??今年下半年，房地產市場大幅降溫，房企資金回籠承壓，行業(yè)流動性風險集聚，企業(yè)債務違約事件頻發(fā)。經歷數月的陣痛調整期，9月底，央行首提“兩個維護”之后，流動性利好消息開始釋放，行業(yè)回暖預期邊際趨穩(wěn)。

??房企 “冰凍”融資狀態(tài)似有所解封。為防范短期流動性波動引發(fā)的行業(yè)危機，除銀行間債券市場的中票、融資券之外，其他融資方式也有望解封。

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??政策頻發(fā)重塑市場信心

??11月19日，央行在2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中強調，保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。

??9月末央行首次提及“兩個維護”，指導銀行準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此后，監(jiān)管層更是頻頻發(fā)聲。

??10月15日，中房協(xié)在京召開房企座談會，住建部相關人員參與，此時，房企的訴求主要集中在堅持“房住不炒”前提下適當松綁，包括穩(wěn)定市場預期、支持剛需購房及調整土地價格等，可見房企經營壓力。

??央行和銀保監(jiān)會又多次提及促進房地產行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，預示房企融資環(huán)境預期松動，政策端風向有所緩和，從宏觀上對房地產信心重塑有所推進，維穩(wěn)房地產。

圖：9月底以來政策密集發(fā)聲維穩(wěn)房地產，支持房企融資

數據來源：CRIC整理

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??銀行間市場對國企敞開融資口子

??中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，部分參會的房企計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，意味著房企境內發(fā)債的政策或有所松動。

??座談會后，眾多房企密集發(fā)行中期票據和超短融資券。據不完全統(tǒng)計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數額及發(fā)行企業(yè)數量相對較高。

??值得注意的是，11月11日，保利發(fā)展擬發(fā)行20億元中期票據，將銀行間債券市場的融資主體從城投擴展到主流房企，隨后，光明地產和招商蛇口等紛紛公告擬發(fā)行中期票據和超短融，企業(yè)融資“冰凍”狀態(tài)有所緩解。

??與此同時，本輪房企融資審批速度也明顯加快，小商品城11月10宣布擬發(fā)行的10億元超短融計劃，已經于11月15日發(fā)行完成，發(fā)行周期僅為5天。

??多家房企中票、短融等債券融資計劃的設立成功，預示目前銀行間債券市場融資口子已經松開，未來資質良好，信用較高的企業(yè)特別是國企央企也有望加入發(fā)債的隊伍。但是依靠政府信用背書，已成功發(fā)行的企業(yè)均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，未來是否能擴大發(fā)債主體至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。

圖：11月10日以來房企擬進行的銀行間債券發(fā)行計劃

數據來源：CRIC整理

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??按揭貸款提速，房企銷售回款壓力得以緩解

??銀行間市場融資回暖的同時，9月底央行窗口指導銀行貸款有序發(fā)放，個人按揭貸款額度緊張的問題已得到初步緩解。

??11月10日，央行公布2021年10月個人住房貸款統(tǒng)計數據，數據顯示，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。這是央行首次單獨發(fā)布個人住房貸款單月數據，維穩(wěn)信號明顯。

??從1-10月房企到位資金來看，個人按揭貸款10月單月到位金額2554億元，同比增1.0%，增速自6月以來首次轉正，這也意味著按揭貸款發(fā)放明顯提速，未來開發(fā)商銷售回款壓力將得到有效緩解。

??雖然當前政策風向緩和以及個人按揭貸款發(fā)放提速，但仍未明顯傳導到企業(yè)貸款方面，金融機構對開發(fā)企業(yè)的信心重塑仍需時間。1-10月的企業(yè)端貸款仍顯不足，10月新增企業(yè)中長期貸款2190億元，同比少增1923億元;而從10月的房企到位資金來看，其中國內貸款1378億元，同比減少27.2%，降幅較9月擴大2.3個百分點，房企的開發(fā)貸、信托貸款方面的融資放松仍需時間。

圖：2019年以來房地產開發(fā)企業(yè)到位資金：國內貸款(萬億元)

數據來源：統(tǒng)計局、CRIC整理

??實際上，此次政策邊際放松的口子不會開得太大，當前房企的流動性問題發(fā)酵仍在持續(xù)，加之政策在預售資金層面監(jiān)管從嚴，房企仍面臨著層層限制。

??政策密集發(fā)聲意圖維穩(wěn)，當前融資端口的破封窗口期也僅是對經營狀況良好、資產優(yōu)質的房企而言。因此，對于絕大部分房企來說，只有積極推動自身降負債，并加大現(xiàn)金回款保證企業(yè)資金鏈安全，才能更好的把握接下來的窗口機會。