??最近，萬科集團(tuán)董事會主席郁亮身影頻繁出現(xiàn)在地方政府面前。

??兩天前，萬科官微發(fā)布消息，稱郁亮、祝九勝（萬科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官）一行與上海市委書記李強等領(lǐng)導(dǎo)會見；同時，上海與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

??這是萬科繼6月初參與上海城市更新基金之后又一大動作。根據(jù)協(xié)議，萬科將以此次簽約為新起點，進(jìn)一步深化與上海在城市更新、物業(yè)管理、住房保障等領(lǐng)域合作對接。

??不止上海。眼下，萬科正和多個地方政府“密集對接”，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年4月份以來，郁亮先后拜會的地方省市有河南、云南、黑龍江、吉林、遼寧、貴州、呼和浩特、石家莊等地方，醞釀和尋找商機(jī)。

??從洽談內(nèi)容可以看出，萬科欲以城市更新、倉儲物流、園區(qū)建設(shè)、物業(yè)服務(wù)等為抓手積極介入城市發(fā)展意圖。

??這是多元化戰(zhàn)略必然。4年前，郁亮喊出：萬科將致力于向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，未來還將努力成為“美好生活場景師”。城市配套服務(wù)商概念涵蓋了商業(yè)開發(fā)與運營、物流倉儲服務(wù)、租賃住宅、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等非開發(fā)業(yè)務(wù)。

??無論是兩個月前萬科對架構(gòu)與人事作出大調(diào)整，還是更早些時候修訂完善商業(yè)和長租公寓等非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機(jī)制，萬科目標(biāo)很明確：推動多元化新業(yè)務(wù)快速發(fā)展，開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重。

??外界曾有疑問，萬科凈負(fù)債率才18%，手握現(xiàn)金近2000億元，但在首輪集中供地中卻“缺席”一線城市，管理層儲備大額現(xiàn)金將用于何處？現(xiàn)在有了答案。

??上海拿下超級大單

??上海，作為長三角區(qū)域核心，是一個大小房企都想重倉布局的一線大城市，這也是萬科的主要市場之一。

??自1992年進(jìn)入上海，上海萬科成立已有28年時間。2020年，萬科上海區(qū)域合同銷售額達(dá)2377.33億元，穩(wěn)居萬科四大區(qū)域之首，同比增長達(dá)16%，占萬科集團(tuán)合同額約33.76%。

??但受去年3月虹口“圍標(biāo)事件”事件影響，上海對華潤、中海、萬科3家房企發(fā)出“禁令”，限制其3年內(nèi)在公開市場拿地行為。據(jù)市場消息，3家房企在嘗試報名參加今年上海首次集中出讓時，遭到了官方拒絕。

??也就是說，在上海，3年內(nèi)萬科可能都很難通過公開土地拍賣拿到地了。同時，或出于成本與盈利考量，萬科在北京、廣州、深圳3個一線城市首輪集中供地中亦均未有斬獲。

??但市場瞬息萬變。通過參與舊改市場，保住其一線城市地位顯得尤為重要?，F(xiàn)階段房企入局上海舊改主要途徑就是與政府層面接洽。

??8月18日，上海市人民政府與萬科在滬簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將抓住上海深化建設(shè)“五個中心”、發(fā)展“五型經(jīng)濟(jì)”和建設(shè)“五個新城”契機(jī)，在“未來城市”旗艦項目建設(shè)、“物業(yè)城市”綜合治理創(chuàng)新實踐、城市有機(jī)更新、住房租賃行業(yè)發(fā)展、建筑科技應(yīng)用等方面深入合作，實現(xiàn)互利共贏。

??當(dāng)然，這個戰(zhàn)略落地需要真金白銀投入。

??兩個多月前的6月2日，上海市宣布成立全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，總規(guī)模約800億元，為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金。該基金將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目，促進(jìn)上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。

??這日，招商蛇口、中交集團(tuán)、萬科集團(tuán)、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資均與上海地產(chǎn)集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??簽約儀式上，郁亮代表基金發(fā)起單位發(fā)言，他表示，城市更新基金的成立，為上海進(jìn)一步加快城市有機(jī)更新、完成中心城區(qū)二級以下舊里改造提供了機(jī)制保障。參與城市更新事業(yè)，是時代所賦予的責(zé)任，也是“萬科與城市共同發(fā)展，與客戶共同發(fā)展”長期發(fā)展理念的內(nèi)涵體現(xiàn)。

??“說明這些大房企都希望參與到城市更新中來。一方面，就上海發(fā)展而言，城市更新非常重要，包括老舊區(qū)域升級改造，煥發(fā)經(jīng)濟(jì)活力；另一方面，通過參與城市更新建設(shè)，企業(yè)可以有機(jī)會獲得高品質(zhì)或區(qū)位比較好的地塊?，F(xiàn)在公開市場拿地難度越來越大，競爭愈發(fā)激烈，企業(yè)拿地需要更多手段和渠道，城市更新是一個渠道?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??事實上，上海萬科有意介入城市更新是從2012年開始，彼時其作出研判，認(rèn)為上?！霸俪鞘谢彪A段已經(jīng)到來。此后幾年，上海萬科參與城市更新力度看似并不算大，但多元化布局卻已悄然落地，包括地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)辦公、酒店與度假、教育、養(yǎng)老等。同時，萬科還將開發(fā)經(jīng)營中心、物流地產(chǎn)、酒店與度假、2049未來城市實驗室等業(yè)務(wù)總部或機(jī)構(gòu)均設(shè)立在上海。

