??8月31日,世茂集團(tuán)（股票代碼0813.HK）以13.36元收盤(pán),相比前一個(gè)交易日上漲4.96%。

??9月1日，瑞銀發(fā)表報(bào)告，維持對(duì)合景泰富(股票代碼01813.HK) 買(mǎi)入評(píng)級(jí)，認(rèn)為公司撇除物管后的估值部分被低估。

??這兩家民營(yíng)房企均在8月30日發(fā)布了中期業(yè)績(jī)報(bào)告，資本市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)反饋，或許能體現(xiàn)目前市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的矛盾心理。

??“世茂今年會(huì)采取一個(gè)比較謹(jǐn)慎的防守型策略，多銷(xiāo)售、多回款，我們也在嚴(yán)控公司的投資，不去拿貴的土地，會(huì)引進(jìn)更多的合作。”在8月30日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇對(duì)今年的投資策略定了調(diào)。上半年，該公司錄得了1528億元的銷(xiāo)售額，但只拿了總價(jià)201億元的土地。

??同一天，合景泰富的管理層也透露，只有看到相對(duì)來(lái)說(shuō)利潤(rùn)合理的資源和土地，公司才會(huì)跟進(jìn)。今年上半年，該公司只通過(guò)招拍掛拿了2個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)13億元。

??8月31日，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上直言，下半年的市場(chǎng)壓力會(huì)比較大，要給自己留出比較安全的邊界，預(yù)計(jì)下半年權(quán)益拿地銷(xiāo)售比將控制在20%以內(nèi)。

??危機(jī)感在不斷蔓延，上半年多家民營(yíng)房企都捂緊了錢(qián)袋子，嚴(yán)控土地支出，投銷(xiāo)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于40%的要求。按照富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉的說(shuō)法，所有公司都在拼命地提高現(xiàn)金流。

??中南建設(shè)總經(jīng)理陳昱含說(shuō)，就拿地而言，從來(lái)沒(méi)有一個(gè)餓死的，只有撐死的。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入馬拉松階段時(shí)，“這個(gè)時(shí)候更講究配速，更講究自我的節(jié)奏”。

??民營(yíng)房企上半年買(mǎi)地少了

??在“三道紅線”、集中供地等金融和土地政策的綜合影響下，上半年，房企的投資分化趨勢(shì)越發(fā)明顯，憑借健康的財(cái)務(wù)指標(biāo)、較低的融資成本，央企、國(guó)企積極吸納土地，而民營(yíng)房企則態(tài)度謹(jǐn)慎，有意放慢了擴(kuò)張步伐。

??根據(jù)世茂集團(tuán)的業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年，該公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額1528億元，較去年同期上升38.3%，依然保持在“三道紅線”的綠檔，其中，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68%，凈負(fù)債率50.9%，現(xiàn)金短債比為1.9倍。即便財(cái)務(wù)安全，銷(xiāo)售額大增，但世茂集團(tuán)同期只拿了19宗地，新增土地儲(chǔ)備約301萬(wàn)平方米，相比2020年上半年的1232萬(wàn)平方米有著大幅的收縮。上半年，世茂集團(tuán)新增土儲(chǔ)的總價(jià)為201億元，權(quán)益地價(jià)僅118.15億元，購(gòu)地金額只占了銷(xiāo)售額的13%。

??合景泰富買(mǎi)得更少，上半年只通過(guò)招拍掛在廣州、天津拿了2個(gè)新項(xiàng)目，新增總建筑面積51萬(wàn)平方米，總土地款13億元。按72%的權(quán)益比計(jì)算，其權(quán)益土地支出只有9.36億元。同期，該公司上半年的預(yù)售額為562億元，實(shí)現(xiàn)了高達(dá)53%的增長(zhǎng)。

??2021年上半年，富力地產(chǎn)也只買(mǎi)了4塊地，新增權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積僅為55.5萬(wàn)平方米，同比下降77%，權(quán)益土地金額19.5億元，同比下降68%，權(quán)益投銷(xiāo)比僅有4%。

