??華潤(rùn)置地開始加速前進(jìn)。

??6月1日，北京第二批次集中供地落下帷幕，華潤(rùn)置地以118.86億元拿下兩宗地塊，成為本輪集中供地拿地最多、金額最大企業(yè)。

??從掌舵人權(quán)力交棒到組織變革，從排名訴求到土地市場(chǎng)上豪擲千金，華潤(rùn)置地向外釋放了“進(jìn)取提效”信號(hào)。

??在中指研究院發(fā)布的“2022年1~5月中國房地產(chǎn)行業(yè)新增貨值TOP100”排行榜中，華潤(rùn)置地以全口徑新增貨值634億元占據(jù)榜單第一名，又以358億元的拿地金額和201萬平方米拿地面積穩(wěn)居前5月拿地排行榜榜首。

??與之形成反差的是，TOP30房企中有16家房企在2022年上半年幾乎零拿地，無緣上榜。

??華潤(rùn)置地的變化已顯現(xiàn)。過去數(shù)月里，先后并購了禹洲、中南建設(shè)物業(yè)業(yè)務(wù)，又投資200億元拿下廣州新溪村舊改項(xiàng)目，且高溢價(jià)出現(xiàn)在全國各地招拍掛市場(chǎng)。

??業(yè)內(nèi)對(duì)此曾評(píng)價(jià)“央企覺醒”，華潤(rùn)置地在拿地與轉(zhuǎn)型上大膽了許多。

??此前，華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣說，華潤(rùn)置地一直對(duì)行業(yè)排名有訴求，但對(duì)規(guī)模沒有要求，2022年銷售額希望在2021年簽約額基礎(chǔ)上有所提升。

??“重塑華潤(rùn)置地”是留給李欣的新命題，他寄望演繹“華潤(rùn)速度”。

??逆勢(shì)拿地

??公開場(chǎng)合上，李欣多次提及排名訴求，難掩發(fā)展雄心。

??“華潤(rùn)置地從來沒有唯規(guī)模論，也沒有沖過規(guī)模，我們是要保持行業(yè)的排名和壁壘。一直以來我們有一個(gè)詞叫有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)，這跟沖規(guī)模是完全兩回事。” 李欣在2021年華潤(rùn)置地年度業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)。

??但華潤(rùn)置地似乎有越發(fā)激進(jìn)的態(tài)勢(shì)。

??在北京第二批次集中供地中，華潤(rùn)置地參拍率超6成，報(bào)名9宗，斬獲2宗，除了以74.7億元斬獲北京豐臺(tái)區(qū)亞林西地塊外，還聯(lián)合葛洲壩以44.16億元拿下昌平區(qū)平西府地塊，溢價(jià)率為15%。

??5月26日的廈門第二輪集中供地，華潤(rùn)置地以24.1億元摘下湖里區(qū)湖邊水庫1.9萬平方米地塊，溢價(jià)率4.33%。

??在4月29日的深圳集中供地中，華潤(rùn)置地表現(xiàn)最為積極。本次土地拍賣共推出8宗地塊，華潤(rùn)置地報(bào)名競(jìng)買7宗，最終斥資41.31億元以封頂價(jià)斬獲光明玉塘A607-0888地塊和光明鳳凰A503-0095地塊。

??這只是近期華潤(rùn)置地積極出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上的一個(gè)縮影。

??今年一季度，華潤(rùn)置地已先后在大連、寧波、義烏、長(zhǎng)沙、合肥、北京等地獲取了大量土地儲(chǔ)備。

??2月的北京2022年第一輪集中供地，華潤(rùn)置地以79.94億元的金額斬獲2宗地塊，成為大贏家之一。3月14日，又投資200億元拿下了廣州2022年首個(gè)且是目前唯一公開招商的舊改項(xiàng)目。3月30日，華潤(rùn)置地以15.6億元攬獲重慶渝北區(qū)中央公園板塊206畝住宅用地，摘得重慶首輪土地拍賣總價(jià)、面積的數(shù)據(jù)之最。

??植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，華潤(rùn)置地去年庫存增速為6.9%，處于比較溫和的增長(zhǎng)水平，其今年擴(kuò)大土地購置屬于房企順周期行為，為2022年之后提高市場(chǎng)份額和銷售鋪路。盡管華潤(rùn)置地在行業(yè)屬于優(yōu)質(zhì)企業(yè)，但也會(huì)針對(duì)經(jīng)營(yíng)、融資環(huán)境等做出適當(dāng)調(diào)整，階段性經(jīng)歷縮表的陣痛也是可能的。

??實(shí)際上，自去年起，華潤(rùn)置地在北京、廣州等地斥資近400億元拿地，并在不少城市拿下“地王”項(xiàng)目，包括以111.6億元奪杭州總價(jià)“地王”，64.5億元奪佛山陳村地塊成為佛山“新地王”，就已經(jīng)向外界釋放了不一樣的信號(hào)。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，華潤(rùn)置地在行業(yè)不景氣時(shí)“逆市建倉”是遵循房地產(chǎn)行業(yè)“逆周期拿地，順周期出貨”的原則。如果此輪周期很快見底并能迅速止跌回升，華潤(rùn)置地因逆勢(shì)擴(kuò)張溢價(jià)拿地而承受利潤(rùn)滑坡的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較小，反之銷售失速就無法獲利。

