??4月27日，雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司(03319.HK，以下簡(jiǎn)稱“雅生活服務(wù)”）發(fā)布公告，內(nèi)容有關(guān)公司董事會(huì)會(huì)議擬于2022年4月28日(星期四)舉行，藉以考慮及批準(zhǔn)公司及其附屬公司截至2021年12月31日年度經(jīng)審核全年業(yè)績(jī)、建議派付年度股息(如有)以及處理其他事項(xiàng)。

??此前不久，花旗發(fā)布了下調(diào)雅生活服務(wù)目標(biāo)價(jià)的公告。

??由于雅生活服務(wù)延遲公布去年經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)，花旗將目標(biāo)價(jià)由14.68港元下調(diào)至13.61港元，意味著今年為5.6倍市盈率(早前為6倍)。鑒于雅生活服務(wù)對(duì)毛利及總樓面積預(yù)測(cè)，將2022年～2023年度的盈利微調(diào)1.2%/2.2%，維持雅生活服務(wù)“中性”評(píng)級(jí)。

??關(guān)于雅生活服務(wù)為何延遲刊發(fā)2021年業(yè)績(jī)報(bào)告，雅生活服務(wù)方面表示，本次延期原因在于政府為應(yīng)對(duì)COVID-19疫情而實(shí)施封鎖隔離措施，影響審核過程：從第三方取得外部確認(rèn)函有所延遲；延誤獲取上海、深圳等辦公場(chǎng)所所需資料及安排現(xiàn)場(chǎng)審核工作。

??關(guān)于2021年業(yè)績(jī)報(bào)告進(jìn)展，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系雅生活服務(wù)方面的人士，截至發(fā)稿前，未得到任何回復(fù)。

??刊發(fā)業(yè)績(jī)前發(fā)生人事變動(dòng)

??3月29日，雅生活服務(wù)發(fā)布公告宣布，2021年年度經(jīng)審核的全年業(yè)績(jī)延遲刊發(fā)。

??在克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨看來：“上市企業(yè)延遲公布業(yè)績(jī)報(bào)告原因有兩類：一類是疫情等客觀因素影響相關(guān)業(yè)績(jī)報(bào)告審計(jì)材料、函證的獲取；另一類是與審計(jì)事務(wù)所出現(xiàn)分歧，造成合作及內(nèi)部人員有變動(dòng)?！?/p>

??值得注意的是，雅生活服務(wù)1月21日的一項(xiàng)人事變動(dòng)引人注意。

??自2022年1月21日起，翁國(guó)強(qiáng)已獲委任為公司審計(jì)委員會(huì)成員、薪酬與考核委員會(huì)主席及提名委員會(huì)成員；王鵬不再為公司審計(jì)委員會(huì)成員、薪酬與考核委員會(huì)主席及提名委員會(huì)成員；及王翠萍已獲委任為公司風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)成員。

??雅生活服務(wù)當(dāng)天公布，翁國(guó)強(qiáng)已獲委任為獨(dú)立非執(zhí)行董事，自臨時(shí)股東大會(huì)結(jié)束起生效。

??自此，王鵬的職位由翁國(guó)強(qiáng)接替。仔細(xì)翻開翁國(guó)強(qiáng)的履歷發(fā)現(xiàn)，其有較強(qiáng)的專業(yè)背景。翁國(guó)強(qiáng)畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)，獲得應(yīng)用數(shù)學(xué)學(xué)士學(xué)位，獲得上海市人事局認(rèn)可為注冊(cè)物業(yè)管理師，獲得江蘇省人事廳認(rèn)可為高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。

??為了進(jìn)一步完善管理架構(gòu)，有利于集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展，雅生活服務(wù)在人才梯隊(duì)搭建上是具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的。

??2018年上市時(shí)，雅生活服務(wù)董事會(huì)里有四位“老將”，分別是黃奉潮、劉德明、馮欣、王瑋。到了2020年8月，上述董事會(huì)成員只剩下黃奉潮。

??不過，作為元老級(jí)人物的黃奉潮也在逐漸退出舞臺(tái)。2020年5月29日，雅生活服務(wù)發(fā)布公告稱，黃奉潮辭去雅生活服務(wù)總裁及首席執(zhí)行官職位，但仍會(huì)擔(dān)任董事會(huì)聯(lián)席主席兼執(zhí)行董事，專注于制定集團(tuán)整體戰(zhàn)略發(fā)展策略并監(jiān)督其實(shí)施。

??黃奉潮的職務(wù)由該公司現(xiàn)任常務(wù)副總裁、首席財(cái)務(wù)官及聯(lián)席公司秘書李大龍接任，自當(dāng)年7月21日起生效。