??陽(yáng)光城上半年的全口徑銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)12.56%至1013.14億元，權(quán)益銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)11.92%至648.80億元。期內(nèi)，該公司以權(quán)益對(duì)價(jià)123.72億元合計(jì)補(bǔ)充權(quán)益土地儲(chǔ)備約429.18萬(wàn)平方米。按權(quán)益計(jì)算的投銷(xiāo)比約19%。而去年同期，陽(yáng)光城是以權(quán)益對(duì)價(jià)327.95億元補(bǔ)充了權(quán)益土地儲(chǔ)備約404.63萬(wàn)平方米，投銷(xiāo)比高達(dá)56.6%。

??雅居樂(lè)在上半年新增了22個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總建筑面積約304.3萬(wàn)平方米，總土地金額為216.35億元，占753.3億元銷(xiāo)售金額的28.7%。

??上半年，中國(guó)奧園新購(gòu)置107.1萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，總購(gòu)地支出約70億元，與去年同期695萬(wàn)平方米的新增土儲(chǔ)面積相比，投資力度大為減弱。據(jù)介紹，過(guò)去該公司都將合同銷(xiāo)售額的30%-40%用作購(gòu)地預(yù)算，而今年的預(yù)算將控制在20%以內(nèi)。

??在8月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)的管理層也透露，預(yù)計(jì)下半年權(quán)益拿地銷(xiāo)售比將控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷(xiāo)售比將控制在30%以內(nèi)。

??“我們現(xiàn)在需要安全”

??壓縮購(gòu)地開(kāi)支，與土地市場(chǎng)、銷(xiāo)售市場(chǎng)的現(xiàn)狀和開(kāi)發(fā)商的資金狀況息息相關(guān)。不少公司是嫌上半年的土地太貴了，許世壇直言，22城集中供地土拍都特別貴，甚至60%可能要虧本的，“我覺(jué)得就沒(méi)有必要去拍一塊地要虧本或者是不賺錢(qián)”。據(jù)其透露，世茂集團(tuán)參拍了杭州首批集中供地超過(guò)20個(gè)地塊，但是土地成本都超出了預(yù)期，最終空手而回。

??寶龍地產(chǎn)總裁許華芳強(qiáng)調(diào)不拿貴地、不借貴錢(qián)。他表示，上半年在集中供地的城市，該公司一塊地都沒(méi)有拿，因?yàn)闊o(wú)法達(dá)到公司30%的毛利率要求。“算來(lái)算去還是上海最好，其他地方利潤(rùn)都特別薄?！?/p>

??中國(guó)奧園也密切關(guān)注了上半年集中供地的情況，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商獲取土地的積極性還是比較高，雖然成交的面積對(duì)比往年有所下降，但是土地的單方造價(jià)有了明顯的提高。

??“對(duì)拿地來(lái)說(shuō)，從來(lái)沒(méi)有一個(gè)餓死的，只有撐死的，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，審慎經(jīng)營(yíng)會(huì)放在第一位?！标愱藕硎荆泄┑貛?lái)很多不確定性，該公司將以規(guī)避熱點(diǎn)的方式，將投資重心轉(zhuǎn)向非兩集中的城市。

??富力地產(chǎn)減少買(mǎi)地是為了保障充足的流動(dòng)性。今年上半年，該公司的總負(fù)債已經(jīng)大幅減少了184億元，但“三道紅線”依然處于紅檔。未來(lái)1年，富力地產(chǎn)都將圍繞“三道紅線”的要求增加現(xiàn)金流、減少負(fù)債，減少購(gòu)地支出便是其中一項(xiàng)舉措。

??融創(chuàng)中國(guó)更多是從市場(chǎng)狀況來(lái)考慮當(dāng)下投資的風(fēng)險(xiǎn)。該公司董事會(huì)主席孫宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)上直言，下半年的市場(chǎng)壓力比較大，主要來(lái)源于兩個(gè)方面，一是因?yàn)橛行┢髽I(yè)壓力比較大就開(kāi)始降價(jià)，另一個(gè)就是國(guó)家的政策比較堅(jiān)決，讓大家對(duì)房?jī)r(jià)有了不上漲的預(yù)期，而且現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力也比較大，大家的購(gòu)買(mǎi)力受到了影響。他解釋，基于下半年銷(xiāo)售壓力和融資壓力比較大的判斷，融創(chuàng)減少購(gòu)地預(yù)算，給自己留出比較安全的邊界。如果還像過(guò)去一樣拿地，會(huì)吞掉很多利潤(rùn)?！拔覀儸F(xiàn)在需要安全。在這個(gè)目標(biāo)下拿地就必須這樣，這就是選擇。”