公司梁學(xué)城 2022-05-05 13:05:49 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??建發(fā)國際拓展土地儲備的動作不斷。
??4月末,建發(fā)國際(01908.HK)公布有關(guān)收購建發(fā)南京100%股權(quán)的主要交易及關(guān)聯(lián)交易。建發(fā)國際集團(tuán)間接全資附屬公司益悅及廈門兆翊蓉,與公司控股股東建發(fā)房產(chǎn)及廈門利源訂立建發(fā)南京股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,交易對價為2048.71萬元。
??建發(fā)南京成立于2016年6月29日,位于江陰的一塊土地為其名下主要資產(chǎn)。對于此次收購,建發(fā)國際表示,購入江陰地塊可進(jìn)一步擴(kuò)大集團(tuán)土地儲備規(guī)模。
??事實(shí)上,建發(fā)國際土地儲備一直處于高速擴(kuò)張中,且所拿土地多為高溢價地塊。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2022年一季度建發(fā)國際拿地面積為55.71萬平方米,位列第六。
??快速拿地背后,建發(fā)國際負(fù)債壓力也不容小覷。2021年度業(yè)績報顯示,建發(fā)國際負(fù)債總額2802.65億元,負(fù)債率達(dá)81.58%。
??地產(chǎn)投資顧問崔元星表示,建發(fā)國際高價拿地的“突進(jìn)式”行為,可以在一定程度上助力其規(guī)模擴(kuò)充;但在市場深度調(diào)整之際,建發(fā)國際未來盈利空間或?qū)⒈粔嚎s,銷售、凈利潤等也將面臨諸多未知數(shù)。
??對于快速拿地、負(fù)債情況及未來發(fā)展,記者多次撥打建發(fā)國際官網(wǎng)電話聯(lián)系,始終未能接通。
??高價掃地
??實(shí)際上,建發(fā)國際不僅頻頻拿地,還屢次高溢價拿地。2021年5月20日,建發(fā)國際以總價5.88億元、溢價率33.06%獲得江西九江一宗地塊,成為九江經(jīng)開區(qū)新晉“地王”;2021年5月7日,其又以最高限價+38%自持比例拿下拱墅區(qū)祥符東單元GS0806-R21/B1/B2-05地塊,刷新了杭州自持紀(jì)錄。
??除此以外,福州、廈門、無錫、廣州、上海、溫州、宜城、六安、鹽城等多個城市,均出現(xiàn)了建發(fā)國際高溢價拿地身影。
??值得注意的是,2021年2月份,建發(fā)國際聯(lián)手融創(chuàng)在上海普陀區(qū)拿下一宗宅地,成交價為64.52億元,成交樓面價8.43萬元/平方米,溢價率36.2%。根據(jù)普陀區(qū)房管局在競買活動前發(fā)布相關(guān)提示,本案周邊商品住宅銷售均價為9.6萬元/平方米,成交售價之間僅約有1.2萬元/平方米差距。
??實(shí)際上,在建發(fā)國際聯(lián)合體拍下此地塊的2個月前,大華地產(chǎn)在該地塊東側(cè)拿下的項(xiàng)目的樓面價為4.74萬元/平方米,僅為建發(fā)國際此次拿地樓面價的一半。
??另據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,建發(fā)國際母公司建發(fā)房產(chǎn)2021年拿地金額首次沖進(jìn)拿地排行榜TOP10行列,為601億元。記者通過翻看往期財報發(fā)現(xiàn),2011年至2021年10年間,建發(fā)國際凈利潤僅約合110.6億元。IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜直言,從業(yè)績對比來看,拿地數(shù)額偏高。
??項(xiàng)目問題頻出
??逆勢高價拿地將建發(fā)國際銷售規(guī)模推上了一個新高度。
??2021年度業(yè)績報顯示,2021年,建發(fā)國際全口徑銷售金額1647.4億元;累計實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1300.9億元,同比大幅增長100.9%;權(quán)益銷售面積682.7萬平方米,均同比大幅增長超100%。
??隨之而來的問題也開始逐漸顯露。據(jù)天眼查顯示,2022年1月24日,融創(chuàng)退出常州融譽(yù)置業(yè)有限公司,股權(quán)層層穿透之后發(fā)現(xiàn),標(biāo)的公司旗下資產(chǎn)為建發(fā)國際于2021年2月1日以16.7億元價格搶下的一塊南通市如皋市住宅地塊,溢價率65.52%,這一地塊成為如皋新單價“地王”。
??不過,就在拿地3個月后,就被江南時報曝光項(xiàng)目鴻璟園在只提交了“建設(shè)工程施工許可”申請,在并未取得“項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證”的情況下擅自開工。
