??房地產(chǎn)行業(yè)信用債違約態(tài)勢(shì)愈演愈烈。

??8月12日，藍(lán)光旗下“16藍(lán)光MTN003”未按時(shí)兌付本息，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。據(jù)公開資料顯示，該筆債券發(fā)行規(guī)模為13億元，主承銷商為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司和中信銀行股份有限公司西安分行。

??今年以來(lái)，藍(lán)光旗下已有多筆債券出現(xiàn)違約，藍(lán)光本身經(jīng)營(yíng)業(yè)舉步維艱，企圖通過(guò)地方政府救助得到“喘息”。

??就在“16藍(lán)光MTN003”違約前一天，8月11日，陽(yáng)光100中國(guó)發(fā)布公告稱，由于其未能于到期日支付2021年債券的本金及溢價(jià)，因此已發(fā)生違約事件。公告顯示，違約事件將觸發(fā)該公司發(fā)行的于2022年到期金額為2.196億美元、票面利率為13%的優(yōu)先綠色票據(jù)交叉違約條款。如果債權(quán)人選擇加速到期，該2022年債券可能即時(shí)到期及須予支付。

??實(shí)際上，今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過(guò)去兩年大幅增加。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，已經(jīng)有超過(guò)38只涉房債券違約，牽涉?zhèn)l(fā)行規(guī)模達(dá)587.2億元。

??一位TOP20房企高管分析稱，從2017年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策總體呈現(xiàn)收緊趨勢(shì)，且政策逐步從市場(chǎng)端延伸至房企融資端、土地端，這對(duì)房企資金管控加強(qiáng)，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流提出了更高要求，促使房地產(chǎn)企業(yè)加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，促使資金回籠，但在疫情以及市場(chǎng)銷售低迷的影響下，不少房企資金面困難，有的管理出現(xiàn)問題，最終導(dǎo)致債券違約。

??“目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，前期高舉高打的房企在政策高壓下如果不及時(shí)轉(zhuǎn)換風(fēng)格，依然會(huì)有新的違約主體出現(xiàn)?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

??債券違約逐年增加

??wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月12日，2021年全行業(yè)品類下已有108只信用債券違約，違約金額達(dá)到1064.29億元；2020年共有155只債券違約，違約金額為1757.72億元；2019年共有188只債券違約，涉及金額1534.91億元。

??不難看出，整個(gè)行業(yè)信用債券違約呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)。具體從房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象來(lái)看，亦是如此。

??2019年，房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約或展期或觸發(fā)交叉條款的債券數(shù)量為14只，涉及債券發(fā)行規(guī)模為97.2億元；2020年，18只房地產(chǎn)債券出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約或展期，數(shù)量相比2019年有所增加，涉及債券發(fā)行總規(guī)模升至322.5億元；到了2021年，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約只增不減，截至8月12日，共有38只涉房債券違約，債券違約數(shù)量已經(jīng)超過(guò)2020年全年，涉及債券發(fā)行規(guī)模達(dá)到587.2億元。

??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，近兩年房地產(chǎn)行業(yè)債券違約數(shù)量增多主要是受政策影響，前期依賴高周轉(zhuǎn)下，債務(wù)壓力大、資金成本高的房企受到較大負(fù)面影響，容易出現(xiàn)債務(wù)違約。

??從違約主體來(lái)看，2019年出現(xiàn)債券違約行為的公司，例如正源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、國(guó)購(gòu)?fù)顿Y有限公司等均為小型房企。有券商研究報(bào)告指出，這些企業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于過(guò)于激進(jìn)、負(fù)債壓力大、現(xiàn)金流斷裂、地產(chǎn)布局定位問題導(dǎo)致銷售回款較弱、多元化轉(zhuǎn)型失敗、內(nèi)部治理問題等，在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、融資政策“借新還舊”背景下，行業(yè)整體爆發(fā)式增長(zhǎng)已經(jīng)過(guò)去，內(nèi)部分化將加劇。

??2020年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約主體逐漸在向中大型房企延伸，例如泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、華夏幸福等債券均出現(xiàn)首次違約，這些企業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率較高、債務(wù)壓力較大，公司戰(zhàn)略方向或治理也存在一定問題。

??一位債券行業(yè)從業(yè)人士認(rèn)為，現(xiàn)在不管房企財(cái)務(wù)狀況多艱難，也會(huì)將公開市場(chǎng)債券作為最后底線牢牢守住，因?yàn)橐坏┕_市場(chǎng)債券違約，就會(huì)在資本市場(chǎng)引發(fā)連鎖反應(yīng)，融資可能一下子就斷掉了。

