??“出險(xiǎn)”房企陣營中，千億房企正榮地產(chǎn)正在積極尋求自救與他救。

??在2月23日召開的正榮地產(chǎn)（06158.HK）投資者電話會(huì)議上，就債務(wù)兌付問題，公司高層披露，目前公司已經(jīng)梳理了一批合作項(xiàng)目和投資性物業(yè)，正與現(xiàn)有的合作方以及央企國企洽談項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜。預(yù)計(jì)2022年上半年，正榮地產(chǎn)可以完成30億元～40億元左右規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。

??此外，政策以及市場(chǎng)的回暖，也能一定程度上增加公司現(xiàn)金以保證債券兌付。借此，正榮地產(chǎn)希望向投資人獲取一年喘息時(shí)間，用以強(qiáng)化公司經(jīng)營和資產(chǎn)處置。

??對(duì)外界披露數(shù)十億元規(guī)模的資產(chǎn)處置計(jì)劃，意味著又將有“活水”涌入這家企業(yè)，盡管這“活水”來之不易。當(dāng)日，在地產(chǎn)股普遍“蕭條”的情況下，正榮地產(chǎn)逆勢(shì)拉升，最高漲幅達(dá)13%，最終收盤漲8.22%，報(bào)0.79港元每股。

??除了資產(chǎn)處置，此前，正榮地產(chǎn)還計(jì)劃為數(shù)筆境外債券進(jìn)行展期處理，這也是不少與正榮地產(chǎn)類似的出險(xiǎn)房企目前正在努力的方向之一。

??就債務(wù)展期是否能夠獲得債權(quán)人同意的問題，正榮地產(chǎn)方面在回應(yīng)中國房地產(chǎn)報(bào)記者時(shí)稱，2月23日是臨時(shí)召開的投資者會(huì)議，詳細(xì)的債務(wù)展期安排情況會(huì)在3月11日召開會(huì)議時(shí)對(duì)外披露。

??上海市光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐軍在受訪時(shí)表示，債務(wù)展期也好，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也罷，都是“出險(xiǎn)”房企解決債務(wù)危機(jī)的途徑之一，不同的途徑和措施適用于不同境況的房企。

??“從政策導(dǎo)向上看，央企國企成為當(dāng)前房企資產(chǎn)受讓方的可能性高一些，但若資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格合適的，轉(zhuǎn)讓方式‘干凈’，非央企國企的積極性也會(huì)很高，畢竟從市場(chǎng)角度，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身屬于商業(yè)博弈，前提是各方有獲取利潤(rùn)的空間?！毙燔姳硎尽?/p>

??債務(wù)展期與資產(chǎn)處置

??這次直面投資者之前，2月21日晚，正榮地產(chǎn)（06158.HK）發(fā)布了一則尋求交換要約及同意征求的公告，涉及該公司目前處于存續(xù)期的所有境外債。對(duì)于2022年內(nèi)將到期的5筆境外債，其一并尋求交換要約。

??查債通數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)目前共有14筆未到期境外債券，存續(xù)規(guī)模約35.99億美元。其中，2022年到期的本金加利息大概有15億美元。

??據(jù)悉，境外美元債的交換要約以及同意征求是正榮地產(chǎn)債務(wù)展期計(jì)劃當(dāng)中的一部分，美元債之外，正榮地產(chǎn)還將計(jì)劃和其他境外債包括ABS和銀行貸款的債權(quán)人協(xié)商達(dá)成類似的展期安排，同時(shí)希望將2022年到期的大部分母公司層面發(fā)行的債務(wù)都能協(xié)商展期。

??債務(wù)展期實(shí)屬無奈之舉。在2月23日的電話會(huì)議上，正榮地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃仙枝透露了公司過去幾個(gè)月以來的艱難歷程。

??他表示，2021年下半年以來，正榮地產(chǎn)銷售幾乎每個(gè)月都在下降。2022年1月，正榮地產(chǎn)的合約銷售總額為78.97億元，同比下降29.5%。雖然公司采取了各種措施減少開支，推進(jìn)資產(chǎn)處置，然而未能止住經(jīng)營現(xiàn)金流大幅衰減的趨勢(shì)。

??與此同時(shí)，境內(nèi)外的融資和再融資逐步停滯，其中包括西安、廣州等多個(gè)地方開發(fā)貸融資都遭到落空，部分國有股份銀行合同未到期就提前抽貸。

??今年1月份以來，正榮地產(chǎn)還款接近55億元，但僅融資14億元，整個(gè)融資凈流出40多億元。疊加春節(jié)前工程款以及其他支出高峰，正榮地產(chǎn)1月份支出比平時(shí)高出了將近15億。整個(gè)一月份的整體現(xiàn)金流流出約81億元，超出預(yù)期50億元。

