??“這也是一次雙贏(yíng)交易。彩生活是物業(yè)第一股，具有別人沒(méi)有的行業(yè)地位，第一股與第一強(qiáng)的物業(yè)合作，會(huì)產(chǎn)生非常好的化學(xué)反應(yīng)?！?月29日，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，這次交易強(qiáng)化了碧桂園服務(wù)的全域布局，增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

??9月27日，李長(zhǎng)江剛剛接受了中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的專(zhuān)訪(fǎng)，話(huà)題涉及今年以來(lái)的兩筆重磅交易——藍(lán)光嘉寶及富力物業(yè)，以及背后的收并購(gòu)邏輯。彼時(shí)，他表示，做完這兩筆交易后，碧桂園服務(wù)手里仍有較為充裕的現(xiàn)金，不排除有繼續(xù)進(jìn)行大宗并購(gòu)的可能性。話(huà)音剛落，第3個(gè)大宗并購(gòu)案便達(dá)成了。

??他認(rèn)為，今年與這3個(gè)物業(yè)上市公司的合作，都是市場(chǎng)行為，也都實(shí)現(xiàn)了雙贏(yíng)、甚至三贏(yíng)。作為物業(yè)管理行業(yè)的頭部企業(yè)，碧桂園服務(wù)每年接觸的收并購(gòu)項(xiàng)目以幾十個(gè)乃至上百個(gè)為單位，“手中始終都有項(xiàng)目在洽談”。在他看來(lái)，當(dāng)前的市場(chǎng)，收并購(gòu)的機(jī)會(huì)非常多，“當(dāng)好的機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，我們會(huì)果斷把控”。

??對(duì)于傳聞中的熱門(mén)標(biāo)的——恒大物業(yè)，他直言：“之前的確接觸過(guò)，當(dāng)下的確沒(méi)有接觸?！敝劣谖磥?lái)是否會(huì)合作，“不能否定有這種可能性，但的確主動(dòng)權(quán)也不在我們?！?/p>

??藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)、彩生活等收并購(gòu)機(jī)遇的出現(xiàn)，很大部分是源于今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)生存環(huán)境的變化。從一些機(jī)構(gòu)的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)增量天花板的臨近，難免會(huì)給物業(yè)上市公司的增長(zhǎng)預(yù)期帶來(lái)一定影響。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，李長(zhǎng)江看得比較樂(lè)觀(guān)，他相信地產(chǎn)行業(yè)只是階段性的遇到了政策執(zhí)行的門(mén)檻，但房地產(chǎn)行業(yè)依然還在成長(zhǎng)，物業(yè)管理行業(yè)也一樣?！拔乙廊徽J(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在所處的位置，就像10年前的地產(chǎn)行業(yè)?！蹦壳?，物業(yè)管理行業(yè)仍然高度分散，前100強(qiáng)管理規(guī)模的市占率才30%左右，“行業(yè)遠(yuǎn)未到高度集中的階段，對(duì)有志于做大做強(qiáng)的公司都有很大機(jī)會(huì)”。

??“跟富力物業(yè)談了幾個(gè)月，價(jià)格公道”

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：今年碧桂園服務(wù)完成了兩筆大額的收并購(gòu)，對(duì)于這兩筆交易，你是怎么看的？碧桂園服務(wù)看中了富力物業(yè)什么？

??李長(zhǎng)江：兩筆合作，其實(shí)都是市場(chǎng)的行為，當(dāng)機(jī)會(huì)來(lái)的時(shí)候，各自站在自己的立場(chǎng)，感覺(jué)交易對(duì)自己有幫助，就做了。藍(lán)光嘉寶是春節(jié)后開(kāi)始推進(jìn)合作事項(xiàng)，每天24小時(shí)談判，就各自直達(dá)決策層，在完成各種法定手續(xù)后，實(shí)質(zhì)交易就完成了。

??富力物業(yè)，我們主要認(rèn)同幾個(gè)方面，他們的管理質(zhì)量、項(xiàng)目的分布和我們可以形成互補(bǔ)，特別是在一線(xiàn)城市的業(yè)務(wù)。商業(yè)的部分是不錯(cuò)的，團(tuán)隊(duì)也非常不錯(cuò)，有些管理人員我比較熟悉，了解公司的長(zhǎng)短板。這種合作就是雙贏(yíng)，甚至可能是三贏(yíng)，我們是一方，對(duì)方物業(yè)是一方，甚至還有對(duì)方的地產(chǎn)母公司，各算各的賬，彼此都覺(jué)得這樁生意值得做，那就做。這種機(jī)會(huì)是市場(chǎng)帶來(lái)的，不是刻意就能找到的。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：以富力物業(yè)的規(guī)模，洽談的時(shí)間應(yīng)該會(huì)比較長(zhǎng)吧？富力物業(yè)在今年4月份向港交所提交了上市申請(qǐng)，那雙方應(yīng)該是在4月份之后才接觸的？交易的難度是不是也比較大，預(yù)計(jì)幾時(shí)能完成？

