公司劉偉 2021-10-22 08:39:40 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??10月19日,中國(guó)海外發(fā)展有限公司(下稱“中?!?,00688.HK)公布了2021年第三季度業(yè)務(wù)回顧、經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)表現(xiàn)。
??前三季度,中海在內(nèi)地14個(gè)城市新增28幅土地,新增總樓面面積455萬(wàn)平方米,總地價(jià)為543.6億元。這在今年前三季度新增土地儲(chǔ)備總地價(jià)1001.2億元中,占比超過(guò)50%。
??將上述數(shù)據(jù)拆分可以看到,三季度中,中海(含中海宏洋)在9月單月,通過(guò)集中招拍掛拿地共25幅,新增總建面達(dá)444萬(wàn)平方米,拿地總價(jià)512億元,權(quán)益拿地總價(jià)503億元,權(quán)益拿地總價(jià)占到前8月的62%。投資集中度之高,由此可見一斑。
??作為一家規(guī)模達(dá)數(shù)千億元的頭部房企,根據(jù)市場(chǎng)的變化有選擇性的拓展土儲(chǔ),是一個(gè)再正常不過(guò)的舉動(dòng)。不過(guò),記者通過(guò)梳理資料發(fā)現(xiàn),今年以來(lái),投資規(guī)模達(dá)千億元的中海并未有在上海公開土地市場(chǎng)拿地的動(dòng)作。有分析人士認(rèn)為不排除受上?!皣鷺?biāo)”事件影響,目前仍未達(dá)到解禁期。不過(guò),去年,中海與上海黃浦區(qū)簽署建國(guó)東路舊改項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議,間接獲得土地項(xiàng)目。
??2020年,四個(gè)一線城市為中海貢獻(xiàn)超過(guò)1000億元的銷售額。當(dāng)年,在上海市場(chǎng),中海以227.6億元的權(quán)益金額拿下銷冠的位置,領(lǐng)先第二名萬(wàn)科27億元,這是中海自1992年進(jìn)入上海以來(lái)的高光時(shí)刻。
??對(duì)于今年未能在上海公開土地市場(chǎng)拿地等問(wèn)題,10月21日,記者聯(lián)系了中海等相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)送采訪提綱,但截至發(fā)稿未能收到回復(fù)。
??錯(cuò)峰拿地 三季度集中補(bǔ)倉(cāng)
??根據(jù)中海10月19日披露的信息,2021年至今,該公司的銷售和收入規(guī)模同比進(jìn)一步擴(kuò)大。
??2021年前9月,中海連同其聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額為2,753.0億元,同比增長(zhǎng)7.0%;收入為1511.2億元,同比上升27.7%,經(jīng)營(yíng)溢利為394.0億元,同比上升1.5%。
??土地收購(gòu)方面,今年1-9月,中國(guó)海外發(fā)展收購(gòu)的土地累計(jì)應(yīng)占樓面面積約900.88萬(wàn)平方米,累計(jì)應(yīng)付的土地出讓金約為1001.57億元。
??不過(guò),從過(guò)程來(lái)看,今年三個(gè)季度,中海采取的是“前松后緊”的方式來(lái)拿地。
??機(jī)構(gòu)發(fā)布的一份報(bào)告數(shù)據(jù)顯示,今年4月至5月共有16個(gè)城市完成首輪集中供地,平均溢價(jià)率達(dá)16.6%。其中杭州、廈門、深圳及寧波土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈,溢價(jià)率均在25%以上,重慶則高達(dá)38.8%。
??首輪集中供地中,偏高的土地成本導(dǎo)致房企利潤(rùn)被進(jìn)一步壓縮。在這一背景下,中海放緩了拿地步調(diào),其在4月至5月僅拿地5宗。截至6月末,該公司上半年共在14個(gè)城市合計(jì)新增20幅土地,權(quán)益地價(jià)458億元,不及全年1650億元拿地預(yù)算的3成。
??在2021年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上,公司董事會(huì)主席顏建國(guó)表示,第一批集中供地市場(chǎng)很熱,競(jìng)爭(zhēng)比較激烈,回報(bào)也比較低。公司堅(jiān)守投資刻度,要求合理的回報(bào)。不會(huì)為買地而買地,不賺錢的地不會(huì)去買。
??彼時(shí)他預(yù)測(cè):土地端下半年會(huì)更加理性一點(diǎn),諸如中海這樣的企業(yè)“機(jī)會(huì)會(huì)更多一點(diǎn)”。
??到二輪集中供地,在許多城市出現(xiàn)流拍、底溢價(jià)率的情況后,中海的機(jī)會(huì)開始顯現(xiàn),逆市拿地的動(dòng)作頻頻。這也就有了上述單月拿地超過(guò)500億元的舉動(dòng)。
??從近年來(lái)中海的拓儲(chǔ)動(dòng)作總體來(lái)看,盡管動(dòng)輒斥資逾千億元補(bǔ)倉(cāng),但土儲(chǔ)總量仍出現(xiàn)一定的下降。2019年、2020年及2021年,該公司總土儲(chǔ)分別為8923萬(wàn)平方米、9190萬(wàn)平方米、9224萬(wàn)平方米,其中不含中海宏洋部分的權(quán)益土地儲(chǔ)備分別為5367萬(wàn)平方米、5236萬(wàn)平方米、4985萬(wàn)平方米。
??與此同時(shí),該企業(yè)的毛利率也跟隨行業(yè)總體趨勢(shì),逐漸下探。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2018年-2020年,中海的毛利率分別為37.79%、33.66%、30.05%。
