公司苗野 2021-10-08 09:46:13 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??“早飯陳師傅,午飯麥子香,晚上海派城”,這是上海老一輩大興街人的記憶。伴隨著舊改一步步推進(jìn),這種帶有煙火氣的昌盛繁榮已不再。院子里的殘?jiān)珨啾凇⒎宽數(shù)乃橥唠s草、公寓樓的滿目瘡痍,都昭示著大興街作為上海老南市的頂梁柱已成為過去。
??自2004年傳出大興街動遷消息,這老南市弄堂里的一磚一瓦就經(jīng)歷了長達(dá)17年的舊改長跑,以及一個(gè)繞不開的一家上海老牌房企——上置集團(tuán)。大興街以東,中華路、黃家闕路以南,迎勛路以西,陸家浜路以北的第717-719號地塊被上置集團(tuán)于2004年8月23日獲得,屬于上海市黃浦區(qū)重點(diǎn)舊改項(xiàng)目之一,也稱華府1號項(xiàng)目。
??曾幾何時(shí),緊鄰上海老城、周圍豪宅林立的華府1號,被視作是上置集團(tuán)手上的一張“好牌”。按照原計(jì)劃,項(xiàng)目應(yīng)在2008年開工,2011年竣工。但在一場高調(diào)發(fā)聲之后上置集團(tuán)旋即陷入經(jīng)營危機(jī),先后遭遇大股東暴雷、高管被捕、業(yè)績下滑、債務(wù)壓身等困境,華府1號被幾度擱置且未獲取土地證,直至去年直接被擺上貨架;因深受大股東中民投債務(wù)危機(jī)及上置集團(tuán)自身“陰霾”拖累,“接盤俠”始終未現(xiàn),23.89億元股權(quán)和債權(quán)對價(jià)捆綁籌集計(jì)劃泡湯。
??華府1號是上置集團(tuán)目前在上海唯一一個(gè)正在開發(fā)的項(xiàng)目,開發(fā)節(jié)奏一再延遲,市場對于上置集團(tuán)通過舊改囤地的質(zhì)疑不斷。
??好消息是,在政府、股東、債委會和經(jīng)營層多方合力下,上置集團(tuán)重啟大興街舊改項(xiàng)目,并于近日重新獲得銀團(tuán)10億元放款。
??按照上置集團(tuán)披露,截至2021年上半年,華府1號項(xiàng)目拆遷居民累計(jì)已簽約964證,簽約率95.63%;搬遷925證,搬簽率91.77%。此前,上置集團(tuán)曾預(yù)計(jì)該項(xiàng)目未來可售貨值達(dá)160億元。
??面對如此優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目,對于無法推動的困局、項(xiàng)目何時(shí)開發(fā)入市等問題,中國房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系上置集團(tuán)進(jìn)行求證,未獲有效信息,僅表示集團(tuán)正處于重整旗鼓發(fā)展關(guān)鍵階段,當(dāng)下專注于把產(chǎn)品做好,不便過多對外發(fā)聲。
??輾轉(zhuǎn)17年華府1號仍前途未卜
??對上海老南市的人來說,弄堂里一磚一瓦抵得過別處的高樓洋房。沿著大興街周邊走,到黃家厥路、中華路一帶,就能看到部分經(jīng)過翻新的弄堂,不同于以往巷弄該有的熱鬧,這些弄堂已變得很現(xiàn)代,老城廂穿上“新衣”后的煙火氣也裹上了寂靜。
??如同華府1號項(xiàng)目沉寂多年一樣,這個(gè)被上置集團(tuán)握在手里的大興街717-719號地塊以江陰街為界自然分成南北兩塊,總占地面積為37129平方米,其中南塊占地面積約13455平方米,北塊占地面積約23674平方米。按照原有規(guī)劃,南地塊擬建一幢200米的商辦綜合塔樓及商業(yè)裙房,規(guī)劃建筑面積約為8.08萬平方米;北地塊計(jì)劃建5棟高層的豪華公寓,規(guī)劃建筑面積約為12.58萬平方米。
??上置集團(tuán)早前年報(bào)顯示,大興街717-719號地塊于2004年完成,交付時(shí)土地狀況為毛地。直到2010年,華府1號項(xiàng)目第一階段拆遷工作完成。之后上置集團(tuán)通過增發(fā)、信托等方式籌集到20億元舊改資金,但此時(shí)上置集團(tuán)已經(jīng)陷入經(jīng)營危機(jī),華府1號項(xiàng)目無奈被擱置。