??李長(zhǎng)江：跟富力物業(yè)的合作用了不短時(shí)間，畢竟公司體量不小，要推進(jìn)談判，了解項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)情況，各自上會(huì)等。可能4月份之前，對(duì)方?jīng)]有這個(gè)想法，4月份之后，大的房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生變化，股東的需求跟過(guò)去不一樣了，所以就開(kāi)始談。

??其實(shí)每一單業(yè)務(wù)的合作、談判都不是那么容易，各自的立場(chǎng)和關(guān)注點(diǎn)不一樣，還要評(píng)估資產(chǎn)質(zhì)量和以后的管理效果，也要考慮投資者的看法，以及長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，對(duì)公司有沒(méi)戰(zhàn)略上的幫助。要看的不僅僅是價(jià)格，有些項(xiàng)目看似很便宜，但不符合公司的戰(zhàn)略需求，對(duì)業(yè)務(wù)也沒(méi)幫助，甚至可能還有負(fù)面影響，再便宜也不能要。

??我們跟富力物業(yè)的交易，價(jià)格應(yīng)該說(shuō)是公道的，不存在誰(shuí)占了便宜。我們跟所有合作者都追求的是價(jià)格公道，雙方認(rèn)同，各取所需。這樣對(duì)未來(lái)的合作才會(huì)有幫助，價(jià)格只是其中一個(gè)因素。

??根據(jù)協(xié)議，富力物業(yè)很快能完成整合。

??接觸過(guò)恒大物業(yè)

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：之前業(yè)內(nèi)傳聞不少物業(yè)公司都跟恒大物業(yè)談過(guò)收購(gòu)，但價(jià)格沒(méi)談攏，碧桂園服務(wù)有沒(méi)有談過(guò)？

??李長(zhǎng)江：恒大物業(yè)之前的確接觸過(guò)，當(dāng)下的確沒(méi)有接觸。對(duì)于未來(lái)是否合作，不能否定有這種可能性，同時(shí)，的確主動(dòng)權(quán)不在我們。嚴(yán)格說(shuō)，之前也還沒(méi)談到價(jià)格問(wèn)題。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你怎么看待當(dāng)下物業(yè)管理行業(yè)的收并購(gòu)市場(chǎng)？今年收并購(gòu)方面的預(yù)算是多少？是否還有進(jìn)一步融資的需求？

??李長(zhǎng)江：當(dāng)下的市場(chǎng)，我們認(rèn)為機(jī)會(huì)非常多。但是內(nèi)部在把控的時(shí)候，我們對(duì)每次機(jī)會(huì)都審慎看待，風(fēng)控、合規(guī)性、團(tuán)隊(duì)能力、未來(lái)的協(xié)同效益是否匹配等，都是非常重要的把控點(diǎn)，無(wú)論是藍(lán)光、還是富力的合作，都是基于長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略來(lái)組織的。

??我們歷來(lái)不做收并購(gòu)的預(yù)算規(guī)劃，完全根據(jù)市場(chǎng)做決定，這兩次在資本市場(chǎng)的融資是基于我們判斷市場(chǎng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)，然后做的融資。如果做了預(yù)算，團(tuán)隊(duì)為了把錢(qián)花出去，就容易出現(xiàn)把控不嚴(yán)、為了擴(kuò)張而擴(kuò)張的現(xiàn)象，最終并購(gòu)的質(zhì)量未必能達(dá)到我們的要求。目前沒(méi)有再融資的安排，但當(dāng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)臨的時(shí)候，公司也有很多手段和辦法解決資金需求，目前資金還是充裕的。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：未來(lái)的幾個(gè)月是否還會(huì)有收并購(gòu)的交易落地？

??李長(zhǎng)江：我們手中始終都有項(xiàng)目在洽談，每一年談過(guò)的公司收并購(gòu)項(xiàng)目，以幾十個(gè)甚至上百個(gè)為單位，但最后能夠真正達(dá)成目標(biāo)的就那么幾個(gè)。下半年還有沒(méi)有大宗并購(gòu)的機(jī)會(huì)？我覺(jué)得一切都有可能，只要手里有資金，當(dāng)好的機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，我們會(huì)果斷把控。但毫無(wú)疑問(wèn)，我們也會(huì)用好每一分錢(qián)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：除了收并購(gòu)，碧桂園服務(wù)也投資入股了不少同行如中梁百悅、長(zhǎng)城物業(yè)等，這是出于什么考慮？

