??今年杭州首批集中供地拍賣結(jié)束后，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興接受媒體采訪的一句回答成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)，其稱對(duì)于在杭州首次集中供地中所拿地塊爭(zhēng)取做到1%-2%凈利潤(rùn)。

??一方面，業(yè)界驚訝于杭州首批集中供地利潤(rùn)如此之低;另一方面，也疑惑在一大批算不過利潤(rùn)賬房企，濱江如何能開發(fā)超低毛利項(xiàng)目并獲取利潤(rùn)。

??實(shí)際上，這與其極致的成本管控能力息息相關(guān)。

??隨著半年報(bào)披露落下帷幕，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了2021年上半年TOP50強(qiáng)上市房企三費(fèi)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，三費(fèi)費(fèi)用率最低的是中海地產(chǎn)，上半年僅為3.6%，也是TOP50強(qiáng)房企中唯一一家三費(fèi)費(fèi)用率低于4%的企業(yè)。濱江集團(tuán)、綠地控股、越秀地產(chǎn)和碧桂園緊隨其后，2021年上半年三費(fèi)費(fèi)用率保持在6%以下。

??三費(fèi)管控能力強(qiáng)的企業(yè)其盈利水平也相對(duì)較高，如TOP50強(qiáng)房企，中海地產(chǎn)三費(fèi)費(fèi)用率最低，費(fèi)用管控能力最強(qiáng)，相對(duì)應(yīng)中海地產(chǎn)上半年歸母凈利潤(rùn)也位居TOP50之首，為207.79億元，在總體規(guī)模較大情況下，依然保持了歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。

??同樣例證還有濱江集團(tuán)。雖然濱江集團(tuán)上半年歸母凈利潤(rùn)僅有12.67億元，但由于其規(guī)模體量?jī)H有千元億，因此與同等規(guī)模企業(yè)如禹洲集團(tuán)、新力控股、祥生控股相比，其歸母凈利潤(rùn)依然算較好水平，尤其是濱江集團(tuán)上半年歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比46.49%增長(zhǎng)，這與公司持續(xù)提升內(nèi)部管控能力相關(guān)。

??實(shí)際上，最近幾年隨著行業(yè)利潤(rùn)進(jìn)入下行通道，不少房企已經(jīng)認(rèn)識(shí)到管控能力重要性，作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的萬科更是直言行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入管理紅利時(shí)代。

??這種情況下，房企都在加強(qiáng)內(nèi)部管理能力。

??從上半年費(fèi)用管控情況來看，所統(tǒng)計(jì)的TOP50強(qiáng)房企中，25家企業(yè)三費(fèi)費(fèi)用率同比降低，數(shù)量占比過半。

??即使如此，仍然有不少房企費(fèi)用率在增高，尤其是2021上半年TOP50強(qiáng)房企中仍有17家房企三費(fèi)費(fèi)用率超過10%，其中中交地產(chǎn)三費(fèi)費(fèi)用率最高，為18.03%。由于費(fèi)用管控能力相對(duì)較弱，中交地產(chǎn)上半年歸母凈利潤(rùn)僅為1.62億元，在TOP50強(qiáng)房企中墊底。

??通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，管控能力最強(qiáng)的房企三費(fèi)費(fèi)用率僅有3.6%，管控能力最差的房企三費(fèi)費(fèi)用率則高達(dá)18.03%，前者同期歸母凈利潤(rùn)是后者128倍。

??此外，費(fèi)用管控能力強(qiáng)房企基本上三項(xiàng)費(fèi)用單獨(dú)費(fèi)用率也控制得較好，例如中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)和綠地控股無論是銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率還是財(cái)務(wù)費(fèi)用率基本都處于前列。

??有些房企三費(fèi)費(fèi)用率之所以很高則是因?yàn)槟骋豁?xiàng)或者兩項(xiàng)費(fèi)用管控不到位，尤其是三費(fèi)費(fèi)用率高于10%企業(yè)均存在這一問題。

??根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)、合景泰富、富力地產(chǎn)、中國(guó)金茂、中國(guó)恒大、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)控股、雅居樂集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)、華僑城、寶龍地產(chǎn)、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、弘陽(yáng)地產(chǎn)和正榮地產(chǎn)2021上半年三費(fèi)費(fèi)用率均超過10%。

??其中，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)上半年管理費(fèi)用率僅為0.64%，在TOP50強(qiáng)房企中該指標(biāo)居于首位，但其2021年上半年銷售費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率均在TOP50強(qiáng)房企中處于較高水平，尤其是其管理費(fèi)用率高達(dá)8.92%，比去年同期還增長(zhǎng)了5.48%。正因如此，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)上半年歸母凈利潤(rùn)也處于50強(qiáng)中的墊底水平，僅為3.03億元。

??又如龍湖集團(tuán)上半年財(cái)務(wù)費(fèi)用率僅為0.13%，單項(xiàng)費(fèi)用管控能力比中海地產(chǎn)還要出色，但龍湖集團(tuán)上半年管理費(fèi)用率卻高達(dá)7.7%，進(jìn)而推高了公司整體三費(fèi)費(fèi)用率，最終公司2021上半年三費(fèi)費(fèi)用率為11.65%，比去年同期微升2.76%。

??同樣因?yàn)楣芾碣M(fèi)用率過高而導(dǎo)致三費(fèi)費(fèi)用率較高的房企還有中國(guó)金茂。2021上半年，中國(guó)金茂的銷售費(fèi)用率為2.26%，管理費(fèi)用率高達(dá)7.32%，同時(shí)其財(cái)務(wù)費(fèi)用率也不低，為5.37%，這導(dǎo)致中國(guó)金茂2021上半年三費(fèi)費(fèi)用率達(dá)到了14.95%，僅次于中交地產(chǎn)、合景泰富和富力地產(chǎn)。

??雖然房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展涉及因素較多，并不能通過個(gè)別指標(biāo)來判斷企業(yè)好壞，但巴菲特曾說，過高的銷售管理費(fèi)用是企業(yè)利潤(rùn)的“吸血鬼”，一直高企的費(fèi)用成本會(huì)讓企業(yè)失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，對(duì)于目前階段的房地產(chǎn)企業(yè)而言，做好成本管控、提高內(nèi)部管控能力依然是一門長(zhǎng)期必修課。