公司苗野 2022-05-16 11:00:21 來源:中房報(bào)
??行業(yè)下行期,偏安一隅的杭州老牌房企眾安集團(tuán)開始了規(guī)模擴(kuò)張。
??50億元收入,70億元并購(gòu)貸,40億元拿地,這幾組數(shù)字讓眾安集團(tuán)在當(dāng)下的地產(chǎn)圈引發(fā)關(guān)注。
??“房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是多元組合的,不等于說大就是好,也不等于說小就是沒有?!贝饲埃姲布瘓F(tuán)董事局主席施中安在接受采訪時(shí)提到。從2017年銷售額突破100億元,到2021年的280億元規(guī)模,這或許就是施中安所說的:“我們會(huì)順著每年發(fā)展的增幅規(guī)律去尋求穩(wěn)健的規(guī)模?!?/p>
??但一張營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)同頻下滑33.2%和96.5%的成績(jī)單,一出手就花掉總營(yíng)業(yè)收入的八成買地,眾安集團(tuán)是否存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)了投資者關(guān)注。
??5月10日,眾安集團(tuán)管理層在線上投資者交流會(huì)上表示,因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的原因,導(dǎo)致2021年確認(rèn)銷售較2020年有所下降,也導(dǎo)致了利潤(rùn)和利潤(rùn)率的下降。公司對(duì)2022年增長(zhǎng)保持樂觀,未來會(huì)積極參與杭州甚至整個(gè)浙江、長(zhǎng)三角區(qū)域的拿地開發(fā)。
??截至5月12日收盤,眾安集團(tuán)報(bào)收0.28港元/股,總市值15.78億港元。有投資者熱議,前4 個(gè)月43億元拿地的錢,快能買3個(gè)眾安集團(tuán)了。也有股民提出,從報(bào)表看眾安家里確實(shí)“有礦”,大多是底價(jià)拿地,之前是一直沒有下力氣“挖”,這兩年開始努力“挖”了。
??克而瑞研究中心認(rèn)為,眾安集團(tuán)2022年銷售目標(biāo)300億元,目前土地儲(chǔ)備總量可以支持眾安在收縮投資規(guī)模的情況下保持業(yè)績(jī)。未來1-2年眾安集團(tuán)將迎來償債高峰,需進(jìn)一步關(guān)注債務(wù)安全。
??用凈利潤(rùn)的100倍拿地
??繼111億元在2021年新增12幅土地后,今年前四月又以43億元的權(quán)益拿地金額位居百?gòu)?qiáng)房企拿地金額榜單的第17位,以151億元的全口徑新增貨值排在百?gòu)?qiáng)房企新增貨值榜單的第15位。
??這個(gè)榜單上的“新面孔”就是眾安集團(tuán)。
??在3月25日進(jìn)行的杭州市首批集中供地中,眾安集團(tuán)以39.09億元的總價(jià)獲得5宗地塊,總建筑面積34.46萬平方米。獲取地塊數(shù)量?jī)H次于杭州本土房企濱江集團(tuán)和綠城中國(guó),后兩家企業(yè)分別獲取地塊11宗和7宗,總價(jià)分別為184.35億元和146.38億元。
??1997年成立,2007年在香港上市,眾安集團(tuán)是浙江省第二家在香港主板上市的房地產(chǎn)企業(yè),施中安也是首位坐擁兩家上市公司的浙系地產(chǎn)商。他一直信奉用健康的理念來管理企業(yè),企業(yè)走自己的發(fā)展目標(biāo)。
??從眾安集團(tuán)歷年的業(yè)績(jī)報(bào)告來看,這家老牌房企從2020年開始從穩(wěn)健發(fā)展轉(zhuǎn)向規(guī)模擴(kuò)張。當(dāng)年斥資199.15億元新增21個(gè)項(xiàng)目,總建筑面積約233萬平方米,同比增加677%。2021年新增項(xiàng)目12個(gè),總建筑面積約193萬平方米,總土地成本約111億元。2018年和2019年,眾安集團(tuán)的新增土地儲(chǔ)備合計(jì)才51萬平方米。
??“三道紅線后,中小房企面臨的困境更多。眾安集團(tuán)選擇低谷期大膽出手,也是一種‘淡市’平衡術(shù)。80%的土地儲(chǔ)備在杭州周邊,說明眾安向外拓展很謹(jǐn)慎,這也符合浙系房企的特點(diǎn)?!鄙虾D撤科髢?nèi)部人士表示,如果地塊處于城市核心區(qū)又有溢價(jià)空間,我們也敢于出手。
??眾安集團(tuán)管理層在投資者交流會(huì)上表示,作為上半年少數(shù)參與拍地的民企,杭州的5宗地塊雖然存在溢價(jià),但是會(huì)將利潤(rùn)率維持在10%-15%。
??此前的2月10日,眾安集團(tuán)便聯(lián)合杭州西湖投資集團(tuán)斥資4.3億元拿下西湖區(qū)一宗地塊。3月初,眾安集團(tuán)再度出手斥資5.5億元拿下麗水市一宗地塊。
??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為,眾安集團(tuán)逆勢(shì)拿地與強(qiáng)周期房地產(chǎn)行業(yè)的“順周期出貨,逆周期拿地”的操作策略有關(guān),另一方面也說明企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)近期回暖以及未來走勢(shì)比較有信心。但在當(dāng)前銷售和拿地規(guī)模收縮成為行業(yè)“新常態(tài)”的背景下,要考慮企業(yè)自身的流動(dòng)性承壓。
??凈利潤(rùn)下滑九成
??即便是大舉擴(kuò)充土地儲(chǔ)備,眾安集團(tuán)仍保持著濃厚的“浙系”房企標(biāo)簽。
??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,截至2021年12月31日,眾安集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總建筑面積約為1048萬平方米,從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)看,87%分布在長(zhǎng)三角。
??“雖然區(qū)域性房企在面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)有自身優(yōu)勢(shì),仍逃不開擴(kuò)張的道路。眾安需要在黑鐵時(shí)代找到一條差異化有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)之路,同時(shí)在規(guī)模之上實(shí)現(xiàn)利潤(rùn),避免陷入瓶徑期?!蹦撤康禺a(chǎn)觀察人士認(rèn)為。
??2021年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額279.3億元,同比增長(zhǎng)27.3%,其中約97%的銷售額來源于浙江省內(nèi),大本營(yíng)杭州貢獻(xiàn)占比達(dá)44%。
