公司白若凌 2022-06-07 15:51:18 來源:中國房地產(chǎn)金融
??正榮地產(chǎn)交上一份完美答卷之際,并沒有迎來一個明媚的春天,卻等來了一場猛烈的債務(wù)“風(fēng)暴”。
??在眾多債務(wù)“爆雷”的房企當(dāng)中,正榮地產(chǎn)(06158.HK)不是最典型的,卻是最有代表性的一家。
??“這場危機來得突然且毫無準備。”正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝說。對業(yè)務(wù)協(xié)同能力強、財技平衡著稱的黃仙枝而言,這場危機成為執(zhí)掌正榮地產(chǎn)帥印以來最為關(guān)鍵的“明斯基時刻”。
??在過去的三年,2019年至2021年,正榮地產(chǎn)經(jīng)歷了規(guī)模、利潤和財務(wù)結(jié)構(gòu)三個維度的快速發(fā)展,正榮地產(chǎn)成功兌現(xiàn)了“新三年戰(zhàn)略”目標。經(jīng)歷了疫情,與房地產(chǎn)融資“三道紅線”新的考驗,正榮地產(chǎn)2020年、2021年相繼完成1419億元、1456.43億元的銷售目標,距離1500億元的銷售大關(guān)僅一步之遙。
??正榮地產(chǎn)交上一份完美答卷之際,并沒有迎來一個明媚的春天,卻等來了一場猛烈的債務(wù)“風(fēng)暴”。農(nóng)歷新年之后,正榮地產(chǎn)面臨“股債雙殺”,債務(wù)困境被撕開了一個裂口。正榮地產(chǎn)從基本面向好、財務(wù)穩(wěn)健到流動性出現(xiàn)危機不足半年,是市場變化快導(dǎo)致正榮地產(chǎn)在資本市場急轉(zhuǎn)直下,還是因其自身盲目擴展尾大不掉貽誤戰(zhàn)機,或是應(yīng)對外界變化判斷失誤導(dǎo)致?
??“謠言”成真,股債雙殺
??2月11日,正榮地產(chǎn)(06158.HK)、正榮服務(wù)(06958.HK)股價收盤雙雙高臺跳水,分別在臨近收盤的1個小時內(nèi),最高下跌80%,股價跌破1港元。截至當(dāng)日收市,正榮地產(chǎn)大跌64%,報收1.3港元、正榮服務(wù)大跌54.52%,報收1.86港元。
??正榮地產(chǎn)市值從160億港元暴跌80%至29.7億港元,蒸發(fā)上百億港元。突如其來的“黑天鵝”,令市場投資者及市場人士驚恐錯愕。去年以來房企債務(wù)困局均有相當(dāng)長的發(fā)酵時間,如正榮地產(chǎn)這般突然還是罕見。
??引發(fā)正榮股價暴跌的傳聞來自一筆美元債兌付危機。
??該筆美元債,其ISIN編碼為XS2013512608,發(fā)行于2019年6月中旬,總規(guī)模為2億美元,票息為10.25%。市場傳聞?wù)龢s地產(chǎn)或無力兌付,致使市場對正榮地產(chǎn)經(jīng)營及資金鏈充滿疑慮,受這一傳聞影響,該只債券2月11日當(dāng)日價格從1美元面值買價跌至50美分。債市傳導(dǎo)至股市,波及正榮地產(chǎn)在港兩家上市公司暴跌。
??正榮接受媒體詢問時回應(yīng)稱,將按原計劃贖回2億美元永續(xù)債,相關(guān)傳聞不實。
??在此之前,1月4日,正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱,其已告知受托人及證券持有人,將于2022年3月5日贖回該筆永續(xù)債。
??2月14日,正榮地產(chǎn)再一次公告澄清,“公司董事會注意到2022年2月11日公司股票及離岸債券成交價下跌及成交量增加,其或許歸因于互聯(lián)網(wǎng)上刊發(fā)的關(guān)于本公司、其控股股東歐宗榮先生及╱或其離岸債務(wù)證券的若干報章。董事會謹此澄清該等報章屬不實且虛假,本公司明確保留向?qū)Σ粶蚀_信息負有責(zé)任的作者、媒體及各方追究法律責(zé)任的一切權(quán)利。”
