??行業(yè)利潤率正在加速探底。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，已披露2021年業(yè)績報告的57家典型上市房企整體歸母凈利潤2629億元，增速中位數(shù)為-26%，且近9成典型房企毛利率、歸母凈利率雙降。

??自2018年以來，行業(yè)利潤增速便呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，加之市場下行，疊加房企部分高地價項目進入結(jié)算，企業(yè)利潤規(guī)模已出現(xiàn)負(fù)增長，行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底。

??“穩(wěn)利潤”已成為當(dāng)下房企的共識。審慎拿地，保證項目利潤率水平;戰(zhàn)略精簡，向管理要效益;回歸產(chǎn)品，提高產(chǎn)品適銷性和溢價。這些都是房企正在做出的變化。

??疫情反復(fù)之下，行業(yè)不確定性增加，短期內(nèi)企業(yè)盈利水平仍將繼續(xù)承壓。

??01

??行業(yè)利潤規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長

??在房住不炒、行業(yè)降杠桿的背景下，監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)。對行業(yè)而言，最直觀的變化便是銷售規(guī)模增速逐漸放緩，至2021年，部分房企甚至出現(xiàn)規(guī)模負(fù)增長的情況，基于此，行業(yè)利潤增速自2018年以來不斷下滑。

??上市房企年報季已接近尾聲，企業(yè)各項數(shù)據(jù)指標(biāo)均已降至歷史較低水平。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計，57家典型上市房企整體營業(yè)收入為39129億元，同比去年增長16%，增速中位數(shù)為14.4%。與此同時，營業(yè)成本加速上漲，57家典型上市房企營業(yè)成本合計30804億元，較去年同比增長24%，增速中位數(shù)約為20.7%。

??如此看來，典型上市房企營業(yè)成本增速高出營收8個百分點，而中位數(shù)增速則高出逾6個百分點。實際上，2019年以來，行業(yè)營業(yè)成本增速均高出同期營收增速。

??在營收和營業(yè)成本增速不匹配的擠壓下，行業(yè)利潤增速放緩，直至出現(xiàn)負(fù)增長。

??CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年行業(yè)典型上市房企整體實現(xiàn)毛利潤規(guī)模7819億元，企業(yè)毛利潤增速的中位數(shù)為同比降低2.3%。整體實現(xiàn)凈利潤3620億元、歸母凈利潤2629億元，企業(yè)凈利潤增速和歸母凈利潤增速的中位數(shù)分別為-22.4%和-26%。

??圖：2017-2021年行業(yè)典型上市房企營收、利潤規(guī)模及增速(億元)

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

??注：為與H股上市房企統(tǒng)一口徑，A股上市房企毛利潤計算中扣除稅金及附加

??行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力。

??從利潤率指標(biāo)來看，2021年57家典型上市房企毛利率中位數(shù)同比降低4.4個百分點至19.3%。凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)也分別降低3.0和4.3個百分點至7.7%和4.7%。

??自2019年以來，房企整體毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平開始呈現(xiàn)下行趨勢，而過去一年，房企上述數(shù)據(jù)降幅較2020年進一步明顯擴大。

??企業(yè)各項利潤率指標(biāo)下降至歷史低點，有兩個方面的原因：

??首先，行業(yè)規(guī)模增速放緩，銷售去化壓力大，打折促銷、以價換量屢見不鮮，房企增收不增利的現(xiàn)象進一步加劇。

??此外，規(guī)模房企低利潤項目仍然處于結(jié)算期，利潤出現(xiàn)下降，但當(dāng)期費用在目前的市場環(huán)境下仍然偏高，兩者并不匹配。

??值得注意的是，在行業(yè)下行壓力下，部分企業(yè)結(jié)合市場風(fēng)險對部分項目和股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值，對利潤表現(xiàn)也產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

