??在彌漫著悲觀情緒的地產(chǎn)債券市場(chǎng)中，這算是為數(shù)不多的正面信息。

??10月12日，中國奧園集團(tuán)股份有限公司（03883.HK 以下簡稱“中國奧園”）在公告中透露已贖回15億元本金及利息的境內(nèi)公司債。此前，該公司已經(jīng)贖回了年內(nèi)到期的美元債，至此，今年到期的境內(nèi)公司債和公募美元債已悉數(shù)償付完畢。前一日，龍光集團(tuán)有限公司（03380.HK 以下簡稱“龍光集團(tuán)”）宣布提前贖回1000萬美元、2022年到期的美元債，并表示截至9月底，已完成2021年所有境內(nèi)外到期債務(wù)的再融資，無債務(wù)到期的資金壓力。

??近半個(gè)月來，受幾家開發(fā)商的債務(wù)違約影響，房企特別是民營房企的美元債出現(xiàn)了較大波動(dòng)，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，10月4日-10月8日這一周，B評(píng)級(jí)的地產(chǎn)美元債價(jià)格整體下跌了15%-20%，BB評(píng)級(jí)的地產(chǎn)美元債同樣被各類投資者拋售，部分債券的累計(jì)跌幅也達(dá)到了8%-10%。光銀國際認(rèn)為，近期地產(chǎn)板塊負(fù)面消息持續(xù)，市場(chǎng)情緒仍很脆弱，高收益美元債板塊的下行壓力仍較大。

??“這是比較積極的信號(hào)，至少說明這兩家公司今年內(nèi)沒有太大的還款壓力，在一定程度上有利于提振市場(chǎng)信心。”香港某機(jī)構(gòu)分析師表示，就地產(chǎn)美元債而言，目前確實(shí)是“至暗時(shí)刻”，但隨著美國貨幣政策的逐漸清晰，以及國內(nèi)政策的邊際放松，預(yù)計(jì)明年債市將有所好轉(zhuǎn)。

??兩家房企釋放的正面信號(hào)

??公告顯示，中國奧園早在10月8日就已將2018年公開發(fā)行公司債券（第一期）的本息足額劃撥至中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司上海分公司，以供12日到期償還。這筆債券的總額為15億元，票面利率5.85%。至此，該公司2021年內(nèi)所有到期的公司債本息均已償還到位，2022年也無境內(nèi)公司債到期。

??此外，中國奧園還于上半年贖回及提前贖回了年內(nèi)到期的所有公募美元債。其在2月份贖回了到期的1.88億美元債，3月份提前贖回了2021年9月到期的5億美元債及1億新加坡元境外債，5月份按時(shí)贖回了當(dāng)月到期的4.25億美元債。

??于2021年7月底，中國奧園已償還及續(xù)期約25億元的短期借貸，短期借貸占比降至44%。該公司表示，在償付10月12日這筆公司債的本息后，該債券將完成摘牌，意味著公司的有息負(fù)債規(guī)模及短債比例將進(jìn)一步降低。

??中國奧園相關(guān)人士透露，除了境內(nèi)公司債及境外公募美元債外，年內(nèi)到期的其余債務(wù)的償付也在有序鋪排中。

??龍光集團(tuán)償債計(jì)劃的推進(jìn)也比較順利。從半年報(bào)上的信息來看，上半年，該公司已經(jīng)贖回了三筆共6.5億美元的美元債，以及一筆2億新加坡元的境外債。下半年有一筆8月份到期、3億美元總額的美元債需償付，以及兩筆共33.72億元的境內(nèi)公司債到期。據(jù)了解，截至目前，其已經(jīng)完成了2021年所有境內(nèi)外到期債務(wù)的再融資。其中，10月份將到期的14億元公司債，龍光集團(tuán)打算用今年8月份新發(fā)行的15億元公司債償還。

??據(jù)該公司內(nèi)部人士介紹，由于去年底管理層就對(duì)后市抱謹(jǐn)慎預(yù)期，因此今年無論是銷售還是融資工作，都是盡量前置，早做融資使得全年的償債計(jì)劃能夠穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)，得以避免下半年資本市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)再融資的沖擊。