??公開數(shù)據(jù)顯示,上置集團(tuán)凈利潤從2009年的10.17億港元跌至2014年的1.44億港元,負(fù)債率從2009年的26%上升至2014年的65%。銀行借款從2009年的72.76億港元猛增到2014年的190.7億港元,翻了2.6倍。標(biāo)普指其財(cái)務(wù)不佳,質(zhì)疑其為“最易流動性枯竭房企之一”。
??2015年創(chuàng)始人“涉案”疊加資金鏈危機(jī),上置集團(tuán)不得已“賣身”中民投旗下中民嘉業(yè)。華府1號項(xiàng)目又開始推動拆遷,然而華府1號的動工消息依舊未傳來。2020年5月,深受中民投債務(wù)危機(jī)拖累的上置集團(tuán)在多次“賣子求生”后,為了紓解巨虧逾22億元經(jīng)營困境,選擇拋售華府1號項(xiàng)目。如按上置集團(tuán)預(yù)計(jì)160億元貨值推算,其所持項(xiàng)目公司51%股權(quán),對應(yīng)權(quán)益貨值近82億元。
??上海某房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師表示,該項(xiàng)目地塊拆遷與征收工作應(yīng)該是進(jìn)入收尾階段,從周邊二手房價(jià)格都在每平方米10萬元以上來看,華府1號未來上市時(shí)的售價(jià)預(yù)計(jì)會更高,利潤可觀。但從項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)至達(dá)到預(yù)售條件仍需投入大量資金,這必然會對上置集團(tuán)再一次形成現(xiàn)金流壓力;另外,其本身資金狀況堪憂,財(cái)團(tuán)已經(jīng)到位的10億元資金不過是杯水車薪,能不能等到開發(fā)后通過銷售獲取利潤都很難說。
??上置集團(tuán)此前在接受媒體采訪時(shí)也承認(rèn)了這一點(diǎn)。原本的一手好牌,歷經(jīng)17年輾轉(zhuǎn),只剩下前途未卜。
??上置集團(tuán)步履艱難
??難,依然是上置集團(tuán)的常態(tài)。
??1993年成立的上置集團(tuán)在1999年便成功登陸港交所,作為早期的上海老牌房企,成立28年來真正盈利年份屈指可數(shù)。2015年創(chuàng)始人施建涉案被查后,上置集團(tuán)陷入資金困境。彼時(shí),上置集團(tuán)被視為地產(chǎn)圈的“肥肉”,先被保利發(fā)展看中,后被中民投火速入主。
??2021年半年報(bào)顯示,截至6月30日上置集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.49億元,毛利-0.63億元;歸屬母公司凈虧損1.16億元,虧損同比擴(kuò)大126.8%,去年同期股東應(yīng)占虧損約為0.51億元。現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為2.38億元,負(fù)債總額約97.99億元。
??另外,上置集團(tuán)股價(jià)很早就跌入1港元以下,截至9月27日收盤為0.04港元,市盈率-0.72,總市值不到9億港元。僅從業(yè)績端和資本端來看,上置集團(tuán)已處在懸崖邊上,如此頹勢是何原因?針對中國房地產(chǎn)報(bào)記者提出的采訪提綱,上置集團(tuán)董事會秘書辦公室稱公司暫不接受任何采訪。
??實(shí)際上,上置集團(tuán)財(cái)務(wù)危機(jī)與大股東中民投暴雷有著直接關(guān)系。
??2019年初,一筆30億元私募債違約讓中民投債務(wù)危機(jī)集中爆發(fā),之后一整年中民投都忙于甩賣旗下資產(chǎn)“自救”,包括轉(zhuǎn)讓所持陽光城的股份、將董家渡項(xiàng)目轉(zhuǎn)售綠地、沈陽項(xiàng)目賣給陽光城、物業(yè)賣給雅居樂、中民愛普賣給世茂、建筑公司賣給建業(yè),深圳蛇口的城市更新資產(chǎn)包,幾經(jīng)波折一度流拍,終于在去年一季度溢價(jià)處置。
