住建部中國城市科學研究會城市轉型與創(chuàng)新研究專業(yè)委員會秘書長溫鋒華

??在“勁松模式”聞名北京市的同時，北京市朝陽區(qū)勁松街道依然在持續(xù)推進社區(qū)改造升級。

??作為全國率先引入社會資本用于推進老舊小區(qū)改造更新，后授權企業(yè)對社區(qū)低效空間進行改造提升和長期運營的成功案例，勁松社區(qū)舊改項目成為北京市聞名的“勁松模式”，并在全北京乃至全國老舊改項目中得到推廣。

??8月9日，北京市住建委發(fā)布《2021北京住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展白皮書》中介紹，北京市將老舊小區(qū)改造作為城市更新行動重要內(nèi)容、作為重要民生工程和發(fā)展工程、作為“民生改善綜合體”，加大力度推進。同時再次提到推廣“勁松模式”，鼓勵積極引導區(qū)、街與社會資本雙向選擇、合理對接，精準補齊公共服務短板。

??8月11日，中國房地產(chǎn)報記者采訪到8月初剛走進勁松社區(qū)進行實地調(diào)研的城市與區(qū)域規(guī)劃方面專家，中央財經(jīng)大學政府管理學院副教授、住建部中國城市科學研究會城市轉型與創(chuàng)新研究專業(yè)委員會秘書長溫鋒華博士，就“勁松模式”及北京市老舊改造相關問題進行探討。

??中國房地產(chǎn)報：實地調(diào)研 “勁松模式”，你有哪些收獲？

??溫鋒華：“勁松模式”是北京市舊改探索的一個典范，對其總結的相關文章的報道已經(jīng)比較豐富如其“黨建引領”的典范性、“多元共治”的共同締造理念、“先嘗后買”的物業(yè)服務、沉浸式的公共空間設計等等。

??從我們團隊研究的視角出發(fā)，我們認為它最大的特點是成功通過引入社會資本，創(chuàng)新性的解決了北京老舊小區(qū)改造的動力問題，通過靈活的運營機制創(chuàng)新，實現(xiàn)了老舊小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，并實現(xiàn)了社區(qū)物業(yè)極大的升值。

??總體上，現(xiàn)階段老舊小區(qū)業(yè)主對于改造意愿并不強烈，其中很重要的一個原因是改造資金來源問題，業(yè)主并沒有自己出資的意愿。勁松社區(qū)通過引入城市更新運營商愿景集團，與街道簽訂為期20年的運營協(xié)議，在不改變社區(qū)物業(yè)產(chǎn)權的前提下，通過對社區(qū)公共空間的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)計改造，挖掘可運營的公共空間，愿景集團通過獲得這些挖掘出來的新增公共資產(chǎn)的運營權，與相關的專業(yè)機構合作運營，獲得相應的“微利”回報，加上愿景集團提供的“先嘗后買”的專業(yè)化物業(yè)服務帶來的物業(yè)收入，根據(jù)愿景集團的測算，他們預期10年內(nèi)可以收回全部前期投入成本，此外，還有10年的運營盈利期，基本可以實現(xiàn)勁松社區(qū)的“微利可持續(xù)”發(fā)展的長遠目標。

??中國房地產(chǎn)報：如果全面推廣“勁松模式”，你覺得可能會面臨的最大困難是什么？

??溫鋒華：對北京老舊小區(qū)改造目前最大的困難是在頂層設計層面的改造動力問題，也就是改造資金的來源問題。引入社會資本參與老舊小區(qū)改造的一個必要前提是社會資本必須找到資金回報出口，并在社區(qū)公共資產(chǎn)的運營期內(nèi)實現(xiàn)兩者的平衡。與傳統(tǒng)的土地財政模式下的房地產(chǎn)開發(fā)可以實現(xiàn)快速的資金回籠不同，老舊小區(qū)改造由于沒有發(fā)生產(chǎn)權的改變，因此并不能實現(xiàn)資金的快速回籠。

??愿景集團通過“勁松模式”的探索，蹚出了一條“微利可持續(xù)”的老舊小區(qū)投融資道路，但是由于各類老舊小區(qū)情況千差萬別，“勁松模式”并不一定完全適用于其他老舊小區(qū)，如有些小區(qū)規(guī)模過小，并無足夠公共空間增加可產(chǎn)生經(jīng)營流水的公共資產(chǎn)供投資方運營。因此，需要政府、運營企業(yè)、業(yè)主等各方主體多元協(xié)商，因地制宜，通過片區(qū)統(tǒng)籌、街區(qū)統(tǒng)籌、其他資產(chǎn)置換等方式，找到一條適合本社區(qū)改造的融資通道。