??圖：2015-2021年行業(yè)典型上市房企整體利潤率水平及變動

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

??注：為與H股上市房企統(tǒng)一口徑，A股上市房企毛利潤計算中扣除稅金及附加

??02

??近九成房企利潤率普降

??增收不增利仍然是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍現(xiàn)象。

??隨著疫情基本穩(wěn)定，項目建設(shè)、交付結(jié)算進度平穩(wěn)推進，2021年約有75%的房企實現(xiàn)營收正向增長，但毛利潤、凈利潤增長卻不盡如人意，過半房企毛利潤(剔除稅金及附加)下降，凈利潤下降企業(yè)占到六成以上，超四成房企“收增利減”。

??以萬科為例，根據(jù)2021年業(yè)績報告，萬科2021年全年營收4528億元，同比增長8%。實現(xiàn)毛利潤(剔除稅金及附加)777.6億元，同比減少18.4%;凈利潤380.7億元、歸母凈利潤225.2億元，分別同比降低35.8%和45.7%。

??投資收益減少、計提資產(chǎn)減值等成為凈利潤、歸母凈利潤降幅的顯著擴大的主要原因。

??從企業(yè)利潤率變動來看，無論是毛利率、凈利率還是歸母凈利率，下滑企業(yè)均占到近九成，普降態(tài)勢依舊顯著，部分規(guī)模房企2021年的毛利率降幅均超過4個百分點，且毛利率降至20%以下。

??大環(huán)境下，仍有部分房企積極調(diào)整節(jié)奏，實現(xiàn)營收與利潤同增。

??比如中國金茂，年內(nèi)加快項目結(jié)轉(zhuǎn)，全年營業(yè)收入900.6億元，同比增長50.0%，順利完成了預(yù)期的900億元營收目標(biāo)。實現(xiàn)毛利潤167.6億元、凈利潤77.0億元、歸母凈利潤46.9億元，分別同比增長38.3%、24.4%、20.8%。

??在市場不確定性因素疊加的情況下，科學(xué)的把控企業(yè)結(jié)算進度、結(jié)構(gòu)對于企業(yè)營收、利潤規(guī)模的穩(wěn)定與增長意義重大。

??此外，在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率下行大趨勢下，多元業(yè)務(wù)對于平滑整體利潤率起到越來越重要的作用，打造“第二曲線”、挖掘多盈利點已經(jīng)成為越來越多房企共識，也是未來發(fā)展的突破口。

??表：2021年典型房企毛利率及歸母凈利率TOP10

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

??注：為與H股上市房企統(tǒng)一口徑，A股上市房企毛利率計算中扣除稅金及附加

??房地產(chǎn)行業(yè)已進入盤整期，企業(yè)經(jīng)營邏輯正在加速轉(zhuǎn)變，由于2022年行業(yè)仍存在很大不確定性，因此，企業(yè)仍需嚴(yán)陣以待。

??當(dāng)前，典型上市房企對未來盈利預(yù)期基本一致，即短期內(nèi)毛利率下降已成行業(yè)趨勢，中長期來看毛利率將維持在20%-25%合理區(qū)間。

??行業(yè)底層邏輯發(fā)生本質(zhì)改變，高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式無法持續(xù)，利潤保衛(wèi)戰(zhàn)一觸即發(fā)，企業(yè)“穩(wěn)利潤”需從精益管理及產(chǎn)品品質(zhì)入手。

??一方面，企業(yè)需更加審慎拿地、優(yōu)選項目，保證項目利潤率水平。另一方面，積極通過戰(zhàn)略精簡、組織架構(gòu)精簡，提高經(jīng)營質(zhì)量及運營管理效率，“降本增效”向管理要效益。同時，在多元業(yè)務(wù)板塊企業(yè)需堅持長期主義，在商業(yè)、酒店、物管等業(yè)務(wù)領(lǐng)域擇優(yōu)發(fā)展，提升資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營效益。此外，當(dāng)前市場背景下企業(yè)也更應(yīng)回歸產(chǎn)品，加強產(chǎn)品力打造、關(guān)注產(chǎn)品升級迭代、提高產(chǎn)品適銷性，提升產(chǎn)品溢價、以過硬的產(chǎn)品實力穿越行業(yè)周期。