??2021年充滿了各種不確定性，上半年的時(shí)候，商品房銷售規(guī)模曾一度創(chuàng)近5年新高，然而隨著調(diào)控政策的持續(xù)收緊，整體市場開始下行，短期內(nèi)仍會持續(xù)下行。

??按照以往慣例，“金九銀十”是房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)銷售旺季，但從今年多個(gè)城市的樓市表現(xiàn)看，“金九”出現(xiàn)了成色不足的情況。CRIC數(shù)據(jù)顯示，包括剛剛過去的中秋小長假在內(nèi)的第39周成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)了同比大幅下滑，其中上海、南京、寧波、蘇州、紹興等熱點(diǎn)城市同比降幅超50%。

??一方面是受供應(yīng)不足、房貸周期被延長等因素影響，另外一方面的確是整個(gè)市場在明顯降溫。

??從目前9月份的整體成交情況來看，今年的“金九”顯然不再，即將到來的“銀十”也讓人懷疑。2021年即將過去，在這最后不足百天的日子里，整體行業(yè)或?qū)⒓铀龠M(jìn)入分化階段。

??01

??多城樓市“金九”遇冷

??“金九銀十”一直都是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的旺季，很多企業(yè)會選擇在這個(gè)時(shí)候集中推盤入市，搶收市場。然而今年的“金九”卻是失約了。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，9月的第一周(8.30-9.5)全國新房供應(yīng)出現(xiàn)了回落，全國重點(diǎn)城市共取得預(yù)售證面積797萬平方米，環(huán)比下降15%。成交方面漲跌不一，其中一線四城成交均有不同程度的回落，深圳降幅最為顯著，環(huán)比下跌32%，北京、廣州降幅分別達(dá)到17%、12%，上海成交微降7%。二線城市寧波武漢、重慶、成都、長沙等成交顯著回升但青島、福州、大連成交表現(xiàn)不佳。三四線城市中六成以上出現(xiàn)成交環(huán)比下跌。

??整體來看，進(jìn)入9月的第一周，“金九”并不“金”。

圖：全國重點(diǎn)城市成交走勢

來源：CRIC

??在此之后，9月第二周，全國新房供應(yīng)和成交出現(xiàn)全線回落。供應(yīng)方面，全國重點(diǎn)城市共取得預(yù)售證面積961萬平方米，環(huán)比下降6%。成交方面，一線城市北京成交基本與上周持平，上海、廣州、深圳成交環(huán)比皆回落三成左右。近八成二線城市成交環(huán)比回落，寧波成交沖高回落，環(huán)比下降70%，但整體仍處在年內(nèi)高位。重慶、長沙成交明顯不濟(jì)，環(huán)比降幅四成以上。

??這一態(tài)勢一直持續(xù)到了本周，CRIC數(shù)據(jù)顯示，第39周成交數(shù)據(jù)無論是供應(yīng)還是成交依舊保持低位，無論是同比還是環(huán)比依然出現(xiàn)了一定程度的下滑。

表：部分樣本城市2021年第39周成交數(shù)據(jù)

來源：CRIC

??以上海為例，今年第4次集中房源供應(yīng)總共有42個(gè)樓盤，涉及浦東、黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港等15個(gè)區(qū)域。共約135.8萬平方米，合計(jì)12441套房源。其中大部分認(rèn)購時(shí)間都在9月中下旬，由于新房供應(yīng)量不足，成交量下跌也在預(yù)料之中。

??而往年的情況是，早在8月下旬的時(shí)候，新房市場就開始加速跑，為“金九”開局做準(zhǔn)備。

??02

??三大重磅政策重塑行業(yè)格局

??今年來看，造成“金九”不“金”的主要緣由還是與各大調(diào)控有關(guān)，其中融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地端“集中供地”這三大政策可以說是重塑了整個(gè)行業(yè)的格局，這些政策對行業(yè)帶來的改變不可逆轉(zhuǎn)。

??在這其中，融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線” 改變的是行業(yè)規(guī)則和發(fā)展模式，而“集中供地”政策則是通過土地端的調(diào)控來影響房價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。

??具體來看，在首輪集中供地中，很多城市的結(jié)果未及預(yù)期，2021年8月10日自然資源部關(guān)于集中供地提出了新要求，部分城市紛紛開始調(diào)整第二次集中供地規(guī)則：單宗土地溢價(jià)上限不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率;不得通過調(diào)高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際地價(jià);在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率的上限時(shí)，不得以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可以通過一次性合理報(bào)價(jià)、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競得人。