??“微利可持續(xù)”的老舊小區(qū)改造模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式在資本的回收周期上有較大的差距，因而難于找到有充足的資金實力、足夠運營經(jīng)驗又愿意長期參與社區(qū)公共資產(chǎn)運營的城市更新運營商投入到老舊小區(qū)改造中來，這是我國當前城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作推經(jīng)過程中面臨的最為重要的瓶頸問題。

??中國房地產(chǎn)報：你如何看北京市目前舊改項目推進情況？

??溫鋒華：對北京的舊改應該有兩個層面概念。一個是一般意義上的“舊城改造”，這是一個城市永恒的話題，北京作為一個具有三千多年悠久歷史的文化名城，從建城之日起，就在不斷的改變更新過程中更替發(fā)展，近年在舊改領域開展的工作包括舊城改造、棚戶區(qū)改造、危舊房改造、胡同改造等等。

??第二是專指《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》中提出的老舊小區(qū)改造工作。這次老舊小區(qū)改造工作，北京市政府從2017年起就開始做了大量的前期探索與實踐，從2017至2019的三年里，全市累計確認老舊小區(qū)200多個。2020年國辦文件出臺之后，北京市給本市定的目標是150多個，2021年增長為400多個。

??通過一年多的探索，愿景集團在“勁松模式”基礎上，先后在石景山的魯谷社區(qū)、大興的棗園社區(qū)取得比較好的實踐，首開集團在春秀路小區(qū)、石景山老山東里北社區(qū)、蘇州街橋西社區(qū)的實踐亦得到社會的廣泛認可，被統(tǒng)稱為北京城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的“勁松模式”和“首開經(jīng)驗”。

??但是，由于老舊小區(qū)改造的復雜性，涉及從規(guī)劃設計到公眾參與、市場運營等多個環(huán)節(jié)，相比于舊城重建，工作更為復雜，溝通時間成本更高，導致全市舊改的整體工作較之2020年國辦發(fā)文之初的預想，還有較大差距。在已經(jīng)推進改造的社區(qū)中，各項配套設施的改造如加裝電梯等，由于溝通成本和規(guī)劃報建手續(xù)較為復雜，也進度較慢。因此，還需要繼續(xù)加大對社會資本的招引，探索更加靈活多變的舊改模式和工作路徑，進一步加快北京市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的工作進度。

??中國房地產(chǎn)報：北京市住建委在這次的白皮書中，特別強調(diào)了老舊改的相關情況，你怎么看當下舊改的重要意義？

??溫鋒華：舊改的重要性主要體現(xiàn)在如下幾點：

??一是它是解決人民群眾對美好生活的追求與落后的居住環(huán)境之間矛盾的核心抓手。隨著我國城鎮(zhèn)化水平進入穩(wěn)定發(fā)展階段，我國城鎮(zhèn)建設的主流從增量的建設轉入存量的挖潛提升階段。像北京這樣的特大城市，經(jīng)過多年的增量擴張，老城中心區(qū)留下了大量的老舊小區(qū)，這些老舊小區(qū)由于建設年代較久，加上早年建設質(zhì)量與配套標準較低，社區(qū)居住環(huán)境普遍惡劣，公共空間先天不足，停車等配套設施嚴重不夠，地下管網(wǎng)等基礎設施日益老化，嚴重影響居民的生活質(zhì)量，落后的居住環(huán)境與人民日益增長的美好生活的需求之間矛盾越來越突出。

??二是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是支撐我國“六穩(wěn)”“六?！惫ぷ鞯闹匾窂?。習近平總書記在考察上海時提出，要堅持以人民為中心的發(fā)展思想，積極推進舊區(qū)改造，切實打好舊區(qū)改造攻堅戰(zhàn)，不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。李克強總理也指出，加力推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，是更好滿足群眾對美好生活的需要，是支撐“六穩(wěn)”“六保”工作的重要路徑。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面的重要工作之一，是落實人民城市人民建，人民城市人民管的重要抓手。

??三是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是提高城鎮(zhèn)中心區(qū)土地集約化利用的重要途徑。位于城市中心區(qū)的老舊小區(qū)，土地價值高，但由于早期規(guī)劃建設標準的滯后，房屋的容積率較低，公共空間利用率低，造成土地利用和產(chǎn)出率低下。通過對老舊小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，整合優(yōu)化社區(qū)土地資源，可以實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)建設用地的充分和循環(huán)利用，拓寬社區(qū)的空間容量，為社區(qū)鄰里中心、基礎設施，市政道路和公共綠地等提供更多空間。