??1月9日，保利發(fā)展控股集團股份有限公司（600048.SH 以下簡稱“保利發(fā)展”）發(fā)布了2021年的全年銷售成績單——簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%。根據(jù)第三方機構的統(tǒng)計，該公司全口徑銷售額僅次于碧桂園、萬科與融創(chuàng)中國，目前位列行業(yè)第四，相較2020年上升了一個位次。

??過去一年，保利發(fā)展在土地市場也是頗為進取，2021年新增了超過4000億元的貨值，在中指研究院的新增貨值榜單中名列第一。國泰君安分析師謝皓宇表示，保利發(fā)展2021年拿地金額/銷售金額的比例達到38%，雖然不及2020年47%的高投資強度，但已是在權益拿地/銷售金額40%限制下的滿格投資。

??2021年7月29日，劉平被委任為保利發(fā)展的第三任董事長。他曾對股東透露，“十四五”對于保利發(fā)展而言是重要的戰(zhàn)略機遇期，將積極把握住市場機會。

??一位業(yè)內(nèi)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，目前地產(chǎn)行業(yè)的資金、土地等資源都在向國企、央企背景的開發(fā)商集中，對保利發(fā)展而言，確實是難得的機遇期?！氨＠l(fā)展的銷售規(guī)模與碧桂園、萬科還是有一定差距，競逐前兩名有難度，但今年保四爭三還是有機會的”。

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??銷售第四 

??公告顯示，2021年全年，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積3333.02萬平方米，同比減少2.23%；實現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%。與銷售排名第三的融創(chuàng)中國的5973.6億元相比，有約624億元的差距。若是與2020年的業(yè)績相對比，不難發(fā)現(xiàn)，二者的距離已有所縮小。2020年，保利發(fā)展與融創(chuàng)中國的銷售額分別為5028.48億元、5752.6億元，相差724億元。

??在同一天，保利發(fā)展還發(fā)布了一份業(yè)績快報，透露2021年實現(xiàn)營收2850.48億元，同比增長17.20%；實現(xiàn)歸母凈利潤275.7億元，同比下降4.74%。據(jù)了解，業(yè)績增速低于營收主要由于結轉項目利潤率有所下滑，2021年該公司營業(yè)利潤率17.45%（營業(yè)利潤/營業(yè)收入），較2020年下降4.04個百分點；歸母凈利潤率9.67%，比2020年下降2.23個百分點。

??國金證券認為，隨著高價地逐漸結轉完畢，預計保利發(fā)展2022年的結算毛利率相較2021年會有小幅恢復.

??2021年，土地市場跌宕起伏，資金實力雄厚的國企、央企表現(xiàn)活躍。保利發(fā)展曾在2021年中時表示，作為Top5房企中唯一的綠檔企業(yè)，其擁有15%的有息負債增長空間，能夠在做好風險防范的同時保持持續(xù)擴張的能力。2021年上半年，該公司在22城的集中供地中有不少收獲，且整體溢價率保持在約16%的較低水平。到了下半年，土地市場持續(xù)降溫，保利發(fā)展也趁機抄了不少底。據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計，2021年下半年，該公司拿地平均溢價率僅7.1%。

??全年下來，保利發(fā)展新拓展項目145個，新增建筑面積2722.3萬平方米，總拓展成本1856.8億元，雖然同比分別下降14.6%、21.1%。但與同行橫向對比，積極納儲的姿態(tài)已是表露無疑。在中指研究院的新增貨值排行榜中，2021年，保利發(fā)展以累計新增貨值4287億元的占據(jù)榜單第一，萬科、碧桂園緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為3309億元和3269億元。

??投資力度的保持來源于資金的保障。與備受流動性困擾的民營房企不同，2021年，保利發(fā)展的融資渠道一直都頗為通暢，在行業(yè)的供給側改革中受益良多。據(jù)統(tǒng)計，過去一年，該公司成功發(fā)行4筆中期票據(jù)、8筆一般公司債及5筆ABS，共計發(fā)行規(guī)模214億元，還在2021年末公布了不超過98億元的公司債券預案以及100億元租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品、100億元中期票據(jù)的發(fā)行計劃。融資的優(yōu)勢是不少業(yè)內(nèi)人士判斷該公司的行業(yè)排名有機會更進一步的現(xiàn)實基礎。

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??劉平上任這半年

??自2021年7月29日算起，劉平上任已接近半年時間，雖然期間保利發(fā)展看似波瀾不驚，但細微的變化還是逐漸為外界所捕捉。首先是到任不足一周，保利集團便宣布擬在未來6個月內(nèi)增持不超過公司總股本2%的股份。當時保利發(fā)展的解讀是，大股東的增持是對公司作為集團房地產(chǎn)業(yè)務主要平臺的肯定與支持，也是對這位新任董事長的高度信任。

??為了不辜負大股東的信任，管理層也表示要在6個月內(nèi)增持不低于800萬元、不超過1500萬元，其中劉平自己的增持金額上限為500萬元，為其年薪的85%。截至2021年9月30日，包括劉平在內(nèi)的相關增持主體累計增持金額為575.78萬元。

??到了2021年9月14日，為了更準確的體現(xiàn)戰(zhàn)略定位和反映主營業(yè)務結構，“保利地產(chǎn)”的證券簡稱變更為“保利發(fā)展”。劉平的履歷顯示，他在任職保利發(fā)展總經(jīng)理期間，負責該公司“十三五”規(guī)劃制定與執(zhí)行，提出“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，構建“不動產(chǎn)生態(tài)平臺”，布局第二、第三條增長曲線。2018年，保利發(fā)展正式宣布要構建“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務與不動產(chǎn)金融為翼”的不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺。

??短短3個多月后，保利發(fā)展又有了新動作。2021年12月28日，該公司通過了《關于公司組織機構調(diào)整的議案》，對現(xiàn)有架構進行調(diào)整。調(diào)整后的設置包括9個中心與4個辦公室。據(jù)內(nèi)部人士透露，這次調(diào)整涉及總部中心的架構調(diào)整，以及總部和子公司一些人員變更，力度比較大，其中原來的運營管理中心調(diào)整為地產(chǎn)管理中心，還新增了面向產(chǎn)業(yè)公司的產(chǎn)業(yè)管理中心。地產(chǎn)管理中心的職能得到了強化，收并了此前成本管理中心的部分職能部門。新增的產(chǎn)業(yè)管理中心是本次調(diào)整的亮點，意味著多元業(yè)務的戰(zhàn)略地位進一步被凸顯。

??根據(jù)保利發(fā)展的“十四五”規(guī)劃，除了確保地產(chǎn)主業(yè)保持行業(yè)領先，爭取完成銷售目標規(guī)模外，布局新賽道、尋找新增長曲線也是重點。該公司對現(xiàn)有的多元化業(yè)務寄予了厚望，其中保利酒店致力于成為全中國最大、最多特許經(jīng)營品牌的第三方酒店公司，廣州市保利國貿(mào)投資有限公司的計劃是成為會展行業(yè)第一梯隊標桿企業(yè)。在選定的賽道上，保利發(fā)展打算通過內(nèi)部創(chuàng)業(yè)、戰(zhàn)略投資、設立基金等形式，培育出更多的行業(yè)標桿和上市企業(yè)。

??由此可見，站在地產(chǎn)行業(yè)總量高位震蕩的新賽段，劉平希望保利發(fā)展能在主業(yè)之外挖掘更多的可能性，打造一家多元化綜合控股集團，才是他的終極目標。