??“經(jīng)歷了2020年新冠疫情，物管行業(yè)價(jià)值迅速釋放，短短兩年實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。2021年上半年物企財(cái)報(bào)陸續(xù)發(fā)布，對(duì)比去年上半年向好的行情，今年卻“喜憂參半”。

??“喜”的是，上市物企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和規(guī)模效益整體向好，上半年已公布中期業(yè)績的51家物企營收合計(jì)904億元，同比上漲54%，其中平均營收為17.7億元，高于平均值的物企數(shù)量達(dá)到了14家；16家物企在管規(guī)模超1億平方米，這一比例達(dá)到了近31%。上半年，51家物企凈利潤總和約為147億元，同比增66%。

??值得注意的是，對(duì)于行業(yè)而言，更多需要關(guān)注“憂”的部分。

??首先，行業(yè)競(jìng)爭加劇，整合速度加快，上半年一系列并購、換股合作、出售資產(chǎn)事件頻發(fā)，行業(yè)“馬太效應(yīng)”漸顯；再者，行業(yè)監(jiān)管力度也在持續(xù)增強(qiáng)，業(yè)務(wù)服務(wù)需求不斷升維，都將給物企經(jīng)營帶來不小的壓力。

??無論是從資本表現(xiàn)還是業(yè)績的角度，物管行業(yè)，終將回歸基本面。”

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??上市物企已達(dá)52家，年內(nèi)11家

??2020年以來，物管行業(yè)迎來“上市潮”，至2021年物企上市速度再加快。

??據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)，截至今年9月初，共有52家物企成功登陸資本市場(chǎng)，年內(nèi)成功上市的物企達(dá)到11家，較去年同期6家上市物企數(shù)量幾斤翻倍。目前，仍有24家物企正在排隊(duì)，上市熱情不減，預(yù)計(jì)年底至明年初將迎來上市高峰。

??隨著港交所上市門檻提高，加之受房地產(chǎn)的調(diào)控政策影響，物企從地產(chǎn)開發(fā)板塊獨(dú)立分拆，通過上市來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的升值，促使物企積極謀劃上市。目前，物企闖關(guān)資本市場(chǎng)有兩個(gè)明顯的特征。

??從審批節(jié)奏來看，物企獲批進(jìn)度放緩，同比延后約36天。根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2020年1-9月初上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時(shí)171天，而2021年同期的11家物企平均用時(shí)207天。以此估算，24家上市物企或?qū)⒃谀甑字撩髂瓿跫猩鲜小?/p>

??此外，年內(nèi)上市物企以中小規(guī)模為主要特征，根據(jù)待上市企業(yè)招股書信息披露，目前24家待上市企業(yè)于2020年年底的在管面積均值2623萬平方米，中位數(shù)1926萬平方米；除了長城物業(yè)、富力物業(yè)、世紀(jì)金源服務(wù)外，其余企業(yè)規(guī)模均在4000萬平方米的量級(jí)之下。

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??物業(yè)股價(jià)“恐慌性”下探

??從上市物企股價(jià)變動(dòng)來看，與去年物企一發(fā)財(cái)報(bào)，股價(jià)就應(yīng)聲上漲的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)截然不同的是，今年財(cái)報(bào)季，物業(yè)股依然相對(duì)低迷。

??過去幾個(gè)月，物業(yè)板塊出現(xiàn)兩次集中式回調(diào)。

??第一次出現(xiàn)在今年年初，大部分物業(yè)股股價(jià)距離峰值幾近“攔腰斬”，除了修復(fù)過高的估值以外，受去年8月以來房地產(chǎn)調(diào)控“三道紅線”政策的波及，物業(yè)股一騎絕塵的上漲動(dòng)力被壓制，尤其是去年10月以來幾只新股相繼破發(fā)，更加劇了股價(jià)的下行壓力。隨著3月左右物企財(cái)報(bào)的發(fā)布，物業(yè)股終于止跌回升，當(dāng)月物業(yè)板塊平均漲幅約5.3%，較前月增加2.9個(gè)百分點(diǎn)，也達(dá)到了2020年9月以來的漲幅峰值。

??第二次是在7月底，受國家對(duì)教育等民生行業(yè)的調(diào)控影響，資本市場(chǎng)整體避險(xiǎn)情緒較高，包括龍頭物企在內(nèi)的幾乎所有物業(yè)股下跌，物業(yè)板塊在6月、7月、8月股價(jià)平均漲幅分別為-1.3%、-14.0%和-1.5%，整體降至波谷。

??物業(yè)股兩次下探反映出行業(yè)仍然存在的問題，一方面資本存在的投機(jī)性和不理性，另一方面物管行業(yè)多項(xiàng)規(guī)范性政策不斷出臺(tái)，以規(guī)范行業(yè)發(fā)展。政策初期難免會(huì)帶來一部分負(fù)面情緒，但長期來看，政策不是為了打壓物業(yè)管理行業(yè)，長期來看有利于行業(yè)進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展，向良性競(jìng)爭的成熟市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。