??在現(xiàn)金流相對(duì)安全的前提下，10月11日，龍光集團(tuán)在公開市場(chǎng)提前購回部分2022年到期、年息5.75%的優(yōu)先票據(jù)，購回總額為1000萬美元，占票據(jù)初始發(fā)行總額的4%。該公司表示，此舉旨在以低息置換高息、長債置換短債，有助于持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，減少未來財(cái)務(wù)開支，降低財(cái)務(wù)資產(chǎn)負(fù)債水平。

??行業(yè)償債壓力仍不容小覷

??通過提前回購美元債的舉措，龍光集團(tuán)還希望釋放一些積極信號(hào)，顯示公司財(cái)務(wù)管理穩(wěn)健、流動(dòng)性充裕以及信用記錄良好。在正常的市場(chǎng)環(huán)境下，這只是常規(guī)動(dòng)作，但在當(dāng)前的境況中，卻成了提升市場(chǎng)信心的重要砝碼。

??今年以來，地產(chǎn)美元債市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷過幾次大波動(dòng)。最近的一次發(fā)生在花樣年宣布債務(wù)違約后，光銀國際表示，花樣年意外違約再度沖擊了市場(chǎng)信心，導(dǎo)致地產(chǎn)債券整體遭單邊拋售大跌。10月4日-10月8日，B評(píng)級(jí)的房企美元債整體下跌了15%-20%，領(lǐng)跌的債券跌幅高達(dá)30%。BB評(píng)級(jí)的房企美元債，整體累計(jì)跌幅也有3%-8%，不少民營房企的美元債跌幅超過8%。

??據(jù)中金公司的觀察，在那一周，高收益地產(chǎn)美元債單周下跌了13.6%，收益率和利差均已超過去年3月流動(dòng)性危機(jī)時(shí)的最高點(diǎn)。本周，地產(chǎn)美元債仍未企穩(wěn)，10月12日，當(dāng)代置業(yè)一筆2023年到期的美元債的價(jià)格下跌了64%，收益率高達(dá)126.5%，陽光100一筆將在今年12月到期的美元債，下跌了約42%。

??在投資機(jī)構(gòu)看來，近期地產(chǎn)美元債價(jià)格的下跌，一方面反映了市場(chǎng)對(duì)民營開發(fā)商資金面加速惡化的預(yù)期，另一方面則是因?yàn)榭只?，?dān)心是否還有更多的違約事件出現(xiàn)。

??“這幾個(gè)月確實(shí)很艱難，自恒大出現(xiàn)流動(dòng)性問題后，整個(gè)行業(yè)都面臨著很大的融資壓力，金融機(jī)構(gòu)和投資者幾乎是無差別對(duì)待，很多經(jīng)營正常的公司都被波及了。”華南某上市房企的管理層告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。

??有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前對(duì)于80%以上的民營開發(fā)商而言，境外融資渠道已經(jīng)關(guān)閉，境內(nèi)公募和私募的路子也已走不通，唯一能夠指望的資金來源就是銀行端的二個(gè)來源-開發(fā)貸和銷售回款。但銀行端的資金來源一方面受到貸款集中度的約束，另一方面，民營開發(fā)商與國資開發(fā)商在對(duì)銀行端資金的爭奪中天然處于劣勢(shì)，這就導(dǎo)致了只有部分信用較高、銀企關(guān)系較好的民營房企才有望獲得銀行的資金支持。對(duì)于絕大部分民營開發(fā)商來說，預(yù)售帶來的回款是目前為數(shù)不多的外部融資來源，對(duì)企業(yè)的生存具有決定性影響。

??銷售市場(chǎng)的下行已經(jīng)是顯而易見的，9月份，銷售額錄得同比大幅下跌的房企比比皆是，銷售回款的縮水也是可預(yù)期的結(jié)果。有不少房企對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，今年銷售市場(chǎng)的挑戰(zhàn)很大，除了粵港澳大灣區(qū)和長三角的部分城市，基本沒有太多表現(xiàn)好的市場(chǎng)，全年目標(biāo)的完成有壓力。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年四季度房企的整體到期債券為1082億元，同比減少7%，環(huán)比減少19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位，而2022年上半年，房企到期債券總額為3671億元，償債壓力仍將持續(xù)顯現(xiàn)。