??10月20日,美銀證券的報(bào)告指出,中海今年第三季收入及經(jīng)營(yíng)溢利分別按年升46%和5.8%,但營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)率按年下降7個(gè)百分點(diǎn),主要由于較低的毛利率和非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目,例如較低的投資物業(yè)重估收益所致。報(bào)告指出,由于微調(diào)中海外的毛利率,該行將其2021財(cái)年盈利預(yù)測(cè)下調(diào)了3%。
??新增千億土儲(chǔ) 或受“圍標(biāo)事件”影響未現(xiàn)上海土拍市場(chǎng)
??一線城市向來(lái)能夠受到中海管理層的足夠重視。今年8月23日,在中海舉行2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,行政總裁張智超指出,會(huì)堅(jiān)持在一線城市按投資策略進(jìn)行布局和相應(yīng)的投資比重?!耙痪€城市本身是中海一直深耕的,而從回報(bào)率看,一線城市的防守性極其強(qiáng)”。
??2020 年,中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為 3607 億元,同比增長(zhǎng) 12.5%。其中,一線城市北上廣深和香港的合約銷售額為 1126 億元。據(jù)此推算,一線城市銷售占比超過(guò)四分之一??梢?,一線城市對(duì)中海的的重要性。
??不過(guò),從今年兩輪集中供地的公開信息來(lái)看,并未見到中海的身影出現(xiàn)在上海土拍市場(chǎng)。
??今年5月24日,有媒體報(bào)道稱,中海、萬(wàn)科以及華潤(rùn)三家房企,由于2020年的圍標(biāo)事件,被上海土拍拒收?qǐng)?bào)名參拍資料。
??上述“圍標(biāo)”事件發(fā)生于2020年4月,中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理崔帥被上海市公安局經(jīng)偵隊(duì)采取刑事強(qiáng)制措施,并已處于被調(diào)查階段。調(diào)查因其涉嫌“圍標(biāo)”上海虹口區(qū)一宗純住宅用地。9月12日,中海地產(chǎn)在內(nèi)部下達(dá)通知,免除中海地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理齊大鵬、上海公司總經(jīng)理崔帥職務(wù),由劉慧明擔(dān)任二人職務(wù)。
??優(yōu)淘城總裁認(rèn)為,圍標(biāo)事件的影響比較大。今年的首次輪集中供地里,上海本地有一批實(shí)力比較強(qiáng)的國(guó)企,所以萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)可能需要一定的時(shí)間和公關(guān)消化影響。政府為避免地價(jià)受損,不給這幾個(gè)開發(fā)商機(jī)會(huì)。近年上海房?jī)r(jià)表現(xiàn)突出,是行業(yè)爭(zhēng)搶的主要優(yōu)質(zhì)市場(chǎng),中海也就失去拿到今年優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)地塊的機(jī)會(huì)。
??一位知情人士對(duì)記者稱,“圍標(biāo)”事件發(fā)生后,對(duì)企業(yè)最直接的影響就是地拿不到了,后續(xù)的工作沒(méi)辦法正常開展,相應(yīng)的,公司整個(gè)投拓部門都可以被砍掉。
??中海地產(chǎn)自1992年首次進(jìn)入上海,截至2020年,共開發(fā)約29個(gè)項(xiàng)目,涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)等物業(yè)類型,其中住宅約2萬(wàn)套,面積達(dá)600萬(wàn)平方米,累計(jì)投資總額超過(guò)1000億港元。
??2020年7月29日,中海與上海市黃浦區(qū)人民政府簽訂合作框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議約定,由中海地產(chǎn)對(duì)黃浦區(qū)建國(guó)東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目五幅土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目總投資額達(dá)590億元,是中海發(fā)展歷史上投資規(guī)模最大的項(xiàng)目。這也就意味著中海以間接的方式獲得了在上海的土地。
中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:914403006188329255 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:2000000(萬(wàn)元)
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中海地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91100000100005204H 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:1049000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 173 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 241
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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