??但是,市場疑慮與投資者“用腳投票”,給出了對正榮地產(chǎn)管理層不信任回答。2月14日,正榮地產(chǎn)、正榮服務(wù)再次大幅下跌15.45%、13%。
??來自股吧里的散戶可謂是哀鴻遍地,有網(wǎng)友稱:“我不敢看!至少虧70%?!?/p>
??債市的表現(xiàn)也是同病相憐,境內(nèi)公司債“20正榮03”在2月14日暴跌23%的情況下,14日繼續(xù)下跌10%,兩個交易日價格(票面100元)從80元跌到54元,累計跌幅32%。境外美元債2022年4月即將到期的“ZHPRHK 5.98 04/13/22”報1美元24.533美分,2024年3月到期的“ZHPRHK 8.35 03/10/24”報1美元19.591美分,2024年4月到期的“ZHPRHK 7.04/14/24”報1美元18.401美分。
??草蛇灰線,伏脈千里。1月6日,正榮地產(chǎn)發(fā)出一則“銀行授予授信額度”的公告,這則公告蹊蹺之處在于,這種非重大日常經(jīng)營活動正常情況下無需單獨披露,正榮地產(chǎn)向來沒有披露慣例,突然公告獲授信有點喊話“老鄉(xiāng)別跑”的意思,也從一定程度上反映了正榮資金鏈緊張的實質(zhì)。
??短短十日,正榮遭遇境內(nèi)外“股債雙殺”。周一(2月14日)還在回應(yīng)不會違約,到了周五(2月18日)正榮地產(chǎn)終是承認了這一“謠言”。
??2月18日,正榮再次發(fā)布公告稱,1月4日時其曾表示將于2022年3月5日贖回一筆發(fā)行規(guī)模為2億美元的永續(xù)債(ISIN編碼:XS2013512608),但現(xiàn)階段其可用于清償債務(wù)的內(nèi)部資金日益有限,因此正榮預(yù)計無法解決包括這筆永續(xù)債在內(nèi)的3月份即將到期的債務(wù)。
??對于這一筆債券違約,正榮提出希望獲得“證券實益擁有人的同意,根據(jù)同意征求備忘錄中所述的作出建議豁免及修訂”。對于債權(quán)人豁免同意回復(fù)時間最晚在3月11日,同時給予同意豁免的投資人支付每1000美元本金10美元的同意費,以及7.5美元的漸增費。
??相隔一個交易日,2月21日,正榮地產(chǎn)對2022年到期的5筆美元債提出要約交換及同意征求,上述五筆票據(jù)的未償還金額分別為5000萬美元、2.1839億美元、人民幣16億元、2.93億美元和2.363億美元。
??同時對8筆在2023年或之后到期的債券進行同步同意征求,但并未改變金額、票息及到期時間,僅是為了修改一些條款。
??正榮地產(chǎn)在公告中表示,倘若交換要約、同意征求或同步同意征求未能成功實行,公司可能無法悉數(shù)償還債務(wù),且可能無法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量以履行財務(wù)承諾。因此,正榮可能考慮進行替代的債務(wù)重組行動。
??針對一連串正榮債券的違約原因,正榮在公告中表示,2021年下半年以來,房地產(chǎn)行業(yè)融資收縮以及市場銷售下滑的影響,加劇了對房企的經(jīng)營擔(dān)憂,其資金面逐漸承壓;2022年以來,無論是融資還是市場銷售均無明顯改善,而正榮今年1月的合約銷售額同比大幅下降了29.5%。
??正榮預(yù)計,2022年房地產(chǎn)行業(yè)的市場狀況仍將面臨壓力,因此在市場未出現(xiàn)大幅回升,或融資有明顯改善的情況下,正榮對短期流動性持謹慎態(tài)度。就此,正榮正尋求短期現(xiàn)金流和履行其財務(wù)承諾,作為有關(guān)舉措的一部分,對3月需贖回的永續(xù)債尋求展期,并在考慮就其他未償還的境外優(yōu)先票據(jù)進行債務(wù)管理行動。
