??“負(fù)面、BB、B-”，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)輪番上陣，大規(guī)模下調(diào)房企評(píng)級(jí)。

??“增持、配股、回購(gòu)”，各大房企積極應(yīng)對(duì)，采取各種措施自救。

??11月，籠罩在“陰霾”中的房地產(chǎn)行業(yè)，展開(kāi)了一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的狙擊戰(zhàn)。好消息是，10日以來(lái)滬深兩市沉寂多時(shí)的地產(chǎn)股終于迎來(lái)集體上揚(yáng)，內(nèi)房股也紛紛上漲。一批此前大幅下跌的房地產(chǎn)債券，漲幅均超過(guò)兩位數(shù)，不少地產(chǎn)債甚至出現(xiàn)了臨停潮的現(xiàn)象。

??這背后是源于市場(chǎng)上有關(guān)房企融資或?qū)⑦m度寬松的利好傳聞?lì)A(yù)期。

??11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等房企表示有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。這無(wú)疑傳遞出房企境內(nèi)發(fā)債融資松動(dòng)的信號(hào)。

??除消息層面外，高盛、貝萊德等外資機(jī)構(gòu)近期正在大舉買(mǎi)入中國(guó)房企發(fā)行的高收益美元債券。談及個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)的連鎖反應(yīng)時(shí)，高盛團(tuán)隊(duì)成員認(rèn)為，傳染風(fēng)險(xiǎn)被高估了，市場(chǎng)正在消化這一風(fēng)險(xiǎn)。

??實(shí)際上，自9月24日央行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)2021年第三季度例會(huì)以來(lái)，政策微調(diào)的朦朧預(yù)期就開(kāi)始出現(xiàn)，之后各級(jí)監(jiān)管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)了3次房企座談會(huì)，這些動(dòng)作都被市場(chǎng)解讀為利好。

??暫時(shí)的暖意，并不意味著危機(jī)的解除。

??“償債兌付壓力、美元債暴跌以及違約事件都影響著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的信用環(huán)境。在面臨政策、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)包括做空機(jī)構(gòu)施壓的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)在短時(shí)間內(nèi)信用資質(zhì)大概率將呈現(xiàn)分而化之的狀態(tài)。上述這些動(dòng)作釋放出的利好消息，是可以成為房企的信心之源。但房地產(chǎn)信用的修復(fù)，很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)?！倍辔环康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

??暴雷預(yù)警，集體遭遇評(píng)級(jí)下調(diào)

??在部分房企暴雷的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警拉響后，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普先后對(duì)中資房企展開(kāi)一撥兒密集的評(píng)級(jí)下調(diào)。

??11月9日，標(biāo)普將世茂集團(tuán)評(píng)級(jí)從“BBB-”投資級(jí)調(diào)整至“BB+”，展望“負(fù)面”，并將其高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)由“BB+”下調(diào)至“BB”。

??11月8日，標(biāo)普稱(chēng)應(yīng)祥生控股要求，已撤銷(xiāo)其“B-”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，撤銷(xiāo)其未償高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的發(fā)行評(píng)級(jí)“CCC+”。撤銷(xiāo)評(píng)級(jí)前的11月2日，標(biāo)普剛將祥生控股的發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，展望“負(fù)面”，將其美元票據(jù)的的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”。

??11月4日，標(biāo)普將德信中國(guó)評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)了公司長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“B”，高級(jí)無(wú)抵押債券的長(zhǎng)期評(píng)級(jí)為“B-”。

??11月3日，因經(jīng)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)，標(biāo)普對(duì)大唐集團(tuán)控股的評(píng)級(jí)展望調(diào)整至“負(fù)面”，確認(rèn)其長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“B”。

??從這一輪評(píng)級(jí)調(diào)整可以看出，標(biāo)普基本為下調(diào)主體或相關(guān)債券信用評(píng)級(jí)，部分房企盡管評(píng)級(jí)暫時(shí)不變，但也遭到了評(píng)級(jí)展望的下調(diào)。其中少數(shù)房企同時(shí)遭到了主體信用評(píng)級(jí)、債券信用評(píng)級(jí)和評(píng)級(jí)展望的下調(diào)。主要是基于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)艱難的營(yíng)商情況，標(biāo)普下調(diào)了多家房企的評(píng)級(jí)和展望。境內(nèi)外債券市場(chǎng)的波動(dòng)性、融資環(huán)境受限、現(xiàn)金回款率放緩、到期債務(wù)壓頂和現(xiàn)金流緊張等都是標(biāo)普憂慮的。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)月以來(lái)，包括中國(guó)恒大、新力控股、花樣年控股、建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、陽(yáng)光城、綠地控股、中梁控股、佳兆業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、佳源國(guó)際、三盛控股等多家房企的評(píng)級(jí)或展望均被下調(diào)。

??北京某券商分析師表示，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)悲觀情緒的過(guò)度發(fā)酵是下調(diào)評(píng)級(jí)的主要問(wèn)題。受整體趨勢(shì)拖累，部分發(fā)展良好的房企也慘遭誤傷。評(píng)級(jí)通常被看成是房企的“征信”，被動(dòng)降級(jí)所帶來(lái)的負(fù)面影響巨大，這意味著部分房企的再融資將“舉步維艱”。估值9%以上的房企，債券市場(chǎng)再融資難度較高，未來(lái)可能面臨較大壓力。

