??第一個(gè)問題就充滿了火藥味。

??有投資者提問，萬科上一次在半年或者半年以上維度出現(xiàn)凈利潤同比下滑要追溯到2008年金融危機(jī)時(shí)，2021年中期業(yè)績出現(xiàn)下滑的原因是什么？同時(shí)將萬科與給出中長期增長指引的華潤置地、龍湖等公司進(jìn)行對(duì)比，向管理層提問中長期策略。

??8月30日，萬科召開2021年半年度業(yè)績說明會(huì)。公告顯示，2021年上半年萬科實(shí)現(xiàn)凈利潤161.7億元，同比下降13.2%；歸屬上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%。

??針對(duì)投資者列舉的萬科與龍湖、華潤等房企經(jīng)營數(shù)據(jù)與對(duì)比，萬科首席執(zhí)行官、總裁祝九勝感慨：“跟優(yōu)秀同行相比，就是人比人氣死人”，萬科中期凈利潤下降兩位數(shù)有三個(gè)原因，包括銷售規(guī)模增長有限及轉(zhuǎn)型因素等。

??在談及長期目標(biāo)時(shí)他表示，“穩(wěn)字當(dāng)頭，是萬科當(dāng)前的應(yīng)對(duì)；活下去比什么都重要”。顯然，當(dāng)下房地產(chǎn)所處形勢(shì)更為嚴(yán)峻。

??事實(shí)上，這半年萬科并沒有閑著。

??對(duì)外，在投資拓展上，1-7月，萬科以1119.78億元拿地金額“領(lǐng)跑”百強(qiáng)房企。同時(shí)，還充當(dāng)藍(lán)光發(fā)展等企業(yè)“白衣騎士”，將藍(lán)光發(fā)展3個(gè)項(xiàng)目收之麾下；并密切拜會(huì)地方政府，在上海簽下超級(jí)大單。對(duì)內(nèi)，修訂完善商業(yè)和長租公寓等非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機(jī)制，對(duì)組織架構(gòu)與人事作出大調(diào)整。

??祝九勝回應(yīng)，萬科最近在并購方面有些動(dòng)作，這也是有利于整體行業(yè)的事情?！白罱鼛讉€(gè)月跟恒大有過接觸和探討，但目前沒有實(shí)質(zhì)性合作。對(duì)泰禾，我們一直有一個(gè)小組密切與其聯(lián)系，幫泰禾把關(guān)一些專業(yè)問題，符合條件的仍然會(huì)履約。與藍(lán)光確實(shí)有項(xiàng)目層面的收并購，收購來的3個(gè)項(xiàng)目目前處于正常開發(fā)節(jié)奏中。對(duì)于華夏幸福，最近一年多來我們連項(xiàng)目層面合作和談判都沒有，這是基本事實(shí)。”

??在這次中期業(yè)績推介會(huì)上，面對(duì)連珠炮似提問，祝九勝攜公司高管團(tuán)隊(duì)一一直面回應(yīng)。

??出度這次業(yè)績會(huì)的除了祝九勝外，還有萬科首席運(yùn)營官、執(zhí)行副總裁劉肖，執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華，董事會(huì)秘書朱旭。

??回應(yīng)凈利潤下滑：

??“心里很忐忑”

??萬科半年報(bào)成績并未讓投資者滿意，因?yàn)槔麧櫹禄酶鼮槊黠@。

??半年報(bào)顯示，今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為18%，較2020年同期下降6.02個(gè)百分點(diǎn)。

??在上半年?duì)I業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入（含長租公寓、物流、商業(yè)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)）為1575.3億元，占比94.3%；來自物業(yè)服務(wù)營業(yè)收入為85.7億元，占比5.1%。

??受凈利潤下滑影響，8月30日早上開盤，萬科股價(jià)跌超6%。截至8月30日收盤，萬科A股（000002.SZ）跌7.03%，萬科企業(yè)（02202.HK）跌7.4%。

??在半年業(yè)績會(huì)提問環(huán)節(jié)，不斷有投資者針對(duì)萬科利潤下滑提出質(zhì)疑。祝九勝說，“面對(duì)這樣的問題想起讀書時(shí)的感覺。就像期中考試考完，成績出來發(fā)現(xiàn)沒考好，復(fù)盤時(shí)面對(duì)很多老師提問怎么回答，心里很忐忑，但同時(shí)也沒忘記立志長期成為好學(xué)生的志向?！?/p>