??李長(zhǎng)江：這屬于小股的財(cái)務(wù)投資。既然是財(cái)務(wù)投資，一定是追求回報(bào)，而且我們認(rèn)為這個(gè)回報(bào)是有保障、符合預(yù)期的。第二，我們可能跟被投資的公司形成戰(zhàn)略業(yè)務(wù)的協(xié)同，也有可能存在更多合作機(jī)會(huì)。

??對(duì)行業(yè)信心不減 千億營(yíng)收目標(biāo)不變

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：根據(jù)碧桂園服務(wù)的發(fā)展規(guī)劃，公司希望在2025年達(dá)成“千億營(yíng)收”。在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售增速放緩的前提下，是否還有信心如期達(dá)成這個(gè)目標(biāo)？

??李長(zhǎng)江：我相信地產(chǎn)行業(yè)只是階段性的遇到了政策執(zhí)行的一個(gè)門(mén)檻，但是房地產(chǎn)行業(yè)依然存在，那么物業(yè)行業(yè)也會(huì)存在。物業(yè)行業(yè)現(xiàn)在所處的發(fā)展程度，還處于10年前的地產(chǎn)行業(yè)。這一年來(lái)的行業(yè)整合只是在推進(jìn)，沒(méi)有大的集中度整合，無(wú)論是增值服務(wù)還是基礎(chǔ)服務(wù)的好多模式也還在逐步摸索，這兩年又受制于新冠疫情，目前真正的行業(yè)巨頭還沒(méi)形成。結(jié)論就是，無(wú)論是房地產(chǎn)還是物業(yè)行業(yè)，都還在成長(zhǎng)。

??目前行業(yè)仍然是高度分散的，對(duì)有志于做大做強(qiáng)的公司都有很大機(jī)會(huì)。從市占率來(lái)看，行業(yè)前百?gòu)?qiáng)才30%左右，遠(yuǎn)未到高度集中的階段，對(duì)每個(gè)企業(yè)都有機(jī)會(huì)。

??千億營(yíng)收的目標(biāo)我們已經(jīng)進(jìn)行了分解，基礎(chǔ)物管服務(wù)希望實(shí)現(xiàn)500億元收入，增值服務(wù)超過(guò)300億元，城市服務(wù)超過(guò)200億元，商業(yè)物業(yè)方面希望過(guò)100億元。各個(gè)業(yè)務(wù)組合的時(shí)候，是可以做到的。哪一塊有短板的話(huà)，都可以用商業(yè)這一部分去補(bǔ)足，實(shí)現(xiàn)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：上市以來(lái)，碧桂園服務(wù)都保持了較高的利潤(rùn)水平，今年上半年錄得的毛利率為33.39%、凈利率為19.26%。一些投資者難以理解為何物業(yè)管理能夠?qū)崿F(xiàn)比地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還高的利潤(rùn)率，你是怎么看的？

??李長(zhǎng)江：毛利率要分解來(lái)看，基礎(chǔ)物業(yè)管理的毛利率是比較低的，因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)調(diào)價(jià)難。真正高毛利的業(yè)務(wù)來(lái)自于業(yè)主的到家服務(wù)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)等增值業(yè)務(wù)。未來(lái)5年，我們希望增值服務(wù)能夠貢獻(xiàn)超過(guò)300億元的收入，占比30%左右，但它所產(chǎn)生的利潤(rùn)占比能夠達(dá)到60%以上。

??物業(yè)行業(yè)不能簡(jiǎn)單的跟地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)進(jìn)行類(lèi)比。這是一個(gè)輕資產(chǎn)的行業(yè)，沒(méi)有大量的資金成本，最重要的資產(chǎn)就是人了。在市場(chǎng)規(guī)則下，物業(yè)公司通過(guò)滿(mǎn)足業(yè)主需求，通過(guò)技術(shù)手段和專(zhuān)業(yè)能力實(shí)現(xiàn)較高的回報(bào)是合理的。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：最近幾個(gè)月，物業(yè)上市公司的股價(jià)回調(diào)了不少，有機(jī)構(gòu)認(rèn)為這是價(jià)值回歸，你是否認(rèn)同？碧桂園服務(wù)旗下的業(yè)務(wù)有沒(méi)有分拆上市的計(jì)劃？

??李長(zhǎng)江：目前沒(méi)有分拆的想法。我不認(rèn)為股價(jià)的調(diào)整是價(jià)值回歸，近期資本市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)情緒比較濃，有時(shí)候股價(jià)漲跌并不完全跟業(yè)績(jī)掛鉤。物業(yè)行業(yè)是民生行業(yè)，涉及千家萬(wàn)戶(hù)，并沒(méi)有那么大的風(fēng)險(xiǎn)。股價(jià)的分化也比較厲害，可能在這種市場(chǎng)情況下，投資者更能甄別公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。我相信，品牌好、團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好，技術(shù)手段也能跟上的公司，市場(chǎng)會(huì)給出合理的估值。