??高頻融資

??5月5日，李欣從王祥明手里接過了華潤(rùn)置地董事會(huì)主席的擔(dān)子，他將帶領(lǐng)華潤(rùn)置地走向何方成為了外界最大猜想。

??“靈魂舵手”吳向東一手打造了萬象系，為華潤(rùn)置地“住宅+商業(yè)”格局打下鋪墊；唐勇帶著華潤(rùn)置地邁過千億元規(guī)模，確立了“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的商業(yè)模式；李欣則想要重塑華潤(rùn)置地，他更看重競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果。

??華潤(rùn)置地已經(jīng)在行動(dòng)。除了在土地市場(chǎng)上勢(shì)頭強(qiáng)勁外，融資成為其繼續(xù)開拓市場(chǎng)的重要“補(bǔ)血”渠道。

??受益于華潤(rùn)集團(tuán)央企信用背書，早在去年12月初，華潤(rùn)置地就分別獲授15億港元、10億元人民幣以及2億美元貸款融資，貸款協(xié)議中均提到華潤(rùn)集團(tuán)須持有公司最低35%股權(quán)。

??某房企內(nèi)部人士透露，李欣的行事風(fēng)格相對(duì)果敢勇毅，規(guī)模必定是其追逐目標(biāo)，從其對(duì)華潤(rùn)置地的調(diào)節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)布局就能看出；另外，要保證公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率、收購項(xiàng)目，必然少不了投融資發(fā)力。

??進(jìn)入2022年，華潤(rùn)置地的融資活動(dòng)也在高頻推進(jìn)。

??6月2日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告，完成發(fā)行20億元的公司債券。品種一“22潤(rùn)置04”發(fā)行規(guī)模為10億元，票面利率為2.6%；品種二“22潤(rùn)置05”，發(fā)行規(guī)模為10億元，票面利率為3.3%。

??5月31日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告稱公司作為借款人就10億港元的貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協(xié)議。5月25日和18日，華潤(rùn)置地先后獲得總計(jì)16億港幣的貸款融資，期限分別為1年和5年。

??“華潤(rùn)置地2021年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和融資現(xiàn)金流都保持健康水平，融資成本優(yōu)勢(shì)突出，具備逆市拿地和多渠道融資的基礎(chǔ)條件。”馬泓說，盡管華潤(rùn)置地利潤(rùn)增速處于較低水平，但經(jīng)營(yíng)性收入增速不錯(cuò)，債務(wù)擴(kuò)張速度較為溫和，適度擴(kuò)張對(duì)其自身利潤(rùn)影響應(yīng)該不大。

??這些，只是華潤(rùn)置地近期融資的“小操作”，最大的收獲是在今年一季度的

??2月18日和3月1日，華潤(rùn)置地先后從銀行處獲得20億港元和30億元人民幣的貸款融資，貸款融資期限同樣是一年。

??1月25日從招商銀行獲授200億元的并購融資額度，專項(xiàng)用于華潤(rùn)置地的并購業(yè)務(wù)。

??李欣表示，華潤(rùn)置地已注意到市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多投資收并購的機(jī)會(huì)，公司也始終把多元化渠道獲取土地作為公司重要的戰(zhàn)略舉措之一。就目前情況看，招拍掛未必比收并購的地貴，哪個(gè)項(xiàng)目獲利空間大，就會(huì)投哪個(gè)項(xiàng)目。

??“雖然新增土地儲(chǔ)備資源更多關(guān)乎華潤(rùn)置地未來發(fā)展，但其當(dāng)前去化能力也是重要參考指標(biāo)。如此大手筆囤地和融資的華潤(rùn)置地，在疫情沖擊不斷、市場(chǎng)預(yù)期偏弱的嚴(yán)峻形勢(shì)下，買賣節(jié)奏能否匹配亦是挑戰(zhàn)?！鼻笆瞿撤科髢?nèi)部人士說，行業(yè)信心下挫，央企華潤(rùn)置地也要承受逆勢(shì)擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)。

??在外界看來，華潤(rùn)置地同樣面臨增長(zhǎng)“天花板”和可持續(xù)發(fā)展壓力；增收不增利以及如何實(shí)現(xiàn)銷售回款是目前華潤(rùn)置地要解決的問題；在戰(zhàn)略層面明確新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)和第二增長(zhǎng)曲線規(guī)劃，也是華潤(rùn)置地需要重點(diǎn)關(guān)注的。

??柏文喜認(rèn)為，重塑華潤(rùn)置地的重點(diǎn)是發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整與運(yùn)營(yíng)體系的塑造，提升華潤(rùn)置地在集團(tuán)的地位與占比，同時(shí)行業(yè)影響力和地位也能大幅提升，形成與其他頭部房企齊頭并進(jìn)的格局。

??李欣提出以“降本、提質(zhì)、增效”為管理主題，以“做優(yōu)存量、做實(shí)增量”“減少內(nèi)卷、杜絕浪費(fèi)”“刀刃向內(nèi)、刮骨療毒、堅(jiān)決整治寬松軟”為抓手完成2022年業(yè)績(jī)目標(biāo)和管理目標(biāo)。

??華潤(rùn)置地逆勢(shì)而動(dòng)能否會(huì)飛得更高？