??具體企業(yè)而言，據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)2021年1月至9月3日物企股價(jià)情況，52家上市物企累計(jì)漲幅均值為-4.7%，其中漲幅最高的是和泓服務(wù)，上漲98.9%，中海物業(yè)和濱江服務(wù)位列第二、三名，分別上漲62.4%和58%。

??從物企上市之日至2021年9月3日計(jì)算，股價(jià)漲幅最高的是旭輝永升服務(wù)，上市至今上漲762.9%，此外，中海物業(yè)和碧桂園服務(wù)自上市以來股價(jià)漲幅也超過500%。行業(yè)長期價(jià)值仍然凸顯。

??03

??服務(wù)“滿意度”大幅提升

??克而瑞物管去年提出的“物企服務(wù)力”已成為行業(yè)共識(shí)，追求高質(zhì)量服務(wù)是行業(yè)的本質(zhì)要求，物業(yè)管理行業(yè)歷經(jīng)四十年發(fā)展，“服務(wù)”始終是物業(yè)管理行業(yè)最核心的關(guān)鍵能力。

??縱觀上半年物企中期業(yè)績報(bào)告，如何用數(shù)據(jù)量化“服務(wù)”指標(biāo)？從滿意度層面來看，通常業(yè)主的滿意度在很大程度上會(huì)影響企業(yè)的收繳情況，因此，克而瑞物管通過應(yīng)收賬款/營收總額的比值來衡量企業(yè)的“滿意度”情況。

??該比值越低，表明企業(yè)的應(yīng)收賬款向營收轉(zhuǎn)化的能力越強(qiáng)，一是企業(yè)采取了比較行之有效的收繳措施，另一方面也意味著業(yè)主對(duì)服務(wù)的滿意度相對(duì)更高。

??整體來看，2021年上半年上市物企應(yīng)收賬款/營業(yè)總額比值均值約為52.9%，低于2020上半年的60.1%，說明企業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量較去年上半年有所提升。

??從企業(yè)維度來看，19家物企的應(yīng)收賬款/營業(yè)總額比值較去年同期有所下降。其中雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、招商積余、華潤萬象生活等物企，營收快速增加的同時(shí)，收繳能力也在不斷的提升，意味著企業(yè)正在通過品質(zhì)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績的快速增長。

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??頭部企業(yè)營收規(guī)模效應(yīng)顯著

??規(guī)模發(fā)展，仍然是行業(yè)主旋律。

??根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2021年上半年上市物企平均在管面積約1.2億平方米，其中已有16家企業(yè)當(dāng)前在管規(guī)模超1億平方米，占比約30.8%。

??規(guī)模越高的房企，在市盈率和營收方面都有更好的表現(xiàn)。

??從估值角度來看，大規(guī)模的企業(yè)估值表現(xiàn)顯著優(yōu)于普通企業(yè)。大于1億平方米、介于1千萬平方米和1億平方米、小于1千萬平方米的三組企業(yè)對(duì)應(yīng)的平均市盈率分別約為29.0、16.1及6.8。

??規(guī)模的快速增長帶動(dòng)營收上揚(yáng)。2021上半年51家已公布中期業(yè)績的上市物企的平均營收約為17.7億元，其中14家物企營收高于當(dāng)前上市物企平均值。頭部企業(yè)營收規(guī)模效應(yīng)顯著，其中碧桂園服務(wù)成為上半年唯一一家營收突破百億的企業(yè)。

??具體企業(yè)而言，2021年上半年?duì)I收TOP5企業(yè)分別為碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)及保利物業(yè)，營收分別為115.6億元、78.7億元、62.5億元、56.0億元及51.5億元。營收TOP5物企于上半年規(guī)模TOP5物企高度重合，營收對(duì)應(yīng)企業(yè)在管面積呈現(xiàn)正相關(guān)。

??營收TOP5物企上半年收并購優(yōu)勢(shì)顯著，通過不斷的整合、收購，加速規(guī)?；瘮U(kuò)張。

??近兩三年物業(yè)管理行業(yè)迸發(fā)出極大的活力，成功經(jīng)歷疫情的挑戰(zhàn)，也讓行業(yè)的價(jià)值得到再次彰顯。行業(yè)的快速發(fā)展勢(shì)必會(huì)夾雜一些不理性的聲音，資本市場(chǎng)的回調(diào)也有助于擠出行業(yè)內(nèi)的水分，而一個(gè)相對(duì)理性的資本環(huán)境，更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康、有序發(fā)展。在行業(yè)“大浪淘沙”之下，回歸服務(wù)初心、始終堅(jiān)守和鍛造服務(wù)能力的物企終將享受時(shí)間的復(fù)利。