賽道的中小企業(yè)，應(yīng)根據(jù)公司轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的市場情況和發(fā)展前景，考慮是否繼續(xù)聚焦該轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)，還是布局新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。