??2021年9月20日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，集團(tuán)同意以不超過100億元的代價(jià)收購(gòu)富良環(huán)球，由此間接收購(gòu)富良環(huán)球所持之各目標(biāo)公司100%股權(quán)。

??公告顯示，收購(gòu)事項(xiàng)之代價(jià)由(1)不超過人民幣70億（針對(duì)2021年現(xiàn)狀部分），以及(2)不超過人民幣30 億元（針對(duì)未來0.66億平方米在管面積合約）組成，合共最高代價(jià)不超過人民幣100億元， 上述代價(jià)將可能由于未能實(shí)現(xiàn)代價(jià)支付的條件而調(diào)減。代價(jià)將以碧桂園物業(yè)香港的自有資金支付。

??在此之前，2021年2月底碧桂園就曾以交易總價(jià)暫估48.47億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股份。

??當(dāng)碧桂園服務(wù)不斷通過收并購(gòu)強(qiáng)化規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，其他頭部物企也沒有停滯，以萬物云與陽(yáng)光城合作為代表的換股合作以及以恒大物業(yè)資產(chǎn)出售為代表的事件頻發(fā)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正在加劇、整合速度也在不斷加快。

??隨著物業(yè)管理行業(yè)高速的發(fā)展，各大物業(yè)企業(yè)也被置于聚光燈下，行業(yè)監(jiān)管力度也在持續(xù)的增強(qiáng)，部分中小企業(yè)與頭部物企的距離被不斷拉大，也許在不久的未來，當(dāng)規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的物企被直接攔在資本大門之外時(shí)，被收購(gòu)或成未來中小物企最好的歸宿。

??01

??物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過收并購(gòu)強(qiáng)化規(guī)模優(yōu)勢(shì)

??疫情期間物業(yè)管理行業(yè)的積極應(yīng)對(duì)，讓行業(yè)迎來高光時(shí)刻。行業(yè)價(jià)值凸顯的背景之下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)試圖搭上資本的“順風(fēng)車”，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。截至今年9月初，共有52家物企成功登陸資本市場(chǎng)。

??據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，中國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)極度分散，與房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域相比，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊(cè)數(shù)量為房地產(chǎn)企業(yè)的2.4倍。

??

??除了開發(fā)增量的輔助，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還通過股權(quán)合作、收并購(gòu)快速“增厚”自身管理體量。2019年以來，許多物企都將上市募資中的大部分比例用于收并購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張。

規(guī)模的快速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了營(yíng)收上揚(yáng)。2021上半年上市物企的平均營(yíng)收約為19.1億元，其中12家物企營(yíng)收高于當(dāng)前上市物企平均值。頭部企業(yè)營(yíng)收規(guī)模效應(yīng)顯著，其中碧桂園服務(wù)是上半年唯一一家營(yíng)收突破百億的企業(yè)。

??除了承接來自地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目外，碧桂園服務(wù)不斷通過收并購(gòu)強(qiáng)化規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

??2月25日，繼碧桂園服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)停牌2日后，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，雙方已于2021年2月23日簽署了意向協(xié)議，以交易總價(jià)暫估48.47億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股份。

??據(jù)披露，藍(lán)光和駿持有藍(lán)光嘉寶服務(wù)約1.16億股，占藍(lán)光嘉寶服務(wù)總股本的65.04%，除去藍(lán)光和駿持有的內(nèi)資股0.42%，剩余全流通H股部分悉數(shù)賣給了碧桂園服務(wù)。

??一方是在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)顯得特立獨(dú)行又風(fēng)頭正盛的碧桂園服務(wù)，另一方是頭頂中國(guó)西部地區(qū)首家登陸港股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)光環(huán)的藍(lán)光嘉寶服務(wù)，這筆收購(gòu)案可以算是中國(guó)物業(yè)史上罕見案例，其暫估48.47億元的價(jià)格也創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的業(yè)內(nèi)收購(gòu)記錄。

??2021年9月20日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，以不超過100億元的代價(jià)收購(gòu)富良環(huán)球。

??富力物業(yè)起源于廣州，隨后地域覆蓋范圍擴(kuò)展至大灣區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈以及其他一線、新一線和核心二線城市。從業(yè)態(tài)來看，其服務(wù)的業(yè)態(tài)包括住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)。

??在這一收并購(gòu)后，碧桂園服務(wù)的版圖也將進(jìn)一步擴(kuò)大。

??整體來看，僅2021年8月，物業(yè)管理領(lǐng)域的新增收并購(gòu)案例就有17起，其中碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)達(dá)成了多個(gè)收并購(gòu)協(xié)議。

