??融僑集團尚未到可以松口氣的時候。

??6月1日，融僑集團發(fā)布關(guān)于“19融僑01”2022年第一次債券持有人會議決議的公告，會議同意通過所有未償付本金兌付時間，調(diào)整為2023年6月3日，即延期一年。

??本場會議涉及5項議案，其中4項通過，1項未通過。通過項目包括《關(guān)于豁免“19融僑01”觸發(fā)交叉違約相關(guān)義務的議案》《關(guān)于發(fā)行人承諾“不逃廢債”的議案》《關(guān)于進一步調(diào)整債券本息兌付安排及增加增信保障措施的議案》以及關(guān)于豁免本次會議召開程序等相關(guān)要求的議案》。

??未被通過議案則是《關(guān)于有條件同意調(diào)整“19融僑01”回售兌付方案的議案》。

??2019年5月30日，融僑集團在公開發(fā)行規(guī)模合計20億元的“19融僑01”，期限5年，債券余額20億元，當期票面利率6.5%，附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，本期債券的兌付日為2024年6月3日，若債券持有人行使回售選擇權(quán)，則其回售部分的兌付日為2022年6月3日。

??公告發(fā)布的前一天，網(wǎng)傳一份文件顯示，為紓解當下階段性困難，融僑集團副總裁及以上人員（含總裁、地產(chǎn)集團總裁、產(chǎn)業(yè)集團總裁）主動提出，暫停發(fā)放2022年5月1日-12月1日期間薪資及福利。

??6月2日，中國房地產(chǎn)報記者就上述文件及債權(quán)展期等問題多次嘗試向融僑集團了解相關(guān)情況，截至發(fā)稿，未收到回復。

??債務危機顯現(xiàn)

??關(guān)于這筆債券的展期早有征兆。

??今年4月份，“19融僑01”以及“20融僑01”多次出現(xiàn)激烈價格波動。對此，融僑集團曾回應，公司不存在尚未澄清的負面輿情，不存在違約或延遲支付本息的情況。

??5月6日，融僑集團再次發(fā)布公告稱，對“19融僑01”的利率不進行調(diào)整，同時啟動對該筆債券的回售。按照計劃，投資者于5月18日到5月20日進行回售登記，6月6日對回售資金進行兌付。

??就在登記回售的前一天，融僑集團在發(fā)給投資人的信息中卻改口稱，“雖然想盡一切辦法籌措資金，爭取兌付6月初即將到期行權(quán)的公司債券，但無奈缺口依然很大，資金償付壓力巨大?！?/p>

??5月27日，融僑集團發(fā)布關(guān)于“19融僑01”債券的第7個公告稱，融僑面臨流動性危機，希望尋求該債券的展期。

??同時期，融僑集團還有一筆借款未能及時償還。

??5月23日，平安信托發(fā)公告稱，旗下安遠9號集合資金信托計劃，產(chǎn)品借款人武漢融僑置業(yè)未能償還2022年5月18日到期的本金5.99億元及對應利息。

??平安信托稱，雙方經(jīng)協(xié)商后，融僑方面給出了還錢承諾：出具了《債務清償承諾函》，稱將采取包括申請展期，加快項目開發(fā)建設，以項目再融資、銷售回款收入還款等方式進行償還。

??記者注意到，今年6月，融僑集團還將面臨其他償債壓力。

??據(jù)融僑集團發(fā)布2021年度公司債券報告披露，19融僑F1債券，利率為7%，今年6月5日到期，將進行回售。好在這個債券的余額相比不高，為3.125億元。

??此前，融僑集團一直以穩(wěn)健形象示人。

??其發(fā)布的2021年度公司債券報告數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，融僑集團總負債663.29億元，資產(chǎn)負債率72.12%。在“三道紅線”方面，融僑集團剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金短債比及凈負債率分別為60.98%、1.04和74.46%，皆為“綠檔”。

??不過，在融僑集團公布的數(shù)據(jù)中也能找到一些“危機”的蛛絲馬跡。

??截至2021年年底，融僑集團流動負債為435.48億元，其中僅短期借款為62.95億元。同期，融僑集團賬面上貨幣資金為81.75億元，除去受限資金以外，僅能覆蓋短期借款。

??盈利能力疲軟

??在債務危機背后，是融僑集團盈利能力的式微。

??4月29日，融僑集團發(fā)布2021年度公司債券報告。報告期內(nèi)，融僑集團營業(yè)收入206億元人民幣，歸屬母公司凈利潤錄得-1.09億元。

??查閱過去4年債券報告，融僑集團2018年實現(xiàn)營業(yè)收入133.94億元，2019年為166.68億元，同比上漲24.44%，2020年實現(xiàn)營業(yè)收入221.58億元，同比上漲32.94%，2021年營業(yè)收入回落至206億，下滑7.03%。

