公司劉偉 2022-02-28 11:20:12 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??“出險”房企陣營中,千億房企正榮地產(chǎn)正在積極尋求自救與他救。
??在2月23日召開的正榮地產(chǎn)(06158.HK)投資者電話會議上,就債務(wù)兌付問題,公司高層披露,目前公司已經(jīng)梳理了一批合作項目和投資性物業(yè),正與現(xiàn)有的合作方以及央企國企洽談項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜。預(yù)計2022年上半年,正榮地產(chǎn)可以完成30億元~40億元左右規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。
??此外,政策以及市場的回暖,也能一定程度上增加公司現(xiàn)金以保證債券兌付。借此,正榮地產(chǎn)希望向投資人獲取一年喘息時間,用以強化公司經(jīng)營和資產(chǎn)處置。
??對外界披露數(shù)十億元規(guī)模的資產(chǎn)處置計劃,意味著又將有“活水”涌入這家企業(yè),盡管這“活水”來之不易。當(dāng)日,在地產(chǎn)股普遍“蕭條”的情況下,正榮地產(chǎn)逆勢拉升,最高漲幅達13%,最終收盤漲8.22%,報0.79港元每股。
??除了資產(chǎn)處置,此前,正榮地產(chǎn)還計劃為數(shù)筆境外債券進行展期處理,這也是不少與正榮地產(chǎn)類似的出險房企目前正在努力的方向之一。
??就債務(wù)展期是否能夠獲得債權(quán)人同意的問題,正榮地產(chǎn)方面在回應(yīng)中國房地產(chǎn)報記者時稱,2月23日是臨時召開的投資者會議,詳細的債務(wù)展期安排情況會在3月11日召開會議時對外披露。
??上海市光大律師事務(wù)所高級合伙人徐軍在受訪時表示,債務(wù)展期也好,資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也罷,都是“出險”房企解決債務(wù)危機的途徑之一,不同的途徑和措施適用于不同境況的房企。
??“從政策導(dǎo)向上看,央企國企成為當(dāng)前房企資產(chǎn)受讓方的可能性高一些,但若資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格合適的,轉(zhuǎn)讓方式‘干凈’,非央企國企的積極性也會很高,畢竟從市場角度,資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身屬于商業(yè)博弈,前提是各方有獲取利潤的空間?!毙燔姳硎?。
??債務(wù)展期與資產(chǎn)處置
??這次直面投資者之前,2月21日晚,正榮地產(chǎn)(06158.HK)發(fā)布了一則尋求交換要約及同意征求的公告,涉及該公司目前處于存續(xù)期的所有境外債。對于2022年內(nèi)將到期的5筆境外債,其一并尋求交換要約。
??查債通數(shù)據(jù)顯示,正榮地產(chǎn)目前共有14筆未到期境外債券,存續(xù)規(guī)模約35.99億美元。其中,2022年到期的本金加利息大概有15億美元。
??據(jù)悉,境外美元債的交換要約以及同意征求是正榮地產(chǎn)債務(wù)展期計劃當(dāng)中的一部分,美元債之外,正榮地產(chǎn)還將計劃和其他境外債包括ABS和銀行貸款的債權(quán)人協(xié)商達成類似的展期安排,同時希望將2022年到期的大部分母公司層面發(fā)行的債務(wù)都能協(xié)商展期。
??債務(wù)展期實屬無奈之舉。在2月23日的電話會議上,正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝透露了公司過去幾個月以來的艱難歷程。
??他表示,2021年下半年以來,正榮地產(chǎn)銷售幾乎每個月都在下降。2022年1月,正榮地產(chǎn)的合約銷售總額為78.97億元,同比下降29.5%。雖然公司采取了各種措施減少開支,推進資產(chǎn)處置,然而未能止住經(jīng)營現(xiàn)金流大幅衰減的趨勢。
??與此同時,境內(nèi)外的融資和再融資逐步停滯,其中包括西安、廣州等多個地方開發(fā)貸融資都遭到落空,部分國有股份銀行合同未到期就提前抽貸。
??今年1月份以來,正榮地產(chǎn)還款接近55億元,但僅融資14億元,整個融資凈流出40多億元。疊加春節(jié)前工程款以及其他支出高峰,正榮地產(chǎn)1月份支出比平時高出了將近15億。整個一月份的整體現(xiàn)金流流出約81億元,超出預(yù)期50億元。
??2月初,正榮可用資金占總資金約5%左右,受限比例高達95%。不過,據(jù)透露,2月正榮有接近120億元的應(yīng)收賬款,95%的受限資金比例也有望降低。
??電話會議中,正榮地產(chǎn)透露,目前已經(jīng)梳理了一批合作項目和投資性物業(yè),與現(xiàn)有的合作方以及央企國企洽談項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜,預(yù)計今年上半年可以完成30億元~40億元規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。