??截至發(fā)稿時間(3月3日),正榮地產(chǎn)、正榮服務(wù)從年初高點4港元、4.71港元,下跌至0.63港元、1.33港元,分別下跌84.25%、72.4%;企業(yè)債“20正榮03”下跌至27元,年初至今跌幅66.25%,美元債“ZHPRHK 5.98 04/13/22”跌至13.48美分,從年初60.664美分高點大跌77.78%。
??從“躺平”到自救
??2021年年中業(yè)績發(fā)布會上,上半年正榮地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額823億元,完成全年目標的54.9%;營業(yè)收入160億元,同比增長10%;凈利潤15億元,同比增長18%;歸母凈利潤12.0億元,同比增長33.1%。
??彼時,正榮地產(chǎn)披露融資壓力處于健康水平。數(shù)據(jù)顯示,正榮地產(chǎn)凈負債率降至57.2%,流動性指標保持良好,現(xiàn)金對短債比維持在2.2倍,綜合融資成本降至6.35%,其中美元債的新發(fā)行成本大幅下降60個基點?;诹己玫臉I(yè)績和信用表現(xiàn),上半年惠譽提升正榮地產(chǎn)評級展望到B+(正面),中誠信和大公國際繼續(xù)維持AAA評級。
??黃仙枝在2021年中期業(yè)績發(fā)布會上明確表示,“三道紅線”、集中供地等調(diào)控政策對行業(yè)影響較大,但是對正榮地產(chǎn)似乎并沒有造成非常大的影響。
??全行業(yè)在融資利率水平上揚的背景下,正榮地產(chǎn)在年中發(fā)布會上還提出降低融資成本,足見對自身發(fā)展的信心。黃仙枝從盈利能力、財務(wù)狀況、融資成本、土儲、經(jīng)營效益、市場認可六大方面復(fù)盤正榮地產(chǎn)彼時良好的經(jīng)營狀態(tài)。正榮地產(chǎn)的綜合融資成本下降到6.35%,境外美元債從2018年年底的13.3%下降到6.7%,這在全行業(yè)處于良好的水平。
??但是從融資結(jié)構(gòu)來看,正榮地產(chǎn)副總裁兼財務(wù)總監(jiān)陳偉健披露,公司一直努力優(yōu)化融資結(jié)構(gòu),減少對單一融資渠道的依賴,這為這場危機爆發(fā)埋下隱患。其中銀行貸款比例提高到59%,成本比較高、期限比較短的非標已經(jīng)減少到5%,境外美元債占總體30%。
??此次爆雷導(dǎo)火索就是緣自3月份即將到期的境外美元債不能兌付,直接引爆正榮地產(chǎn)整體的債務(wù)危機,正榮地產(chǎn)索性向所有持有正榮美元債的人提出“交換要約及同意征求”,實則是向債權(quán)人提出展期與不能兌付。
??“正榮這算是躺平了?!币晃蝗谭治鰩煾嬖V記者,正榮地產(chǎn)自2018年上市以來,一度認為是向頭部房企看齊的“優(yōu)秀學(xué)生”,沒想到正榮地產(chǎn)遭遇危機時如此不堪。
??因此,評級機構(gòu)紛紛下調(diào)正榮評級。2月15日,惠譽將正榮地產(chǎn)的長期發(fā)行人違約評級從“B+”下調(diào)至“B”,將高級無抵押評級從“B+”下調(diào)至“B”,回收率評級為“RR4”。該評級已被列入負面評級觀察名單。
??同日,穆迪也將正榮地產(chǎn)的公司家族評級從“B3”下調(diào)至“Caa2”(該評級反映公司在未來12-18個月內(nèi)流動性較弱,違約風(fēng)險較高),并將該公司的高級無抵押評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa3”。評級展望維持為負面。