??歸屬母公司凈利潤方面，融僑集團從2018年的9.28億元下滑至2020年的2.21億元，2019年和2020年增速分別為-21.44%和-69.74%。

??到2021年，融僑集團的歸屬母公司凈利潤為-1.09億元，出現(xiàn)首次虧損。

??也就是說，融僑集團的歸屬母公司凈利潤已連降4年。同時，融僑集團已經(jīng)從增收不增利的情況，發(fā)展到營業(yè)收入下滑伴隨虧損的趨勢。

??除此之外，2019年至2021年，融僑集團的房地產(chǎn)開發(fā)毛利率也在持續(xù)走低，分別為26.86%、20.61%以及12.89%，盈利能力明顯低于行業(yè)平均水平。

??現(xiàn)金流方面，2015年至2018年，融僑集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-43.24億元、-70.97億元、-60.77億元和-12.42億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，流動性壓力隨之增大。

??2019年~2021年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則出現(xiàn)改善，分別為74.50億元、63.31億元、113.26億元。

??值得注意的是，融僑集團有息負債高企，2021年融僑集團的財務費達6.75億元，再加上6.34億元管理費用和5.79億元銷售費用，期間費用對公司盈利空間形成較大侵蝕。

??在融資渠道方面，除了發(fā)債和借款，未上市的融僑集團渠道不算太多，其還通過股權(quán)質(zhì)押、信托等方式融資。

??融僑集團在此前回應投資人的公告中也表示，去年以來，隨著多家大型民營房企暴雷，金融持續(xù)收緊，融資全面受限。債券、ABS等產(chǎn)品發(fā)行審批備案基本停滯；銀行、信托等對民營房企的主體風險高度警覺，貸款基本上只減不增。與此同時，自去年第三季度來，新房銷售市場逐月下行，疊加疫情因素，到今年5月更是出現(xiàn)斷崖式下滑。目前，融僑的融資性現(xiàn)金流受到擠壓，經(jīng)營性現(xiàn)金流幾近枯竭。

??穩(wěn)健企業(yè)的擴張之路

??“一部融僑史，半座福州城?！贝饲?，福州樓市曾流傳著這樣一句話。

??融僑集團的創(chuàng)始人是愛國僑商林文鏡。1987年，年近60歲的林文鏡放棄了在印尼的事業(yè)，回國“二次創(chuàng)業(yè)”。1989年，林文鏡在福州創(chuàng)辦融僑集團，以“為居者著想，為后代留鑒”為經(jīng)營理念，致力為中國打造理想城市生活。

??與閩系房企給業(yè)內(nèi)的“激進”印象不同，融僑集團一向以穩(wěn)健形象示人。根據(jù)官網(wǎng)介紹，目前融僑集團開發(fā)運營有港口、工業(yè)村、地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。

??2005年，融僑集團開始走出福建，逐漸進行全國布局。值得注意的是，它幾乎是表現(xiàn)強勁的閩系房企中唯一沒有上市的公司。在被媒體問及上市計劃時，融僑方面曾一直表示沒有時間表，公司希望成為百年老店，不一定要上市。

??2018年7月2日，林文鏡去世。此前2010年起，其長子林宏修開始擔任融僑集團副董事長兼總裁。

??在同一時間節(jié)點，融僑集團也開始尋求突破，宣布要在2020年沖擊千億元規(guī)模。值得注意的是，2018年，房地產(chǎn)行業(yè)已宣布進入“黑鐵時代”，銷量下滑、盈利下降幾乎成為常態(tài)。此后幾年，房地產(chǎn)行業(yè)又遭遇了疫情、經(jīng)濟大環(huán)境等影響，趨勢難言明朗。

??在融僑集團沖擊千億元過程中，采取了閩系房企慣用的合作開發(fā)模式。

??其間，融僑集團陸續(xù)與陽光城、旭輝、金地等30強房企聯(lián)合拿地，通過合作開發(fā)、聯(lián)合操盤、互相持股等多種合作模式，實現(xiàn)黃金地段優(yōu)勢項目的低成本拿地，加速規(guī)模擴容。

??隨著合作項目的增多，融僑集團整體利潤被攤薄。到2020年，融僑集團僅實現(xiàn)859億元銷售額，未能完成千億元目標。

??目標未完成的同時，伴隨著擴張期間的激進拿地和融資，融僑集團經(jīng)營狀況卻出現(xiàn)問題。

??融僑集團在2021年公司債券年度報告中也曾坦言，近3年公司資產(chǎn)負債率處于較高水平。此外，受購置土地節(jié)奏、項目開發(fā)進度、銷售回款以及房地產(chǎn)市場環(huán)境等因素綜合影響，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額波動較大。

??債務危機出現(xiàn)之后的5月30日，網(wǎng)上開始流傳一份“融僑集團副總裁以上人員暫停發(fā)薪”的文件，為紓解當下階段性困難，融僑集團副總裁及以上人員（含總裁、地產(chǎn)集團總裁、產(chǎn)業(yè)集團總裁）主動提出，暫停發(fā)放2022年5月1日~12月1日期間薪資及福利。

??對此，有房地產(chǎn)行業(yè)媒體人認為，若文件是真，融僑集團高層有為了紓困暫緩發(fā)薪的決心，證明公司還有救。當下，穩(wěn)樓市政策頻出，融僑集團也應該抓住機會化解危機。