??數(shù)十億元的資產(chǎn)處置計劃成為正榮地產(chǎn)與投資人博弈的籌碼。會上,黃仙枝表示,“我們希望廣大債權(quán)人能夠理解公司當(dāng)前的處境,給我們一年的時間,讓我們來強化經(jīng)營和資產(chǎn)處置,回收現(xiàn)金流,同時迎接政策的好轉(zhuǎn)。在發(fā)展中妥善解決整個債務(wù)問題,這也符合各位債權(quán)人的長期利益?!?/p>
??如果債券持有人接受公司的展期方案,正榮地產(chǎn)有望從在途資金的回籠以及受限資金的釋放、加快銷售和資金回籠、及持有物業(yè)的出售三個方面回籠資金,滿足債券兌付。
??截至2月初,正榮地產(chǎn)預(yù)計剩余的權(quán)益貨值大概有1300億元以上,基本上分布在南京、福州等這些核心的省會。同時,還有近100億元的持有物業(yè),公允價值的凈值大概在40億元~50億元。
??行業(yè)信心尚待恢復(fù)
??正如正榮地產(chǎn)電話會議所言,當(dāng)前,處置資產(chǎn)成為其需要緊緊抓住的紓困機會。最新消息顯示,2月24日,正榮地產(chǎn)將其持有的榮福(天津)置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了合作方美的置業(yè)。
??此前的1月30日,正榮(廈門)置業(yè)有限公司還曾轉(zhuǎn)讓了廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán),接盤方為平安信托。
??當(dāng)前,尚不清楚債務(wù)展期和資產(chǎn)出售是否能夠徹底幫助房企擺脫當(dāng)前的困局,但根據(jù)當(dāng)前的市場狀況看,不少出現(xiàn)問題的房企均在采取類似的動作自救。
??目前來看,兩種自救模式成為主流:首先是諸多房企新發(fā)債券的“借新還舊”模式,資金用途包括項目建設(shè)、償還項目貸款、補充流動資金等;其次,通過拋售手中的項目、業(yè)務(wù)以期快速獲得現(xiàn)金。后者例如富力地產(chǎn)接連兩次出讓廣州國際機場綜合物流園股權(quán),出讓總價近57億元。
??據(jù)不完全統(tǒng)計,除了恒大、富力,奧園、新力外,陽光城、世茂等房企均有項目在打包出售。此外,暫緩拿地或不拿地,引入戰(zhàn)投,借力分擔(dān)風(fēng)險,回購股權(quán)、債務(wù)展期均成為房企的自救手段。
??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為,“出險”民企將項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓予合作方或央企國企只是緩解暫時流動性壓力的方式,而要從根本上擺脫當(dāng)下面臨的流動性困局還需要樓市回暖和銷售回款大幅提升。
??柏文喜表示,目前市況之下,轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)一則無法獲得較好的對價,換不回來多少資金;二則也沒有更多的房企有太多的富余資金來接盤。因此,目前行業(yè)信心可能還尚待恢復(fù),樓市回暖也需要更多的實質(zhì)性舉措。
??如果上述多種紓困手段仍不能幫助“出險”房企很好地解決債務(wù)危機,企業(yè)無法承受巨額債務(wù),陷入資不抵債的境地,就可能走向債務(wù)重組,甚至進入司法程序進行破產(chǎn)重整,徐軍補充道。
??值得注意的是,目前出險房企處置資產(chǎn)的接盤者很多都有國資背景。柏文喜認為,若因此國企央企市場份額占比大幅提升以及市場集中度快速提升,會損害整個房地產(chǎn)市場的市場化程度與活躍度,對行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展不利,也會反過來損害土地財政的可持續(xù)性。
正榮地產(chǎn)控股有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:913101123508402537 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:820000(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 0 變更提醒 769 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 496
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
- 5陣地丨前三季度代建項目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計局:房地產(chǎn)實現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅實的支撐
- 9全國首個國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論