??近一年多來反復(fù)的疫情給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來了巨大挑戰(zhàn)，相關(guān)上市公司的業(yè)績(jī)曲線也隨之起伏不定。8月9日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（00405.HK以下簡(jiǎn)稱“越秀房托”）發(fā)布上半年業(yè)績(jī)，期內(nèi)該公司錄得2.86億元的凈利潤(rùn)，相較去年同期的2.12億元虧損有明顯改善。

??但若是以2019年中期7.3億元的凈利潤(rùn)為參照，不難發(fā)現(xiàn)，越秀房托的業(yè)績(jī)離疫情前的正常水平仍有較大距離。該公司管理層對(duì)業(yè)績(jī)的回升還是抱有樂觀預(yù)期，其董事會(huì)主席林德良在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，部分物業(yè)受今年上半年的疫情影響，出租率有所下降，相信下半年的表現(xiàn)會(huì)比上半年好。

??疫情也沒有打亂其他房企發(fā)行REITs的計(jì)劃，新城控股在7月底表示將以9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設(shè)立信托基金并上市。綠地控股的酒店REITs有了點(diǎn)小變化，但該公司的相關(guān)人士強(qiáng)調(diào)，存量資產(chǎn)的資本化方向不變的，REITs這條路是要堅(jiān)定走下去的。

??上半年業(yè)績(jī)企穩(wěn)回升

??業(yè)績(jī)公告顯示，2020年上半年，越秀房托實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入8.82億元，同比上升6.1%，物業(yè)收入凈額為6.39億元，同比下降2.3%。除稅后及與基金單位持有人交易前的凈利潤(rùn)約為2.86億元，同比增長(zhǎng)234.7%。

??該公司旗下的物業(yè)組合共有8項(xiàng)，包括位于廣州的國(guó)金中心、白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)，位于上海的越秀大廈、杭州的維多利商業(yè)中心，以及武漢的越秀財(cái)富中心、星匯維港購物中心。這些物業(yè)的產(chǎn)權(quán)面積共約97.3萬平方米，可供出租面積約63.3萬平方米，其中，成熟性物業(yè)的產(chǎn)權(quán)面積占了70.4%，成長(zhǎng)性物業(yè)占29.6%。

??截至2021年6月底，越秀房托的整體出租率為93.2%，同比增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)，仍保持在較高水平。估值也相對(duì)穩(wěn)定，8個(gè)物業(yè)的重估價(jià)值為344.88億元，與去年同期一樣。

??細(xì)分物業(yè)來看的話，疫情多少還是有些影響。該公司表示，今年五、六月份廣州暴發(fā)疫情，對(duì)本地項(xiàng)目尤其是餐飲、酒店業(yè)態(tài)帶來一定影響。據(jù)林德良透露，越秀房托旗下的酒店、公寓今年5月份已經(jīng)恢復(fù)到2019年5月份的水平，達(dá)到95%的入住率，四季酒店平均每月有3000多萬元收入，但因?yàn)閺V州出現(xiàn)疫情，6月份僅錄得200萬元-300萬元的收入。他表示，7月份以后，酒店及公寓的運(yùn)營(yíng)已恢復(fù)正常，相信下半年會(huì)有更好表現(xiàn)。

??廣州白馬大廈上半年的出租率為90.1%，同比下降了7.2個(gè)百分點(diǎn)，采購商因疫情而無法到位也是主要影響因素。林德良介紹，在疫情期間，該公司對(duì)大廈的1、2、6、8樓都做了不同程度的翻新和租戶調(diào)整，希望可以搶到疫情恢復(fù)后的機(jī)會(huì)。他認(rèn)為，全國(guó)的服裝市場(chǎng)正在復(fù)蘇，白馬大廈到年底有望達(dá)到95%-98%的出租率。

??房企REITs隊(duì)伍有望擴(kuò)大

??作為全球首只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的上市REITs，越秀房托一直是業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿。該公司2005年底在香港聯(lián)合交易所上市，十多年來給投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)，還獲得了穆迪及標(biāo)普的“投資級(jí)”評(píng)級(jí)。

??不少業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)為，越秀房托具有很強(qiáng)的特殊性，它的成功發(fā)行，既有政策的東風(fēng)又與其國(guó)企背景息息相關(guān)，其他處于類似資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金流狀況下的企業(yè)很難復(fù)制。

??在越秀房托之后，內(nèi)地雖然也推出了鵬華前海萬科REITs、中信啟航REITs等產(chǎn)品，但都不屬于真正意義上的REITs。2021年6月，首批9只公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目在滬深交易所正式上市交易，這被認(rèn)為是標(biāo)志著我國(guó)公募REITs的正式誕生，但也僅限于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

??而“三道紅線”下的開發(fā)商顯然沒有耐心靜待內(nèi)地REITs對(duì)房地產(chǎn)打開大門，他們迫切需要打通海外通道，將大量存量資產(chǎn)變現(xiàn)、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。7月30日，新城控股表示，公司正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長(zhǎng)三角區(qū)域和部分二線省會(huì)城市的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設(shè)立信托基金，再申請(qǐng)向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額，以實(shí)現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。該公司認(rèn)為，設(shè)立信托基金并上市，是對(duì)公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全流程打通的一次探索嘗試，有利于拓展融資平臺(tái)并擴(kuò)大投資者基礎(chǔ)，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，也有利于促進(jìn)公司商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化運(yùn)作，提高開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

??國(guó)盛證券表示，成立REITs將至少回籠9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目約45%-49%的投入資金（未考慮評(píng)估增值），有利于新城控股改善“三道紅線”指標(biāo)，降低公司財(cái)務(wù)杠桿。

??綠地控股早在2016年就有了設(shè)立REITs的想法，最初是計(jì)劃將19家酒店物業(yè)打包在新加坡上市。綠地控股“出?！钡男拍詈軋?jiān)定，即便內(nèi)地已經(jīng)推出了基礎(chǔ)設(shè)施REITs，但在該公司看來，從基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)展到商業(yè)地產(chǎn)，還需要三年的時(shí)間。

??根據(jù)年初的消息，綠地控股的REITs項(xiàng)目已經(jīng)在2020年底獲得新加坡證券交易所的上市許可，計(jì)劃裝入4家酒店，在2021年中上市。然而大半年過去，這個(gè)REITs并未如期落地。

??8月10日，綠地控股的相關(guān)人士表示，首批計(jì)劃放入資產(chǎn)包的幾家酒店都是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，目前已有潛在買家希望產(chǎn)權(quán)購買，這種方式效率更高。但最終公司是選擇繼續(xù)將這幾家酒店打包做REITs，還是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)買賣，目前仍未確定?？梢悦鞔_的是，目前全球資產(chǎn)價(jià)格正處于比較好的歷史位置，即便第一批酒店未能成行，其他酒店資產(chǎn)也可以繼續(xù)走REITs這條路。