??“綜合對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期發(fā)展仍將趨緊的預(yù)判，不少房企受到了境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)就公司未來(lái)展望及評(píng)級(jí)的向下調(diào)整，當(dāng)然也不排除存在下調(diào)過(guò)程中評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)別企業(yè)情況了解不充分的可能性?！眰€(gè)別被下調(diào)評(píng)級(jí)的房企接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，盡管面臨行業(yè)諸多變化，未來(lái)我們?nèi)詫⒉扇》€(wěn)健策略，通過(guò)“促回款、控負(fù)債、強(qiáng)盈利”來(lái)保持企業(yè)流動(dòng)性的健康度，適當(dāng)時(shí)機(jī)會(huì)通過(guò)增持、回購(gòu)等方式給投資人、客戶一個(gè)更正面、穩(wěn)定的評(píng)估。

??大股東出手“護(hù)盤(pán)”，提振市場(chǎng)信心

??地產(chǎn)行業(yè)的冷冽讓房企大股東們紛紛自掏腰包“砸錢(qián)”自救。

??11月9日，旭輝控股發(fā)布公告稱(chēng)，將以供股的方式發(fā)行最多約4.18億股新股，募集約16.73億港元，所募款項(xiàng)將用于資金儲(chǔ)備。

??在這里，旭輝控股大股東林氏家族承諾“全額兜底”，將投入8.87億港元認(rèn)購(gòu)2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進(jìn)行全額認(rèn)購(gòu)，合計(jì)將最多投入16.73億港元。

??旭輝控股CFO楊欣表示，本次供股會(huì)讓旭輝的資本金得以增厚。今年以來(lái)，旭輝大股東已投入超過(guò)8.47億港元，增持近1.5億股，其高管及獨(dú)立非執(zhí)行董事亦多次增持。此外，旭輝近期一直在二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)回購(gòu)債券，通過(guò)積極主動(dòng)的債務(wù)管理，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)。

??據(jù)記者了解，10月7日至11月3日，旭輝控股在公開(kāi)市場(chǎng)回購(gòu)了本金總額為7530萬(wàn)美元的票據(jù)。

??上周陷入流動(dòng)性緊缺傳言中的世茂也開(kāi)始了“護(hù)盤(pán)”行動(dòng)。公開(kāi)信息顯示，世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂于11月5日、11月9日先后兩次斥資約16.23億港元分別增持1.15億股和100萬(wàn)股。增持完成后，許榮茂持股比例達(dá)到66.28%。5日，世茂還在公開(kāi)市場(chǎng)回購(gòu)部分2022年7月到期的4.75%美元優(yōu)先票據(jù)，合計(jì)150萬(wàn)美元。

??IPG中國(guó)（區(qū)）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，在多家頭部房企債券違約的情況下，大股東增持、回購(gòu)都意在提振市場(chǎng)信心，這些行為能對(duì)上市公司股價(jià)形成一定支撐。在這個(gè)關(guān)口買(mǎi)入自家股票，也在一定程度上向市場(chǎng)表明公司的基本面預(yù)期較為樂(lè)觀。這兩天地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)上漲，業(yè)內(nèi)公認(rèn)是房企融資傳來(lái)利好消息所致。

??11月11日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，稱(chēng)公司進(jìn)一步回購(gòu)本金額為100萬(wàn)美元的2022年票據(jù)II，占已發(fā)行2022年票據(jù)II本金總額的0.33%；另已進(jìn)一步回購(gòu)本金額為355萬(wàn)美元的2022年票據(jù)III，占已發(fā)行2022年票據(jù)III本金總額的1.61%。

??與此同時(shí)，正榮地產(chǎn)還獲控股股東增持，歐宗榮的全資子公司RoYueLimited于2021年11月5日-11月8日在公開(kāi)市場(chǎng)以平均每股約3.61港元合計(jì)增持280.1萬(wàn)股，耗資約1010.38萬(wàn)港元。

??11月7日，新城控股發(fā)布公告稱(chēng)，計(jì)劃由新城環(huán)球提前贖回存續(xù)金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷(xiāo)。該次贖回的資金來(lái)源為其自有資金。11月8日晚間，建業(yè)地產(chǎn)公布，已全部贖回2021年到期3.63億美元6.75%優(yōu)先票據(jù)。

??在此之前，中國(guó)金茂、中梁控股、融信中國(guó)、雅居樂(lè)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、中國(guó)奧園等多家房企紛紛啟動(dòng)境外美元債回購(gòu)，或增持股票等行動(dòng)向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)。

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，一方面，房企通過(guò)回購(gòu)可以進(jìn)行債務(wù)置換，緩解短期內(nèi)的債務(wù)到期壓力。另一方面也在于提振和重塑市場(chǎng)信心，意在維穩(wěn)。

??銀河證券表示，目前行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)可控，待個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)事件落地之后，行業(yè)信用格局重構(gòu)，集中度進(jìn)一步提升，利好經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、融資成本低、杠桿結(jié)構(gòu)健康的頭部房企。