??惠譽稱,正榮有約88億元人民幣的資本市場債務(wù)將于2022年到期或可回售,其中包括3月的5000萬美元、4月的2.175億美元,以及6月的16億元人民幣。
??“正榮目前基本無法通過資本市場募集資金,不得不依靠目前不斷縮減的內(nèi)部現(xiàn)金來源應(yīng)對償債問題。目前,該公司尚未向惠譽披露其持有的用以償付資本市場債務(wù)的可用現(xiàn)金數(shù)額。”惠譽預(yù)計,未來12個月,該公司面臨的資本市場債務(wù)再融資壓力將日益加大。如果市場仍將其閉于門外,正榮將不得不以合同銷售額款項償付境內(nèi)外資本市場到期債券。
??從正榮地產(chǎn)去年年中披露的數(shù)據(jù)來看,穆迪表示,正榮持有的現(xiàn)金連同其營運現(xiàn)金流將不足以完全覆蓋到期債務(wù),包括將于2022年到期的10億美元離岸債券和21億元人民幣在岸債券。此外,該公司對其合資企業(yè)的風(fēng)險敞口高,這可能會限制其控制現(xiàn)金流的能力。
??2月23日,正榮地產(chǎn)緊急召開投資者會議,黃仙枝與正榮地產(chǎn)核心管理層出席,面對局勢驟變,很顯然沒有五個月前的那份坦然,對急轉(zhuǎn)直下的局面透露出壓力。
??“2021年對整個中國地產(chǎn)行業(yè)來說都非常艱難,外部經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了重大變化,公司和其他同行都面臨著前所未有的困難。而且困難來得很突然,無法提前準備應(yīng)對,使我們措手不及?!秉S仙枝說,全面收緊的監(jiān)管政策嚴重影響了公司的銷售和回款。
??黃仙枝表示,2021年下半年以來,銷售額幾乎每個月都在下降。特別是今年1月相比去年同期下跌約30%。正榮雖然采取了各種措施減少開支,推進資產(chǎn)處置,然而未能止住經(jīng)營現(xiàn)金流大幅衰減的趨勢。
??對于到期的美元債交付問題,黃仙枝表示,正榮地產(chǎn)境內(nèi)外融資和再融資陷入停滯階段,由于債務(wù)到期和項目交付接踵而來,春節(jié)前后支付高峰使流動性壓力進一步加緊,“公司實在沒有辦法如期償還其間到期的債務(wù)?!?/p>
??陳偉健披露正榮地產(chǎn)目前債務(wù)壓力情況,境外的負債大概接近40億美元。其中今年到期的本金加利息大概有15億美元。除了美元票據(jù)以外,還包括一部分銀行貸款。
??“我們希望對2022年內(nèi)到期的美元債本金進行展期,緩解大量債務(wù)到期,解決現(xiàn)金流缺口問題,給予公司一年時間逐步強化經(jīng)營性現(xiàn)金流。再加上外部環(huán)境的逐步回暖,預(yù)計公司的現(xiàn)金流能夠得以修復(fù),使債務(wù)問題得以妥善解決?!?/p>
??除了計劃對境外美元債進行展期,正榮地產(chǎn)還提出將2022年到期的大部分母公司層面發(fā)行的債務(wù)都能協(xié)商展期。除美元債之外,還將計劃和其他境外債包括ABS和銀行貸款的債權(quán)人協(xié)商達成類似的展期安排。
??正榮對改善目前流動性危機給出了一年的化解時間,認為是能夠妥善處置債務(wù)問題,符合債權(quán)人的長期利益。
??目前正榮已聘請鐘港資本作為財務(wù)顧問,協(xié)助處理債務(wù)問題。鐘港資本亦是中國奧園、陽光城、藍光發(fā)展、華夏幸福聘請的財務(wù)顧問?!盃幦⊥顿Y人和債權(quán)人理解和支持非常關(guān)鍵。”接近正榮地產(chǎn)內(nèi)部的人士對記者表示,鐘港資本已經(jīng)與投資者開始溝通,推進正榮地產(chǎn)債務(wù)展期。
??首戰(zhàn)能否告捷?
