??大力收并購，并未給雅生活帶來盈利能力的大幅提升。

??8月16日晚，雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司（03319.HK，以下簡稱“雅生活服務(wù)”）披露2021年中期業(yè)績報告，公司上半年實現(xiàn)營業(yè)額62.47億元，同比增長56.1%；歸母凈利潤11.42億元，同比增長50.7%。

??在規(guī)模方面，截至2021年6月30日，雅生活服務(wù)在管面積及合約面積分別為4.24億平方米及5.84億平方米。其中上半年第三方外拓新增面積（不含收并購）為3510萬平方米。第三方合約面積占總合約面積的75.4%。

??值得關(guān)注的是，業(yè)績穩(wěn)定增長以及規(guī)模大幅上升的同時，雅生活服務(wù)的毛利潤率、凈利潤率卻連年下滑。

??盈利能力下降

??2019年上半年～2021年上半年，雅生活服務(wù)的毛利率分別為37.01%、31.87%、30%，凈利率分別為25.36%、21.82%、20.51%。

??具體來看，營收占比最多的物業(yè)管理服務(wù)毛利率僅為22.0%，外延增值服務(wù)毛利率40.0%，業(yè)主增值服務(wù)毛利率54.6%，城市服務(wù)毛利率22.1%。其中，外延增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)毛利率分別下滑8.9個百分點和0.4個百分點。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年港股物管公司毛利率均值和凈利率均值為28.6%、15.3%。

??盡管雅生活服務(wù)毛利率和凈利率均高于物企平均水平，但逐年下滑的趨勢也引起業(yè)界注意。一位業(yè)內(nèi)人士表示，雅生活服務(wù)利率逐年下滑是受到了大量外拓收并購的物業(yè)整體毛利率、凈利率偏低影響。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴中國房地產(chǎn)報記者，對于雅生活服務(wù)來說，需要積極做好研究和判斷，形成新的業(yè)務(wù)模式和盈利點，進而提高利潤相關(guān)指標。

??值得一提的是，毛利率和凈利率下滑背后是銷售成本的急劇攀升，且銷售成本增速大于營收增速。半年報顯示，雅生活服務(wù)上半年銷售成本從去年同期的27.26億元增長至如今的43.73億元，增幅達60.42%。雅生活服務(wù)稱，這是由于集團業(yè)務(wù)高速發(fā)展，收入增長引起各類成本增加。

??今年上半年，雅生活服務(wù)還在加快收并購的步伐。

??上半年，雅生活服務(wù)以總對價3.44億元完成了對新中民物業(yè)60%股權(quán)的收購。8月，雅生活服務(wù)以2.82億元收購濟南宏泰100%股份。

??除了對物業(yè)公司的收購，雅生活服務(wù)還在發(fā)力城市服務(wù)。

??今年3月，雅生活服務(wù)收購了5家環(huán)衛(wèi)公司股權(quán)，其中包括北京慧豐的51%股權(quán)、陜西明堂的60%股權(quán)及大連明日環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)的51%股權(quán)，總價約11.77億元。

??過去三年，雅生活服務(wù)實現(xiàn)規(guī)模擴張的主要方式是收并購。2018年上市之初，雅生活服務(wù)將綠地物業(yè)收入囊中；2020年，雅生活完成對中民物業(yè)并表。

??雅生活服務(wù)毫不吝嗇的收并購?fù)度?，與其當初上市募資目的高度契合。

??雅生活服務(wù)去年7月在港交所正式上市，計劃將資本市場籌集的大量資金都被用于第三方外拓及收并購等方式的規(guī)模擴張。

??2018年初，雅生活服務(wù)募集到了資金凈額31.99億元，目前82.35%的募集資金都已用于對外的戰(zhàn)略投資及收購，合計約26.35億元。

??此外，雅生活服務(wù)也在想方設(shè)法為收并購補充資金。就在今年5月底，雅生活服務(wù)繼續(xù)進行新股配售募集的32.59億港元資金，用于補充上市公司流動性。

??未來轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)

??5年實現(xiàn)營收400億元

??顯然，雅生活服務(wù)也意識到大規(guī)模并購并未讓其盈利能力得到有效提升。接下來，大力拓展業(yè)務(wù)之后如何思考收并購后整體的生態(tài)布局和團隊融合,將是公司面臨的一大難題。

??好在雅生活服務(wù)已經(jīng)意識到這一點，在收并購上開始“踩剎車”。

??雅生活服務(wù)未來的發(fā)展方向是輕資產(chǎn)，而不是收并購。

??今年下半年，雅生活服務(wù)會繼續(xù)鞏固全產(chǎn)業(yè)鏈的布局，未來公司會加大在非住、公建、商辦全產(chǎn)業(yè)鏈布局。

??對非住宅物業(yè)項目的重視不難理解。半年報顯示，2021年上半年，雅生活實現(xiàn)物管服務(wù)收入39.77億元，其中住宅物業(yè)項目、非住宅物業(yè)項目的收入分別為16.39億元、23.38億元，各占41.21%和58.79%。在增長幅度上，非住宅物業(yè)項目的收入增長幅度高達68.2%，超過住宅物業(yè)項目(33.3%)一倍。