??02

??已有16家企業(yè)在管規(guī)模超1億平方米

??根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，規(guī)模方面，2021年上半年上市物企平均在管面積約1.2億平方米，其中已有16家企業(yè)當(dāng)前在管規(guī)模超1億平方米，占比約30.8%。

??2021年上半年?duì)I收TOP5企業(yè)分別為碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)及保利物業(yè)，營(yíng)收分別為115.6億元、78.7億元、62.5億元、56.0億元及51.5億元。

??碧桂園服務(wù)除了收購(gòu)?fù)?，還通過整合收購(gòu)的市政環(huán)衛(wèi)公司來布局城市服務(wù)業(yè)務(wù)，通過構(gòu)建數(shù)字化平臺(tái)提升人員效率和服務(wù)體驗(yàn)，不斷加強(qiáng)布局城市服務(wù)賽道的優(yōu)勢(shì)。截至2021年6月30日，城市服務(wù)業(yè)務(wù)已覆蓋超150個(gè)城市。

??恒大物業(yè)與與騰訊強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，攜手打造開放性的物業(yè)科技平臺(tái)微物云，整合騰訊在云計(jì)算、AI、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等方面的能力及C2B優(yōu)勢(shì)，打造物業(yè)科技平臺(tái)，助力傳統(tǒng)物業(yè)從空間、資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)升級(jí)到社區(qū)用戶的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，構(gòu)建多元化、多層次的用戶服務(wù)。

??雅生活一直通過市場(chǎng)化外拓和收并購(gòu)，來完成其全國(guó)性的覆蓋，豐富物業(yè)業(yè)態(tài)，拓寬產(chǎn)業(yè)布局。2020年底，其完成了從“雅居樂雅生活服務(wù)股份有限公司”到“雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司”的更名，反映出公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃及定位的調(diào)整。一方面，雅生活瞄準(zhǔn)藍(lán)海領(lǐng)域，全面布局城市服務(wù)。另一方面，雅生活加大科技賦能力度，實(shí)現(xiàn)管理模式及服務(wù)體驗(yàn)的全面升級(jí)。

??綠城服務(wù)從2001年起就開啟了市場(chǎng)化道路，目前約4億以上面積為純市場(chǎng)化項(xiàng)目，市場(chǎng)化拓展能力優(yōu)越。據(jù)悉，2020年綠城服務(wù)有168個(gè)項(xiàng)目成功提升物業(yè)費(fèi)，隨著存量時(shí)代的到來，社區(qū)物業(yè)更迭釋放大量市場(chǎng)，作為以品質(zhì)立身的高滿意度企業(yè)將會(huì)有更多的市場(chǎng)空間及利潤(rùn)空間。

??保利物業(yè)在住宅管理規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，依托豐富的非居業(yè)態(tài)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和品牌影響力，加速在商業(yè)及寫字樓、公共及其他物業(yè)特別是城鎮(zhèn)景區(qū)等業(yè)態(tài)的擴(kuò)張，物業(yè)管理業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，大物業(yè)生態(tài)平臺(tái)加速成型。

??近兩三年物業(yè)管理行業(yè)迸發(fā)出極大的活力，成功經(jīng)歷疫情的挑戰(zhàn)，也讓行業(yè)的價(jià)值得到再次彰顯。當(dāng)然，行業(yè)的快速發(fā)展也夾雜了一些不理性的因素。

??我們認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)歷經(jīng)四十年發(fā)展，“服務(wù)”始終是物業(yè)管理行業(yè)最核心的關(guān)鍵能力?？硕鹞锕苋ツ晏岢龅奈锲蠓?wù)力成為行業(yè)共識(shí)，越來越多的企業(yè)基于服務(wù)能力的提升，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)布局、日常經(jīng)營(yíng)、內(nèi)部管理等方面的突破。

??對(duì)于管理規(guī)模尚小，在品牌競(jìng)爭(zhēng)力上與全國(guó)企業(yè)相比稍遜的企業(yè)而言，加強(qiáng)自身區(qū)域內(nèi)的深耕度，或在專業(yè)業(yè)態(tài)領(lǐng)域加速布局，以尋找差異化競(jìng)爭(zhēng)方向或是一種選擇。

??未來，我們相信物管行業(yè)會(huì)迸發(fā)出更大的活力，更多有追求的企業(yè)會(huì)走向前臺(tái)，而始終堅(jiān)守和鍛造服務(wù)力的企業(yè)將會(huì)得到時(shí)代的獎(jiǎng)賞。