??這直接導(dǎo)致在2016年扭虧轉(zhuǎn)盈的上置集團(tuán)再次出現(xiàn)經(jīng)營虧損局面,開始了“賣子還債”的歷程。當(dāng)年6月,上置集團(tuán)以總對價(jià)12.85億元向陽光城出售了沈陽項(xiàng)目公司全部股權(quán)。更早之前,上置集團(tuán)宣布以約2.8億元價(jià)格出讓旗下潤斯投資51.1%股權(quán)及相關(guān)貸款,潤斯投資持有英國倫敦兩項(xiàng)商辦物業(yè)。
??盡管如此,上置集團(tuán)業(yè)績在2019年仍出現(xiàn)大幅下滑。年報(bào)顯示,2019年其合同銷售額28.09億元,同比下降14%;營業(yè)凈額6.51億元,同比下降58%。股東應(yīng)占溢利從2018年盈利1.14億元變?yōu)樘潛p22.56億元。整體負(fù)債總額由130.71億元下降至99.95億元,但現(xiàn)金流只有約5.22億元。
??這也進(jìn)一步影響到上置集團(tuán)運(yùn)營和拿地。
??透過上置集團(tuán)2021年半年報(bào),在售物業(yè)主要有上海綠洲雅賓利花園、上海黃浦華庭、嘉興湘府、上海名人天地、美國75 Howard等項(xiàng)目?;蚪咏脖P,或開發(fā)緩慢,只提供了3.74億元銷售。
??除沒有新增項(xiàng)目外,更核心問題體現(xiàn)在上置集團(tuán)不斷衰減的土儲規(guī)模。從2016年的282萬平方米逐年下降到2021年中期的159萬平方米,主要位于上海、嘉興、長沙、大連、北京等地,土儲困局是上置集團(tuán)不得不面臨的現(xiàn)實(shí)難題。
??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示,上海大興街舊改項(xiàng)目重啟或有可能讓上置集團(tuán)“復(fù)活”。這塊地投資價(jià)值不言而喻,其價(jià)值也決定了投資風(fēng)險(xiǎn)較小和較強(qiáng)的項(xiàng)目融資能力;10億元足以重新啟動這個(gè)項(xiàng)目并支持上置集團(tuán)下一步的再行融資。這也倒逼上置集團(tuán)必須啃下這塊“骨頭”,當(dāng)然不排除賣掉部分資產(chǎn)還債或集中資源支持一些優(yōu)質(zhì)與重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行“自救”。
??5年內(nèi)高管二度“涉案”,上置集團(tuán)頻繁換帥,但業(yè)績“頹勢”并未扭轉(zhuǎn)。
??面對這些“黑天鵝”事件,上置集團(tuán)也表示,由中民投和公司董事被捕等引發(fā)的一系列不確定因素,可能會對公司持續(xù)經(jīng)營能力造成重大影響。
??令上置集團(tuán)雪上加霜的是,2020-2021年是其償債高峰期,這兩年要償還的借款高達(dá)32.42億元,錢從哪來?因巨額債務(wù),上置集團(tuán)出現(xiàn)在公眾視野,都是因?yàn)椤百u賣賣”,這也引發(fā)了外界對剛落袋的這筆10億元資金分派的關(guān)注。
??上海某房企高管表示,上置集團(tuán)對資金需求較為迫切,舊改項(xiàng)目很吃資金,雖然10億元不算多,但可以開工了。不過,10億元重啟大興街舊改項(xiàng)目就是“背水一戰(zhàn)”,如果成了可以獲得喘息和繼續(xù)發(fā)展機(jī)會。
??易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,上置集團(tuán)在上海市場曾經(jīng)有較好的條件和基礎(chǔ),確實(shí)是因控股股東資金鏈危機(jī)以及高管先后被捕等因素導(dǎo)致企業(yè)逐漸步入頹勢。單就華府1號項(xiàng)目來說,地段優(yōu)勢明顯,未來成長性比較高,若項(xiàng)目完工,后續(xù)運(yùn)營潛力很大;從難度上看,主要是在既有融資基礎(chǔ)上要注意開發(fā)周期,防范周期過長所引起的風(fēng)險(xiǎn)。
??重啟是向好的開始,但是從大股東暴雷到高管被捕,從業(yè)績虧損到陷入土儲瓶頸甚至身陷債務(wù)違約的“陰霾”下,上置集團(tuán)或?qū)⒃僖淮巫呦蝻L(fēng)險(xiǎn)中。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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