??在雅生活服務(wù)首席執(zhí)行官、總裁李大龍看來，雅生活服務(wù)2021年的利潤增長不會低于40%，全年收入增長保持在40%，甚至50%的水平。

??除了下半年的計劃，雅生活服務(wù)新五年戰(zhàn)略規(guī)劃也即將開啟。

??在此次業(yè)績會上，李大龍再次提及“雙千億”，宣布雅生活將開啟新五年戰(zhàn)略規(guī)劃，實現(xiàn)“雙千億”的整體目標。在今年3月召開的2020年業(yè)績會上，曾提出了“雙千億”的目標，三年實現(xiàn)雅生活市值千億、孵化出千億估值的創(chuàng)新業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。

??具體而言，雅生活服務(wù)的營收目標為，2025年達到400億元。

??布局學校物業(yè)

??業(yè)務(wù)模式仍待摸索

??實際上，雅生活服務(wù)也在不斷豐富自己的細分領(lǐng)域內(nèi)容。

??8月9日晚間，雅生活服務(wù)公告稱，間接全資子公司天津雅潮企業(yè)管理咨詢有限公司（以下簡稱“天津雅潮”）已與濟南宏泰投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）(以下簡稱“濟南宏泰”)合伙人簽訂協(xié)議，據(jù)此，天津雅潮有條件同意收購濟南宏泰合共100%份額，總對價為人民幣2.82億元。

??此舉代表雅生活服務(wù)正式布局學校物業(yè)。

??公告顯示，宏泰物業(yè)在管項目超過220個，其在山東地區(qū)及華北地區(qū)具有較高市場份額，在管項目主要包括學校、政府機構(gòu)、市政場館、醫(yī)院等多種非住宅業(yè)態(tài)，尤其在學校等細分業(yè)態(tài)經(jīng)驗豐富。?

??宏泰物業(yè)尤其在院校服務(wù)等公共建筑市場細分領(lǐng)域影響力不小。宏泰物業(yè)管理山東大學、貴州大學、云南大學等多所985、211高等院校和超過60所大中專院校和中小學院校，并為多所軍隊、司法機關(guān)等院校及培訓機構(gòu)提供物業(yè)管理服務(wù)。

??同一天，時代鄰里控股有限公司（9928.HK）也宣布進入學校物業(yè)，與華美國際教育集團合作在廣州舉行了簽約儀式。

??事實上，高校后勤社會化改革進入了“快車道”，眾多物企紛紛布局。

??值得關(guān)注的是，對于雅生活服務(wù)而言，其城市服務(wù)商的定位越發(fā)清晰。先是斥資約11.77億元收購五家環(huán)衛(wèi)服務(wù)，然后又布局學校物業(yè)。

??不過，涉足學校物業(yè)并非想象中那般簡單。

??中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴中國房地產(chǎn)報記者，上市民營企業(yè)涉足學校物業(yè)有四大難點。

??第一，公辦學校會相對多，上市民營企業(yè)對學校物業(yè)進行管理的話，要與政府對接，雙方身份不太對等。一般來說，涉及政府層面的話，企業(yè)操作起來相對更困難一點。第二，公辦學校收費用不高，對企業(yè)來說會拉高成本。第三，企業(yè)進入托管之后，學校的公共廣告收入由誰來收取成為很大問題。第四，很多公辦學校都有專門物業(yè)管理，企業(yè)可能會和學校物管產(chǎn)生競爭。如果是民辦學校，企業(yè)直接跟民辦企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同即可。

??根據(jù)《2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)測評報告》顯示，學校物業(yè)的物業(yè)費水平為2.83元/平方米，而同期產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)為3.41元/平方米，商寫類物業(yè)為5.94元/平方米。

??西南證券地產(chǎn)首席分析師池天惠表示，“學校物業(yè)的增速在行業(yè)內(nèi)是不太亮眼的?！?/p>

??嚴躍進認為，雅生活服務(wù)向校園布局，說明企業(yè)對于物業(yè)管理的思路是擴展的，通過此類新業(yè)務(wù)的擴展，能夠在很大程度上尋找新的業(yè)務(wù)機會。尤其是在住宅等產(chǎn)業(yè)方面競爭類企業(yè)比較多，所以積極布局此類非住宅類的項目，若品牌影響力大，那么未來確實可以占據(jù)較大的市場空間。從實際過程看，學校物業(yè)管理確實也會受到政府的重視和支持，若是積極布局，則本身也帶來很強的社會價值。

??學校物業(yè)的進步空間還有很大。

??根據(jù)中物研協(xié)2019年行業(yè)測評研究發(fā)展報告: 從PMDI500企業(yè)管理面積來看，學校物業(yè)的管理面積約為6.29億平方米，占比5.3%。從PMDI500企業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)管理營收情況看，學校物業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)收入為12.03億元，占比所有業(yè)態(tài)物業(yè)費收入的4.96%。