??祝九勝認(rèn)為凈利潤下滑有三個(gè)原因，第一是銷售規(guī)模增長有限，不足以對(duì)沖利潤下滑；第二是毛利率下降稍快；第三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)帶來的影響，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)對(duì)傳統(tǒng)銷售規(guī)模和利潤貢獻(xiàn)有限，轉(zhuǎn)型效果要體現(xiàn)出來還需要時(shí)間。

??目前，房地產(chǎn)毛利率下滑趨勢(shì)已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。據(jù)祝九勝介紹，上半年，萬科稅后毛利率從24%降至18%，未扣稅毛利率從32%降到23%。所有的銷售業(yè)務(wù)當(dāng)中，地價(jià)占比在不斷升高，從2017年到2020年，地價(jià)占售價(jià)之比漲了17個(gè)百分點(diǎn)，這會(huì)逐步體現(xiàn)在以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤上。

??對(duì)于毛利率是否觸底，祝九勝認(rèn)為，短期來看很難預(yù)測(cè)準(zhǔn)，萬科全年壓力還在，如果從更長遠(yuǎn)角度做一些符合邏輯、符合原理的推斷來說，整個(gè)行業(yè)處于毛利率下降趨勢(shì)。至于何時(shí)回升，祝九勝稱，整個(gè)行業(yè)一定要回到平均回報(bào)水平。當(dāng)然行業(yè)平均回報(bào)水平不等于每個(gè)企業(yè)回報(bào)平均水平，因?yàn)閭€(gè)體差異，誰的精細(xì)管理做得好、產(chǎn)品好、服務(wù)好，誰更能夠贏得客戶、贏得投資人青睞，回報(bào)水平可能就會(huì)顯得高一點(diǎn)。

??“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重?！边@是萬科在多個(gè)場合強(qiáng)調(diào)的轉(zhuǎn)型目標(biāo)。

??此次萬科在半年報(bào)中表示，正在加快從“地產(chǎn)開發(fā)為主”轉(zhuǎn)向“不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重”，持續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型突破。其中，物業(yè)服務(wù)方面上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元，同比增長33.3%；物流倉儲(chǔ)方面，萬緯物流管理項(xiàng)目營業(yè)收入同比增長64%至13.4億元；商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面上半年實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入36.29億元，同比增長19%。

??有一定增速，但發(fā)展規(guī)模還是過于小而慢了。

??祝九勝沉思道，萬科轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)中還有很多需要檢討的地方，比如完成過程需要時(shí)間、完成轉(zhuǎn)型難度、需要的能力都嚴(yán)重低估。起步時(shí)是樂觀的，但要建立這些新的能力確實(shí)難度很大。

??“如果找到了解題方式，建立起這種能力，從中長期看（這種轉(zhuǎn)型）就很有價(jià)值。因?yàn)樾聵I(yè)務(wù)對(duì)傳統(tǒng)銷售及利潤規(guī)模貢獻(xiàn)有限，更多是形成一家公司企業(yè)價(jià)值和中長期估值。”

??他還稱，泊寓在深圳等大城市提供了相對(duì)低價(jià)的租房供應(yīng)，股東未必滿意，因?yàn)檫@項(xiàng)業(yè)務(wù)現(xiàn)在還不賺錢，還在客觀上影響開發(fā)業(yè)務(wù)銷售增長，但它的意義在于響應(yīng)了國家“租購并舉”政策，這說明經(jīng)營業(yè)務(wù)本身的民生屬性非常強(qiáng)。

??回應(yīng)目標(biāo)：

??“活下去比什么都重要”

??“人比人，氣死人?！弊＞艅僬f。

??萬科商業(yè)今年上半年租管費(fèi)收入同比增長了19%，同時(shí)龍湖商業(yè)上半年增長39%，華潤方面增長65%，新城方面增長73%。

??祝九勝承認(rèn)，萬科在商業(yè)業(yè)務(wù)上與行業(yè)優(yōu)秀玩家尚有差距，仍有可以努力提升的空間。反思自身問題，其稱，萬科在業(yè)績上有差異，業(yè)績差異實(shí)際上大于能力上差異。

??“在管理上最大的難題或困惑在于，萬科既有像上海印力這樣做得好的，也有一些城市做得不夠好，總結(jié)一個(gè)二元特征就是——好的很好，差的不及格，所以呈現(xiàn)出來的業(yè)績表現(xiàn)就不怎么樣?！?/p>

??“但我們有信心，在商業(yè)差異化方面找到解決方式，成為印力股東已有6年時(shí)間了，我們也一直不斷地在找各種各樣的辦法，把各種問題都拆解開?！弊＞艅僬f。

