??2022年2月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)延續(xù)，最新百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)也說(shuō)明一點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨較大的銷售壓力。

??具體來(lái)看，2月百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，且降幅較往年同期明顯較大，其中同比降幅接近“腰斬”，較2021年月均水平更是下降近六成。2022年企業(yè)融資環(huán)境繼續(xù)保持嚴(yán)峻，隨著上半年債務(wù)集中到期，部分企業(yè)償債壓力進(jìn)一步加大。而房企投資方面也將受到銷售下滑與償債的影響，拿地積極性仍將保持謹(jǐn)慎，央企國(guó)企仍是拿地主力。

??從近期政策層面來(lái)看，雖然有所緩和，但就目前的市場(chǎng)情況而言，政策放松力度和形勢(shì)與2008年及2014年不能同日而語(yǔ)，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)的作用，尤其是對(duì)于三四線成績(jī)及弱二線城市，短期內(nèi)市場(chǎng)信心和預(yù)期仍然不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力仍然較大。

??01

??百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大

??2022年2月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行調(diào)整趨勢(shì)，疊加春節(jié)期間市場(chǎng)預(yù)冷，企業(yè)銷售同比降幅較1月進(jìn)一步擴(kuò)大。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2月行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴(kuò)大逾十個(gè)百分點(diǎn)，較2021年月均水平則降低56.5%。

??從全口徑銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額4635億元，環(huán)比1月下降20.8%，同比降幅也接近47%，較2021年月均水平降低56%。

??由于2月份疊加春節(jié)期間市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，整體行業(yè)信心不足，市場(chǎng)整體供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，企業(yè)推盤及營(yíng)銷積極性也普遍不高。短期內(nèi)，市場(chǎng)下行壓力仍然較大，后續(xù)3、4月份市場(chǎng)能否回暖仍有待觀望。

圖：2019年至2022年2月百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模及同比變動(dòng)(億元)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??02

??上半年房企償債壓力難言樂觀

??房企銷售業(yè)績(jī)下滑的同時(shí)，仍面臨較大的償債壓力。

??從歷年來(lái)房企融資來(lái)看，年初融資規(guī)模相對(duì)較高，但由于大部分房企融資受限，2022年1-2月行業(yè)典型房企的發(fā)債并沒有迎來(lái)明顯改觀，同比遠(yuǎn)低于歷史同期。且從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，新發(fā)債企業(yè)仍以國(guó)資隊(duì)為主，國(guó)企央企的發(fā)債總量占到近5成。

??從債務(wù)到期情況來(lái)看，2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過(guò)600億元，超2022年月均到期水平。特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期占今年總債券到期量超過(guò)60%。

??房企債務(wù)違約潮仍將持續(xù)爆發(fā)，金融機(jī)構(gòu)的白名單也主要針對(duì)國(guó)資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民企，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力仍難言樂觀。

??圖：2022年3-12月100家行業(yè)典型房企債券到期情況(億元)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??03

??房企投資積極性尚待修復(fù)

??資金壓力下，房企投資積極性正在修復(fù)，尤其民營(yíng)房企的土拍參與度仍然保持謹(jǐn)慎，在銷售下滑和償債壓力之下，房企投資積極性有待進(jìn)一步提振。

??2月中旬，北京打響了新年集中供地的“第一槍”，推出的18宗含宅用地成交17宗，其中9宗地塊底價(jià)成交，2宗地塊達(dá)到最高限價(jià)。其中除了華潤(rùn)、中海、保利等行業(yè)TOP10的央企、國(guó)企積極參加，旭輝、綠城、金地等進(jìn)取型的民企也均有斬獲。

??無(wú)論從整體溢價(jià)情況還是流拍情況來(lái)看，首輪土拍的熱度較2021年末的最后一次集中土拍有回暖跡象。實(shí)際上，今年以來(lái)政府在土地出讓的規(guī)則上有所放松，疊加部分企業(yè)上半年補(bǔ)庫(kù)存的需求，預(yù)計(jì)核心城市的土地市場(chǎng)信心將會(huì)有所提振。

??但由于行業(yè)現(xiàn)在仍整體處于低谷期，民營(yíng)房企沒錢拿地已成為共識(shí)，拿地積極性還需要一段時(shí)間的修復(fù)，國(guó)企和央企“托底”的現(xiàn)象仍將持續(xù)。

??圖：北京2022年首次集中供地房企拿地情況(億元)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??04

??2月成交創(chuàng)近年來(lái)單月新低

??2月，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，成交創(chuàng)近年來(lái)單月新低。CRIC數(shù)據(jù)顯示，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%。

??一線城市供應(yīng)再陷低迷，成交全線回落，同、環(huán)比分別下降25%和42%。其中，北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低，同比跌幅都在40%附近。上海市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，新開盤項(xiàng)目平均去化率接近60%，核心地段限價(jià)盤仍能實(shí)現(xiàn)“日光”，成交同比增長(zhǎng)33%。

??24個(gè)二、三線城市市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同、環(huán)比分別下降37%和29%。其中，8成以上二、三線城市成交同比下滑，近4成二、三線城市成交同比腰斬。蘇州、杭州等房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎停擺，成交皆創(chuàng)新低。南寧、東莞等市場(chǎng)下行壓力加劇，成交同比跌幅超70%。

??今年三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)明顯弱于往年，房企“內(nèi)卷”式降價(jià)，揚(yáng)州、淮安等折扣力度低至85折，但對(duì)成交拉動(dòng)效果有限。究其原因，核心在于樓市大環(huán)境持續(xù)轉(zhuǎn)冷，品牌房企接連爆雷，疊加居民消費(fèi)預(yù)期轉(zhuǎn)淡，導(dǎo)致市場(chǎng)信心嚴(yán)重缺失。

??05

??政策利好旨在穩(wěn)定市場(chǎng)信心

??近期，政策利好的暖風(fēng)頻吹，比如全國(guó)性商品房預(yù)售監(jiān)管資金規(guī)范化調(diào)整、并購(gòu)貸款不計(jì)入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等，尤其近期浙江、南寧、菏澤等14省市涉及公積金貸款放松、重啟最低首付20%等房地產(chǎn)紓困政策落地。

??政策的核心目的在于穩(wěn)定并引導(dǎo)恢復(fù)市場(chǎng)信心，以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??以全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法的出臺(tái)為例，新規(guī)本質(zhì)上仍以保交付、維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益為首要目標(biāo)，可以有效補(bǔ)足部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長(zhǎng)期缺位的政策短板;更為重要的是對(duì)部分城市“一刀切”式監(jiān)管的糾偏，長(zhǎng)期以來(lái)預(yù)售監(jiān)管資金的使用受限，一定程度上擠占了企業(yè)的有效流動(dòng)性，適度糾偏之后，一定程度上將緩解企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力，利于行業(yè)以及企業(yè)的信心恢復(fù)。

??2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)慘淡開局，至2月市場(chǎng)下行趨勢(shì)延續(xù)，市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)，房企銷售壓力加劇。短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的主基調(diào)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將面臨較大的下行壓力，行業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，3月成交整體提升幅度有限，而受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。各城市市場(chǎng)不容樂觀，未來(lái)將持續(xù)分化，隨著市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，理想預(yù)期下，上半年核心一、二線城市市場(chǎng)或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回升，下半年弱二線及強(qiáng)三線城市或?qū)⑤唲?dòng)復(fù)蘇。