??“現(xiàn)在房企暴雷最早都是從債券違約開始，所以公司也在思考如何與債券市場(chǎng)投資者進(jìn)一步加強(qiáng)溝通?！币晃豢偛课挥谏虾５母酃缮鲜蟹科笕耸勘硎荆渌诠九c債券投資者溝通的工作主要在香港，針對(duì)目前行業(yè)債券違約頻發(fā)現(xiàn)象，公司能做好的就是以信用擔(dān)保把每一筆債券都處理好，及時(shí)兌付不違約。其表示，一般資本市場(chǎng)有風(fēng)吹草動(dòng)，投資者也會(huì)積極跟公司聯(lián)系，公司會(huì)積極將實(shí)際情況傳達(dá)給投資者，讓投資者們放心。

??大浪淘沙時(shí)刻到了！

??今年以來(lái)，房地產(chǎn)債券也如同“驚弓之鳥”，不僅對(duì)行業(yè)政策面消息變得異常敏感，同行業(yè)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)發(fā)生的負(fù)面消息也會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)債券波動(dòng)。

??這種波動(dòng)首先反應(yīng)在債券利率上。

??8月13日，四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公開發(fā)行2019年公司債券(第一期)2021年票面利率調(diào)整公告。公告稱，根據(jù)公司實(shí)際情況及當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，發(fā)行人決定將本期債券后1年票面利率上調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，即2021年9月10日至2022年9月9日本期債券的票面利率為4.95%（本期債券采用單利按年計(jì)息，不計(jì)復(fù)利）。據(jù)了解，公告中提及債券簡(jiǎn)稱為“19希望01”，發(fā)行總額1.8億元，期限為3年，調(diào)整前票面利率為4.85%。

??無(wú)獨(dú)有偶。今年6月，一家TOP20千億房企發(fā)行的一筆一年期1.5億美元債券，票面利率達(dá)到12.5%。據(jù)知情人士透露，該筆債券原本跟投資人談的利率不足10%，但由于彼時(shí)行業(yè)出現(xiàn)了頭部房企商票兌付事件，受此影響，資本市場(chǎng)擔(dān)憂情緒比較嚴(yán)重，不得已之下該房企只好將票面利率調(diào)高兩個(gè)多點(diǎn)，最終導(dǎo)致這筆美元債發(fā)行利率高達(dá)12.5%，也創(chuàng)造了該公司近期發(fā)行債券利率新高。

??IP GLOBAL中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，發(fā)債利率提高一方面與市況有關(guān)，比如市場(chǎng)流動(dòng)性的充裕度以及板塊整體表現(xiàn)，另一方面也與資信評(píng)級(jí)變化有關(guān)，“不管是中債利率提高還是美元債利率提高，背后原因大致，但中債更易受政策面影響”。

??不僅債券利率受波及，債券交易價(jià)格受此影響也出現(xiàn)較大波動(dòng)，其中又以美元債表現(xiàn)突出。

??例如7月26日，融信中國(guó)旗下2023年到期債券每1美元下跌1.6美分至95.1美分，創(chuàng)2020年4月以來(lái)最低水平。

??“美元債波動(dòng)主要源自政策不確定性以及投資者情緒，與公司基本面無(wú)過(guò)多關(guān)聯(lián)，更不會(huì)對(duì)公司再融資需求造成影響?！比谛胖袊?guó)彼時(shí)在回復(fù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)稱。

??這些美元債下跌背后，一方面是大環(huán)境拖累，另一方面可能也跟房企自身經(jīng)營(yíng)狀況存在風(fēng)險(xiǎn)因素相關(guān)。

??正因如此，今年以來(lái)，越來(lái)越多房企被下調(diào)評(píng)級(jí)。根據(jù)公開報(bào)道統(tǒng)計(jì)，今年前7月，被“三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)——穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)”調(diào)至負(fù)面展望的房企超過(guò)10家，遠(yuǎn)高于去年水平；被下調(diào)評(píng)級(jí)、撤銷評(píng)級(jí)的房企數(shù)量也明顯增加。

??顯然，在政策壓力之下，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也越來(lái)越嚴(yán)謹(jǐn)，房地產(chǎn)行業(yè)真正的大浪淘沙時(shí)刻到了。