表：18城調(diào)整第二批集中土拍規(guī)則

來源：CRIC

??進(jìn)入9月，相繼有長春、福州、天津、青島、濟(jì)南、成都、蘇州、沈陽等多個(gè)城市在第二輪集中土拍前臨時(shí)中止出讓。

??對比首輪集中土拍熱度來看，所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑：成交溢價(jià)率均較首輪有所降低。值得注意的是，首輪土拍熱度較高的杭州出現(xiàn)了“退地”現(xiàn)象。在杭州首輪拍地中斬獲多地的宋都將以5000萬的代價(jià)將運(yùn)河新城GS1001-17地塊退地。

??從企業(yè)的角度而言，在融資難度加大、企業(yè)資金鏈偏緊的影響下，拿地積極性明顯受挫，尤其是觸及紅線的房企大都“暫?！绷诵略鐾羶?。

??一方面是土地成交量的下降，另外一方面是土地溢價(jià)率回到了相對低點(diǎn)。許多企業(yè)寧愿不拍也不想拿非重點(diǎn)城市的地。

??這就造成了自7月以來整體供應(yīng)量一直處于低位，在較低的供應(yīng)量下，整體市場成交也在低位運(yùn)行，“金九”不再。

??03

??部分壓力城市開始“限跌”、“托市”

??由于全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，部分壓力城市更是出現(xiàn)大范圍的降價(jià)潮。例如岳陽，多個(gè)樓盤價(jià)格“跳水”，降價(jià)幅度多達(dá)3000元/平方米，奧園譽(yù)湖灣更由6300元/平方米降至3378元/平方米。又如株洲，多家房企輪番降價(jià)，陽光城·新城·樾府售價(jià)由7000元/平方米降至4000元/平方米。

??出于穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的需要，岳陽、昆明等7城相繼落地“限跌令”。其中，岳陽、江陰明文規(guī)定禁止大幅降價(jià)，昆明、唐山、沈陽、株洲采取約談的方式，禁止房企、中介機(jī)構(gòu)惡意降價(jià)、打價(jià)格戰(zhàn)，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。

??除了昆明、沈陽、岳陽、株洲這類傳統(tǒng)壓力城市之外，不乏唐山、江陰之前的熱點(diǎn)城市。尤其是唐山，2020年8月末還曾因?yàn)榉績r(jià)上漲過快被住建部點(diǎn)名約談，短短一年時(shí)間調(diào)控基調(diào)已從“限漲”轉(zhuǎn)為“限跌”，直觀反映市場熱度出現(xiàn)了180度的轉(zhuǎn)折。

??表：2021年三季度7城落地“限跌令”

資料整理：CRIC

??除了昆明、唐山等7城房價(jià)“限跌”之外，長春、珠海等5城也出現(xiàn)了財(cái)稅“托市”的情況。長春發(fā)布購房補(bǔ)貼，首次購買90平方米以下商品房的留長就業(yè)人才及進(jìn)城農(nóng)民，分別按50元/平方米、80元/平方米額度予以補(bǔ)貼。

??肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅核定征收率，降低二手房交易成本。具體而言，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅率由2%調(diào)整為1%，二手非住宅個(gè)人所得稅率、土地增值稅率分別調(diào)整為1.5%和5%。

??表:2021年三季度5城財(cái)稅政策托底樓市

資料整理：CRIC

??由此看來，在“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)下，調(diào)控自主權(quán)已經(jīng)開始逐步下沉到各城市層面，依據(jù)各城市市場實(shí)際變化情況，針對性地局部放松或者加碼調(diào)控政策措施。

??整體來看，由于多個(gè)重點(diǎn)城市第二輪集中拍地潮延后，土地市場成交量出現(xiàn)明顯下滑，截止9月23號全國土地市場成交量較去年同期回落了25%，同比差距較大。且在房企集體 “躺平”式拿地的影響下，四季度成交量預(yù)計(jì)難追趕同期。

??與此同時(shí)，隨著7月份以來上層調(diào)控環(huán)境的不斷收緊，整體“去杠桿”仍然堅(jiān)決，融資也依然會保持收緊且持續(xù)較長時(shí)間，部分城市局部放松并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更難以扭轉(zhuǎn)全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫的大趨勢。

??在短期政策監(jiān)管不變下，當(dāng)前居民信貸端與房企融資端所面臨的難題不會緩解，因此未來銷售將繼續(xù)面臨下行壓力，全年規(guī)模雖然有望創(chuàng)新高，但規(guī)模增速將進(jìn)一步收窄。