??值得一提的是，在人才不斷更新的大背景下，作為 “80后”的李大龍顯然更具有活力。

??未經(jīng)審核業(yè)績(jī)報(bào)告

??暴露短板

??就在上述人事變動(dòng)后，雅生活服務(wù)于3月31日發(fā)布了2021年未經(jīng)審核業(yè)績(jī)報(bào)告。

??在未經(jīng)審核的業(yè)績(jī)報(bào)告中，雅生活服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等業(yè)績(jī)基本符合預(yù)期，但也暴露了雅生活服務(wù)的一些短板。

??年內(nèi)，雅生活服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為140.8億元，毛利潤(rùn)為人民幣38.68億元，凈利潤(rùn)為25.65億元，毛利率為27.5%，凈利潤(rùn)率為18.2%。

??截至2021年12月31日，集團(tuán)在管面積及合約面積分別為4.9億平方米及6.6億平方米。其中，來自雅居樂集團(tuán)及綠地控股的合約面積分別累計(jì)達(dá)0.87億平方米及0.61億平方米。

??其中，第三方項(xiàng)目通過市場(chǎng)拓展、行業(yè)整合等方式迅速擴(kuò)張，來自第三方項(xiàng)目的合約面積（含控股成員企業(yè)）達(dá)5.15億平方米，較2020年12月31日增長(zhǎng)33%，占總合約面積的77.7%，已成為集團(tuán)規(guī)模增長(zhǎng)的主要來源。

??值得關(guān)注的是，外拓是一把“雙刃劍”。規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，雅生活服務(wù)外拓項(xiàng)目的增多拉低了其毛利率和凈利率表現(xiàn)。

??根據(jù)已公布2021年年報(bào)的49家港股物業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，雅生活服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為140.8億元，僅在碧桂園服務(wù)之下，位居第二位。居于營(yíng)業(yè)收入榜首的碧桂園服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為288.43億元，毛利率為30.7%。雅生活服務(wù)毛利率為27.5%，49家物業(yè)企業(yè)的平均毛利率水平為30.09%，其毛利率在平均毛利率之下。雅生活服務(wù)18.2%的凈利潤(rùn)率也并不具有明顯優(yōu)勢(shì)。

??雅生活服務(wù)曾在收并購(gòu)上大展拳腳。但其先后出讓卓森物業(yè)、城關(guān)物業(yè)等多家收并購(gòu)來的物業(yè)，讓業(yè)內(nèi)猜測(cè)其受收并購(gòu)后的“消化不良”困擾。

??一位不愿具名的人士認(rèn)為，“依靠收并購(gòu)擴(kuò)張規(guī)模會(huì)遇到瓶頸，當(dāng)規(guī)模擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候，需要考慮資金成本和對(duì)整體規(guī)模的邊際貢獻(xiàn)?！?/p>

??事實(shí)上，截至2020年底，雅生活服務(wù)用于投資及收并購(gòu)的上市募集資金26.35億元已悉數(shù)用完。

??在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，雅生活服務(wù)的管理層表示，未來的發(fā)展方向是輕資產(chǎn)，而不是收并購(gòu)。

??2021年9月18日，雅生活服務(wù)退出卓森物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“卓森物業(yè)”）100%股權(quán)。2022年1月12日，雅生活服務(wù)轉(zhuǎn)讓蘭州城關(guān)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“城關(guān)物業(yè)”）51%股權(quán)。

??因此，雅生活服務(wù)也從此前的收并購(gòu)轉(zhuǎn)戰(zhàn)到城市服務(wù)。

??值得慶幸的是，2021年，雅生活服務(wù)取得了6.98億元營(yíng)業(yè)收入，其首次把城市服務(wù)板塊作為四大板塊之一，其它三大業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、外延增值服務(wù)，營(yíng)業(yè)收入分別為86.58億元、18.67億元、28.57億元。城市服務(wù)在總營(yíng)業(yè)收入的占比為5%。

??但雅生活服務(wù)城市服務(wù)的毛利率還不太高。在毛利率方面，物管服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、外延增值服務(wù)和城市服務(wù)的毛利率分別為20.1%、45.7%、39.2%、22.1%。

??“雅生活服務(wù)通過收并購(gòu)獲取了不少公建及環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域品牌公司，有助于其在專業(yè)能力方面的補(bǔ)足和全國(guó)拓展觸角。雅生活服務(wù)品牌矩陣內(nèi)的公司的協(xié)同能力還需要加強(qiáng)，在城市服務(wù)領(lǐng)域雅生活尚缺乏標(biāo)桿項(xiàng)目?！睖珪猿勘硎?。