??現(xiàn)在，萬科在上海主戰(zhàn)場從土地開發(fā)轉(zhuǎn)移到了存量改造上，這是大形勢使然，而因“圍標(biāo)事件”拿地受限恐怕只是加速了這一刻到來。

??發(fā)力政府生意

??從融資“三道紅線”到“土地兩集中”再到融資環(huán)境持續(xù)收緊，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)越來越難做?！靶袠I(yè)出路只有一條，踏踏實實向制造業(yè)學(xué)習(xí)，通過勞動掙加工制造和服務(wù)的錢?！庇袅琳f。

??對于投資者而言，他們期待的是在地產(chǎn)下行后，萬科能有另一個強有力抓手，掀起另一輪發(fā)展。究竟哪個業(yè)務(wù)能承載這樣大的想象空間萬科也在探索。

??祝九勝在萬科2020年度業(yè)績推介會上表示，房企需要跟上城市發(fā)展腳步，從傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重。

??早在2015年萬科就多次提出向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展的同時，有序推進(jìn)物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓等拓展業(yè)務(wù)，同時，多方位探索冰雪度假、養(yǎng)老、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等衍生業(yè)務(wù)。

??但對于萬科核心問題在于，相對于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，多元化業(yè)務(wù)占比始終太小，做大做強多元化業(yè)務(wù)，推動新的業(yè)務(wù)增長點成型，對于現(xiàn)在的萬科而言是與開疆拓土同等重要的大事。

??于是，近兩年來，郁亮頻繁出現(xiàn)在地方政府面前，考察、會談、簽下協(xié)議。其所拜會城市幾乎都是區(qū)域內(nèi)核心城市。

??7月19日，郁亮與石家莊市委書記張超超就深化務(wù)實合作、實現(xiàn)共贏發(fā)展進(jìn)行深入交流。

??7月9日，呼和浩特市政府與萬科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方同意將馬鬃山滑雪場、TOD地鐵小鎮(zhèn)、惱包物流園作為首批合作項目，并同步推進(jìn)上述項目的合作。這是萬科首進(jìn)呼和浩特。在此輪調(diào)控前，呼和浩特樓市剛經(jīng)歷過房價漲幅全國第一的戰(zhàn)績。

??再早些時候，5月31日，郁亮與貴州省政府在城市更新、商業(yè)運營等領(lǐng)域合作進(jìn)行了深入交流。

??萬科還在重點突破東北市場。5月27日，郁亮與遼寧省政府就城市更新、海洋經(jīng)濟(jì)、園區(qū)建設(shè)、倉儲物流等領(lǐng)域深化合作進(jìn)行了交流。

??5月26日，郁亮與吉林省政府就長春振興進(jìn)行了洽談，表示萬科將充分發(fā)揮在城市建設(shè)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域優(yōu)勢，積極融入。

??5月25日，郁亮與黑龍江省政府達(dá)成了戰(zhàn)略共識，萬科表示將全方位深化與黑龍江在現(xiàn)代物流、城市發(fā)展等領(lǐng)域投資合作。

??4月20日，郁亮與云南省省長王予波在昆明就推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、發(fā)展倉儲冷鏈物流、文旅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級進(jìn)行深入交流。

??4月10日，郁亮與河南省代省長王凱就打造高品質(zhì)城市會談。郁亮表示，將充分發(fā)揮在城市建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、冷鏈物流等方面優(yōu)勢，積極融入河南經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展各領(lǐng)域，為推動高質(zhì)量發(fā)展作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

??2020年6月至9月，萬科還對長沙、昆明、西安、沈陽、合肥、江門、南寧等城市進(jìn)行過密集公關(guān)活動，簽下多個戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??密集對接政府后，萬科此類城市業(yè)務(wù)拓展變得更加積極。以昆明為例，萬科在去年下半年后逐步介入了金刀營城改、官渡區(qū)文化生態(tài)新城、麥溪村城改等項目開發(fā)。

??“目前為保持可持續(xù)增長，房地產(chǎn)企業(yè)需要在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)之外尋找和培育新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域乃至第二增長曲線，同時，在住宅業(yè)務(wù)涉及較強調(diào)控措施情況下，也需要實現(xiàn)自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，城市更新改造、物業(yè)服務(wù)、倉儲物流、租賃住房業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)度較高，是房企比較容易實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的方向，這也是萬科實施業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和實現(xiàn)可持續(xù)增長的重要戰(zhàn)略方向。郁亮近期密集拜訪各地政府，也是在醞釀和尋找這一方面商機(jī)。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??有企業(yè)人士分析稱，萬科所拜會的大多屬于單核型城市，一方面這些城市目前房地產(chǎn)仍按市場定價，好產(chǎn)品溢價空間大；另一方面，這些城市急需城市改造，企業(yè)介入可能性較大。

??萬科向來是一家有長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光的企業(yè)?！拔覀冇行判脑谖磥硪欢螘r間，大家評價我們的時候，不再與發(fā)展商有聯(lián)系，誰再跟我說萬科是發(fā)展商我跟誰急。開發(fā)商的時代已經(jīng)結(jié)束了，我們現(xiàn)在是一個為城市作出貢獻(xiàn)，提供配套服務(wù)的角色。”這是4年前郁亮說過的話。

??或許，萬科正向這個目標(biāo)前行。