??鴻景園一人士對記者透露,在提交申請許可后,為了趕進(jìn)度,針對部分地下工程進(jìn)行了一些施工,不過也是在合規(guī)情況下進(jìn)行,且預(yù)售證已于項(xiàng)目開盤前,即2021年9月底拿到。據(jù)上述人十介紹,該項(xiàng)目共計1032套房源,一批次推出252套,目前已賣出200多套,去化效果較好。
??這不是孤例。2022年1月10日,蘇州市住建局對建發(fā)國際全資子公司蘇州兆瑞連開4張罰單,被處罰項(xiàng)目均為建發(fā)春江泊月。值得注意的是,2021年11月22日至1月末,已連續(xù)被蘇州市住建局處罰7次,合計處罰21.6萬元,原因均包括擅自施工問題。
??處罰之外,建發(fā)國際開發(fā)項(xiàng)目還因質(zhì)量問題被投訴。2021年7月,有消費(fèi)者在《百姓呼聲》官網(wǎng)投訴長沙“網(wǎng)紅盤”建發(fā)央著虛假宣傳,質(zhì)疑項(xiàng)目品質(zhì)“降格”,此項(xiàng)目是其在長沙所斬獲的“地王”項(xiàng)目。
??長沙建發(fā)央著項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對記者回應(yīng)稱,已與業(yè)主代表多次進(jìn)行溝通,同時從全集團(tuán)層面調(diào)配技術(shù)管理人員60余人,投入2600余萬元改善小區(qū)品質(zhì),前期業(yè)主提到的問題已經(jīng)基本得到解決。
??柏文喜表示,這些高價地項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)違規(guī)、被投訴問題,說明企業(yè)現(xiàn)金流與流動性壓力較大,為了改善企業(yè)現(xiàn)金流和加快周轉(zhuǎn)而不惜減配以節(jié)省投資,不惜違規(guī)被處罰以提高周轉(zhuǎn)速度。
??一位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,這也從側(cè)面說明,企業(yè)被高價地所拖累,只想早開工、早銷售、早回款。盡管違規(guī)開工會被處罰,但從更大的層面來看企業(yè)虧損就會少一些,違規(guī)成本低。
??實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長?
??柏文喜稱,企業(yè)頻繁高溢價拿地,甚至不惜犧牲企業(yè)盈利能力,追求單方面的規(guī)模增長,是因?yàn)閲笸鶎τ谝?guī)模增長有考核目標(biāo)。不過,低盈利模式很難長久支撐。因此,建發(fā)國際只能長期通過與控股股東建發(fā)房產(chǎn)通過關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行輸血。
??據(jù)了解,自2014年順利借殼后,建發(fā)房產(chǎn)便將旗下資產(chǎn)逐步注入到上市公司建發(fā)國際。
??2017年10月,建發(fā)國際以3.35億元總價向建發(fā)房產(chǎn)收購龍巖恒富40%股權(quán)及龍巖利榮30%股權(quán),獲得項(xiàng)目包括福建龍巖市富力建發(fā)尚悅居和建發(fā)璽院。
??2018年1月,建發(fā)房產(chǎn)以總代價約49.89億元向建發(fā)國際旗下廈門益悅出售長沙、太倉、南寧4個子公司的股權(quán)及貸款。資產(chǎn)包括長沙、太倉的3宗土地,以及位于南寧的兩個舊改項(xiàng)目。
??2020年9月30日,建發(fā)國際通過收購建發(fā)房產(chǎn)旗下成都兆欣麟、廈門匯瓏以及廈門景呈瓏、株洲悅發(fā)4家公司100%股權(quán),從而獲取交易標(biāo)的公司下的土地項(xiàng)目,支付現(xiàn)金代價為0.5億元,剩下為應(yīng)付股東先前墊付款,計入間接控股公司貸款。
??隨著規(guī)模訴求的進(jìn)一步凸顯,不僅是公司股權(quán)和資產(chǎn)層面的騰挪與轉(zhuǎn)讓,建發(fā)國際在資金上也傾向于依賴母公司建發(fā)房產(chǎn)。據(jù)悉,其在2019年便接受控股股東貸款合計230.8億元,同比增長43.5%。
??2020年上半年,建發(fā)國際產(chǎn)生給予間接控股公司建發(fā)房產(chǎn)的貸款利息開支上升至6.66億元。期間,還與建發(fā)房產(chǎn)訂立貸款框架協(xié)議,以年利率5.5%向建發(fā)房產(chǎn)尋求400億元貸款融資,以推動項(xiàng)目開發(fā)。
??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,總體來講,建發(fā)房產(chǎn)通過資產(chǎn)組合以及債務(wù)嫁接,使建發(fā)國際財務(wù)指標(biāo)在短期內(nèi)可以得到改善,但如何控制好負(fù)債,拓展優(yōu)質(zhì)土地儲備,實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長,這將會是建發(fā)國際未來面對的核心問題。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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