??2月初，正榮可用資金占總資金約5%左右，受限比例高達(dá)95%。不過，據(jù)透露，2月正榮有接近120億元的應(yīng)收賬款，95%的受限資金比例也有望降低。

??電話會(huì)議中，正榮地產(chǎn)透露，目前已經(jīng)梳理了一批合作項(xiàng)目和投資性物業(yè)，與現(xiàn)有的合作方以及央企國企洽談項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，預(yù)計(jì)今年上半年可以完成30億元～40億元規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。

??數(shù)十億元的資產(chǎn)處置計(jì)劃成為正榮地產(chǎn)與投資人博弈的籌碼。會(huì)上，黃仙枝表示，“我們希望廣大債權(quán)人能夠理解公司當(dāng)前的處境，給我們一年的時(shí)間，讓我們來強(qiáng)化經(jīng)營和資產(chǎn)處置，回收現(xiàn)金流，同時(shí)迎接政策的好轉(zhuǎn)。在發(fā)展中妥善解決整個(gè)債務(wù)問題，這也符合各位債權(quán)人的長(zhǎng)期利益?！?/p>

??如果債券持有人接受公司的展期方案，正榮地產(chǎn)有望從在途資金的回籠以及受限資金的釋放、加快銷售和資金回籠、及持有物業(yè)的出售三個(gè)方面回籠資金，滿足債券兌付。

??截至2月初，正榮地產(chǎn)預(yù)計(jì)剩余的權(quán)益貨值大概有1300億元以上，基本上分布在南京、福州等這些核心的省會(huì)。同時(shí)，還有近100億元的持有物業(yè)，公允價(jià)值的凈值大概在40億元~50億元。

??行業(yè)信心尚待恢復(fù)

??正如正榮地產(chǎn)電話會(huì)議所言，當(dāng)前，處置資產(chǎn)成為其需要緊緊抓住的紓困機(jī)會(huì)。最新消息顯示，2月24日，正榮地產(chǎn)將其持有的榮福（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了合作方美的置業(yè)。

??此前的1月30日，正榮（廈門）置業(yè)有限公司還曾轉(zhuǎn)讓了廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)，接盤方為平安信托。

??當(dāng)前，尚不清楚債務(wù)展期和資產(chǎn)出售是否能夠徹底幫助房企擺脫當(dāng)前的困局，但根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)狀況看，不少出現(xiàn)問題的房企均在采取類似的動(dòng)作自救。

??目前來看，兩種自救模式成為主流：首先是諸多房企新發(fā)債券的“借新還舊”模式，資金用途包括項(xiàng)目建設(shè)、償還項(xiàng)目貸款、補(bǔ)充流動(dòng)資金等；其次，通過拋售手中的項(xiàng)目、業(yè)務(wù)以期快速獲得現(xiàn)金。后者例如富力地產(chǎn)接連兩次出讓廣州國際機(jī)場(chǎng)綜合物流園股權(quán)，出讓總價(jià)近57億元。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除了恒大、富力，奧園、新力外，陽光城、世茂等房企均有項(xiàng)目在打包出售。此外，暫緩拿地或不拿地，引入戰(zhàn)投，借力分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，回購股權(quán)、債務(wù)展期均成為房企的自救手段。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，“出險(xiǎn)”民企將項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓予合作方或央企國企只是緩解暫時(shí)流動(dòng)性壓力的方式，而要從根本上擺脫當(dāng)下面臨的流動(dòng)性困局還需要樓市回暖和銷售回款大幅提升。

??柏文喜表示，目前市況之下，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)一則無法獲得較好的對(duì)價(jià)，換不回來多少資金；二則也沒有更多的房企有太多的富余資金來接盤。因此，目前行業(yè)信心可能還尚待恢復(fù)，樓市回暖也需要更多的實(shí)質(zhì)性舉措。

??如果上述多種紓困手段仍不能幫助“出險(xiǎn)”房企很好地解決債務(wù)危機(jī)，企業(yè)無法承受巨額債務(wù)，陷入資不抵債的境地，就可能走向債務(wù)重組，甚至進(jìn)入司法程序進(jìn)行破產(chǎn)重整，徐軍補(bǔ)充道。

??值得注意的是，目前出險(xiǎn)房企處置資產(chǎn)的接盤者很多都有國資背景。柏文喜認(rèn)為，若因此國企央企市場(chǎng)份額占比大幅提升以及市場(chǎng)集中度快速提升，會(huì)損害整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度與活躍度，對(duì)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展不利，也會(huì)反過來損害土地財(cái)政的可持續(xù)性。