??12月6日，龍光集團(tuán)有限公司（03380.HK 以下簡(jiǎn)稱“龍光集團(tuán)”）在官微上表示擬啟動(dòng)CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作，并透露項(xiàng)目前期溝通得到了中國(guó)證監(jiān)會(huì)和深交所的大力指導(dǎo)和支持。3日前，其2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券的發(fā)行申請(qǐng)，也獲得了監(jiān)管部門審核批準(zhǔn)。在該公司看來，這意味著金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企的支持將得到改善，市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的信心有望重建。

??碧桂園50億元中期票據(jù)的相關(guān)注冊(cè)申請(qǐng)?jiān)谠鲁鮿偒@受理，12月5日，該公司又透露計(jì)劃于近期向交易所申請(qǐng)發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品。而龍湖集團(tuán)則已經(jīng)把2021年度第一期中期票據(jù)的發(fā)行時(shí)間敲定在了12月7日及8日。

??來自中國(guó)證監(jiān)會(huì)以及滬、深證券交易所的消息顯示，這些部門對(duì)房企尤其是民營(yíng)房企融資，將繼續(xù)保持相對(duì)開放的態(tài)度，滿足企業(yè)正常合理的融資需求，但會(huì)重點(diǎn)支持經(jīng)營(yíng)狀況良好、內(nèi)控機(jī)制相對(duì)完善的房企債券融資，防范信用風(fēng)險(xiǎn)。

??“融資相比之前確實(shí)寬松了一些，但還是精準(zhǔn)的寬松，優(yōu)等生受益。”明源存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)表示，無論是前段時(shí)間的國(guó)企央企，還是上述民營(yíng)房企，都是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的典型，政策的風(fēng)向很明顯。

??部分民營(yíng)房企融資獲支持

??龍光已經(jīng)連續(xù)兩天在官微發(fā)布融資信息，這種情況在過去并不多見。在12月5日的公告中，該公司表示2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券的發(fā)行工作已啟動(dòng)，債券期限為4年，發(fā)行人主體信用和債項(xiàng)評(píng)級(jí)均為“AAA”最高等級(jí)。來自上交所的信息顯示，這筆公司債的規(guī)模為不超過7.1億元。

??12月以來，碧桂園在境內(nèi)融資方面也有不少動(dòng)作。12月1日，該公司在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行50億元中期票據(jù)的相關(guān)注冊(cè)申請(qǐng)獲受理，進(jìn)入預(yù)評(píng)環(huán)節(jié)。據(jù)了解，這是碧桂園第一次在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中票，此前地產(chǎn)行業(yè)中票的發(fā)行主體多為央企、國(guó)企以及A股上市房企。12月5日，該公司也透露計(jì)劃近期發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，申請(qǐng)獲批后，將在監(jiān)管機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下盡快啟動(dòng)相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)行工作。

??龍湖集團(tuán)是在12月3日披露中票發(fā)行計(jì)劃的。公告顯示，其間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司將于2021年12月7日及8日公開發(fā)行2021年度第一期中期票據(jù)。票據(jù)發(fā)行規(guī)模為不超過10億元，為期十五年，票面利率詢價(jià)區(qū)間為3.20%-4.20%。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在監(jiān)管部門的支持下，公司當(dāng)前融資活動(dòng)開展順暢，公司債、中票、供應(yīng)鏈ABS、ABN等融資產(chǎn)品正常發(fā)行。

??上交所在12月5日披露了不少信息，用以說明房企融資情況呈逐步改善態(tài)勢(shì)。據(jù)介紹，11月，保利發(fā)展、陸家嘴股份、中國(guó)金茂等央企、國(guó)企相繼在滬市發(fā)行供應(yīng)鏈ABS、CMBS等產(chǎn)品。至于民營(yíng)房企，除了上述龍光集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、碧桂園等已經(jīng)公開的消息，上交所還透露，新希望地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)將分別在12月中旬、明年1月發(fā)行供應(yīng)鏈金融ABS。

??12月6日，新希望表示其儲(chǔ)架式供應(yīng)鏈ABS在2021年7月30日獲得上交所無異議函，近期有計(jì)劃啟動(dòng)首期專項(xiàng)計(jì)劃的發(fā)行工作。

??上交所強(qiáng)調(diào)，支持龍光集團(tuán)、龍湖拓展、新希望地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)民企發(fā)行公司債券合理滾動(dòng)融資。今年以來，這三家公司分別募集資金28.47億元、90億元及15.2億元。資產(chǎn)支持證券方面，民營(yíng)房企也在持續(xù)發(fā)力，數(shù)據(jù)顯示，民營(yíng)房企于2021年1-10月在上交所發(fā)行供應(yīng)鏈金融ABS產(chǎn)品335億元，發(fā)行CMBS和類REITs共254億元，購(gòu)房尾款項(xiàng)目141億元。

??融資松動(dòng)后的并購(gòu)猜想

??上交所的說法在實(shí)操層面印證了上周末一行三會(huì)對(duì)房地產(chǎn)融資的態(tài)度。12月3日晚，中國(guó)恒大在港交所發(fā)布無法履行擔(dān)保責(zé)任的公告。同日，一行三會(huì)同時(shí)發(fā)聲。

??央行表示，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開始回購(gòu)境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。銀保監(jiān)會(huì)指出，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。證監(jiān)會(huì)認(rèn)為，涉房上市公司、債券發(fā)行人經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)總體健康，恒大集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)資本市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響可控，并透露，下一步將繼續(xù)保持市場(chǎng)融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進(jìn)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??有市場(chǎng)消息指，證監(jiān)會(huì)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金將可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

??對(duì)于資信良好、財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健的民營(yíng)房企而言，境內(nèi)的融資通道其實(shí)一直都沒關(guān)閉?！敖衲晡覀兊娜谫Y都是按正常節(jié)奏推進(jìn)，跟各類機(jī)構(gòu)和部門的對(duì)接都很順暢?！蹦趁駹I(yíng)上市房企負(fù)責(zé)融資的管理層表示，每一次危機(jī)都是分化的時(shí)機(jī)，作為為數(shù)不多資金鏈較為健康的上市房企，公司也跟不少處于流動(dòng)性困境中的同行接洽過收購(gòu)，但發(fā)現(xiàn)買賣雙方在資產(chǎn)的估值上存在著較大差異，“沒有哪個(gè)企業(yè)說自己是困難企業(yè)，要價(jià)都不低?！?/p>

??除了價(jià)格問題，市場(chǎng)下行也是房企衡量收并購(gòu)節(jié)奏的要素。一家頭部民營(yíng)房企內(nèi)部人士透露，雖然融資端口已松動(dòng)，但目前還是維持自己公司的現(xiàn)金流安全最重要，畢竟市場(chǎng)并未筑底回升，短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的收并購(gòu)。

??國(guó)泰君安分析師謝皓宇認(rèn)為，和以往“以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具”不同，本次沒有對(duì)所有房企進(jìn)行寬松，而是在不新增融資渠道的情況下，采用了結(jié)構(gòu)性的融資政策，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行并購(gòu)，也就意味著行業(yè)的淘汰依然會(huì)成為常態(tài)，且被淘汰企業(yè)依然無法通過再次融資重返市場(chǎng)，行業(yè)門檻將得到極大提升。