??不久前，王海武調(diào)任印力事業(yè)部總裁，祝九勝回應(yīng)稱，首先是因?yàn)橥鹾Ｎ鋫€(gè)人對(duì)于商業(yè)業(yè)務(wù)有興趣，10年前就有過相應(yīng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；其二，他加入印力后，將對(duì)印力和萬科7個(gè)區(qū)域BG聯(lián)動(dòng)和拉通起到很好作用。印力過往由丁力業(yè)一人兼任董事長和CEO，王海武加入可以更好地幫助老丁。

??有投資者提問，如何建立長周期增長邏輯？萬科中長期目標(biāo)是什么？

??祝九勝說：“整個(gè)行業(yè)游戲規(guī)則在發(fā)生變化，我們的發(fā)展思維也要作出相應(yīng)調(diào)整。過多追求規(guī)模速度為導(dǎo)向的線性思維恐怕難以為繼。對(duì)于萬科，除自己獨(dú)立思考外，也在向優(yōu)秀同行找可以借鑒和學(xué)習(xí)的地方。萬科這么多年來相對(duì)堅(jiān)持長期主義，行穩(wěn)致遠(yuǎn)是萬科基調(diào)，穩(wěn)字當(dāng)頭，是萬科當(dāng)前的應(yīng)對(duì)。我們確實(shí)沒有把規(guī)模與速度當(dāng)成唯一目標(biāo)來看待，是會(huì)在規(guī)模與速度、長期與短期、收益與風(fēng)險(xiǎn)間反復(fù)權(quán)衡。

??“2018年我們就提出活下去，在我們的理念里，活下去比什么都重要，因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)要確保經(jīng)營安全，要對(duì)方方面面擔(dān)起責(zé)任。在規(guī)模超過5000億元后，這個(gè)問題變得更為突出，在規(guī)模與能力間，要先能力后規(guī)模，否則追求規(guī)模的基礎(chǔ)就不那么穩(wěn)妥?！?/p>

??“口頭回答問題都非常容易，也容易自圓其說。其實(shí)，對(duì)于業(yè)績問題我們覺得最好的回答就是靠行動(dòng)，靠長期行動(dòng)；靠努力，靠長期努力?！弊＞艅僬f。

??回應(yīng)拿地政策：

??“我們是農(nóng)民，不預(yù)測(cè)天氣”

??對(duì)于當(dāng)前市場環(huán)境，祝九勝表示，從2017年以來調(diào)控的關(guān)鍵就八個(gè)字：房住不炒、租售并舉。主基調(diào)非常明確。政策主基調(diào)越明確越一致，從業(yè)企業(yè)就可以做更好的安排。

??“我們一直主張我們是農(nóng)民，不去預(yù)測(cè)天氣，老老實(shí)實(shí)地種地。作為農(nóng)民有時(shí)是擺脫不了看天收的局限性，我們盡可能在同樣政策、市場環(huán)境下，讓自己的收成能夠越來越好，或者讓自己的收成盡可能地讓各方滿意一些。”祝九勝表示。

??萬科不預(yù)測(cè)政策，這是老原則。但無疑萬科又始終走在政策變動(dòng)前方。

??劉肖在業(yè)績會(huì)上表示，土地市場供應(yīng)端呈現(xiàn)多元化特點(diǎn)，雙集中、項(xiàng)目收并購、城市更新都是重要的供應(yīng)渠道，例如萬科過去3年收并購項(xiàng)目在開發(fā)業(yè)務(wù)投資額中占比40%。目前一些渠道供應(yīng)在收緊，但總體比較穩(wěn)健，萬科發(fā)展路徑會(huì)根據(jù)城市本身發(fā)展模式來調(diào)整。

??但“土地雙集中對(duì)于萬科而言也是新生事物，其中面臨的挑戰(zhàn)萬科也處在適應(yīng)和磨合的過程，在首輪部分城市集中供地和第二輪（長春等城市）集中供地的情況下，我們都在摸索和形成經(jīng)驗(yàn)?！眲⑿ふf。

??針對(duì)第二輪集中供地投資策略，劉肖表示，第二輪還是一如既往堅(jiān)持穩(wěn)健的投資策略，量入為出。在量入為出前提下，堅(jiān)持好戰(zhàn)略導(dǎo)向、投資標(biāo)準(zhǔn)、投資紀(jì)律，關(guān)注好投資的質(zhì)量和效益。