??不過在銷售規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí),眾安集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)遭遇了“滑鐵盧”。
??2021年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入49.69億元,同比下降約33.2%;毛利為14.76億元,同比下降約34.2%;對(duì)應(yīng)毛利率29.7%,同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn);凈利潤(rùn)0.385億元,同比減少96.5%;母公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約為7310萬元,同比減少91.2%。
??這一眾下滑的數(shù)據(jù)跟施中安常常掛在嘴邊的“健康和穩(wěn)健”脫離。他在2021年主席報(bào)告書中寫到:眾安集團(tuán)將積極遵循中央政府“三道紅線”等措施,努力保持戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)穩(wěn)健。在變局中開新局,保持高質(zhì)量發(fā)展。
??關(guān)于地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)問題,業(yè)績(jī)會(huì)上眾安集團(tuán)管理層預(yù)期2022年會(huì)有修復(fù),全年結(jié)轉(zhuǎn)收入會(huì)在100億元以上。
??起始于2020年的大舉擴(kuò)儲(chǔ),使得眾安集團(tuán)的凈負(fù)債率由2019年的30.1%上升至2021年的76.3%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率由2019年的54.8%上升至2021年的66.9%,不過仍滿足“三道紅線”綠檔要求。
??在業(yè)績(jī)會(huì)上,公司也發(fā)布了未來債務(wù)管控目標(biāo),保持資產(chǎn)負(fù)債率小于65%,凈負(fù)債率小于40%以及現(xiàn)金短債比大于1.2。
??截至2021年底,眾安集團(tuán)持有現(xiàn)金77.5億元,非限制現(xiàn)金53億元,借款總額約為169.9億元,其中一年以內(nèi)債務(wù)占比21%,1-2年債務(wù)占比45%。其他隱性負(fù)債方面,企業(yè)應(yīng)付貿(mào)易賬款同比增長(zhǎng)至21.3億元,另有其他應(yīng)付款項(xiàng)及合聯(lián)營(yíng)墊款分別為10.4億元及11.4億元。
??“這意味著,眾安集團(tuán)面臨一定的債務(wù)兌付壓力?!卑匚南舱f,企業(yè)的資本性開支是建立在對(duì)未來市場(chǎng)和營(yíng)業(yè)收入上升的預(yù)期基礎(chǔ)之上,如果樓市下半年能回暖,眾安集團(tuán)的財(cái)務(wù)安全就有保障,否則企業(yè)運(yùn)營(yíng)和安全可能面臨重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
??克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,眾安集團(tuán)的全口徑銷售額為18.8億元,權(quán)益銷售額為11億元,較去年同期的70億元和41.5億元分別下滑了73%、73.5%。
??市場(chǎng)普遍認(rèn)為,受疫情影響樓市走向還未明朗之時(shí),眾安集團(tuán)逆勢(shì)突圍或緣于農(nóng)行70億元并購(gòu)貸的支撐。
??3月23日,眾安集團(tuán)公告,農(nóng)業(yè)銀行將授予其 70 億元并購(gòu)融資額度,重點(diǎn)支持該集團(tuán)在住宅、商業(yè)、物業(yè)和酒店等板塊的并購(gòu)和重組。
??眾安集團(tuán)認(rèn)為,與農(nóng)行簽署《并購(gòu)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議》有利于其與農(nóng)行建立深度的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,以支持本集團(tuán)在地產(chǎn)方面上下產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展,令該集團(tuán)更好地把握市場(chǎng)上所呈現(xiàn)的收并購(gòu)機(jī)遇。
??有消息透露,眾安集團(tuán)管理層在投資者交流會(huì)上表示,杭州所拿的那幾塊地也體現(xiàn)了眾安和農(nóng)行的合作,農(nóng)行的并購(gòu)貸準(zhǔn)確提供了資金方面的支持。
??施中安在接受采訪時(shí)曾經(jīng)說過:“我在企業(yè)的治理中特別注重現(xiàn)金流的管控、企業(yè)的周轉(zhuǎn)率和企業(yè)的盈利能力?!爆F(xiàn)在這些成了他和眾安不得不面對(duì)的考驗(yàn)。
眾安集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91330000704201329P 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:200000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 152 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 13
眾安集團(tuán)青島未來里實(shí)業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91370211MA3UM1141Y 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:5000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 35 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 4
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
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- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
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