??對于解決房企債務(wù)問題,正榮與諸多爆雷房企一樣,盡可能通過債務(wù)處置與加速回籠現(xiàn)金。正榮表示,如果此次債務(wù)展期能夠得到一年的支持,正榮將從三個方面改善經(jīng)營增加現(xiàn)金回籠,滿足債券的未來兌付。
??第一,在途資金的回籠以及受限資金的釋放再投資金。第二,通過加快銷售資金回籠來保持生產(chǎn)經(jīng)營以及資金的回籠。截止到2月初,預(yù)計剩余的權(quán)益貨值大概有1300億以上,基本上分布在南京、蘇州、福州等核心省會城市。第三,對持有物業(yè)的出售。
??在加速回籠現(xiàn)金方面,保交付是首要的前提,正榮地產(chǎn)管理層明確表示,春節(jié)后已經(jīng)安排工人第一時間返崗復(fù)工,目前已經(jīng)超過70個項目進入到了復(fù)工的狀態(tài)。雖然工程支付款有所控制,但公司整體運營情況是穩(wěn)定的。
??在資產(chǎn)出售方面,這是眾多危機房企選擇自救的重要方式,無論是恒大、世茂地產(chǎn),還是中國奧園。根據(jù)正榮管理層披露的數(shù)據(jù),正榮目前有資產(chǎn)總值近100億元的自持物業(yè),扣除掉當(dāng)前20億融資和再投入的30億,按照公允價值的凈值大概在40億到50億元之間。“這些項目目前考慮進一步回籠,緩解整個流動性的壓力。”
??2月24日,正榮地產(chǎn)進一步公告披露資產(chǎn)出售計劃,正就物業(yè)開發(fā)項目及投資物業(yè)股權(quán)的可能出售事項積極物色合適的買方(包括合資伙伴及國有企業(yè)),并與若干潛在買方進行討論。
??根據(jù)公開的信息顯示,2月23日,正榮地產(chǎn)將其持有的榮福(天津)置業(yè)發(fā)展有限公司的51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了合作方美的置業(yè)。該項目公司目前開發(fā)“和筑梅江”項目,是正榮地產(chǎn)于2020年以11.28億元的成交價拿下的地塊。
??“不只天津的這個項目,目前有不少優(yōu)質(zhì)項目都擺上了貨架?!闭龢s內(nèi)部人士向媒體表示,正榮除了加速梳理出讓資產(chǎn)清單,還在與一些國企接洽,出售的資產(chǎn)涵蓋了項目股權(quán)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
??正榮地產(chǎn)能否走出這場危機,第一時間的判斷點來自投資者與債權(quán)人能否在3月11日給出“同意”的答復(fù),這也將決定正榮債務(wù)危機的第一戰(zhàn)能否告捷。
??此外,房企在銀行間市場持續(xù)獲得融資支持,房地產(chǎn)并購貸款不再計入“三道紅線”。從房地產(chǎn)企業(yè)外部融資環(huán)境放松的跡象來看,來自政策端的回暖,有望改變房企融資環(huán)境持續(xù)向好,這也將給正榮地產(chǎn)這樣的房企處置這場危機帶來正面的幫助。
正榮地產(chǎn)控股有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:913101123508402537 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:820000(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 0 變更提醒 769 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 496
青島正榮地產(chǎn)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:913702815878463705 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1043(萬元)
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
- 5陣地丨前三季度代建項目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計局:房地產(chǎn)實現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅實的支撐
- 9全國首個國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標準發(fā)布
- 10吉林:重點打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論