??進(jìn)入下半年，民營房企的資金面仍未見明顯改善，為了生存，部分企業(yè)不得不付出更高的融資成本。

??6月13日，天譽(yù)置業(yè)（控股）有限公司（以下簡稱“天譽(yù)置業(yè)”，00059.HK）在公告中透露其下屬子公司簽了一份貸款協(xié)議，計劃融資不超過5億元，年息14.8%。這筆資金將用于廣州鳳尾村項目的開發(fā)建設(shè)，出借資金的一方享有期權(quán)，可以1.4億元購買鳳尾村項目公司51%股權(quán)。

??廣州鳳尾村項目是位于黃埔區(qū)的一個舊村改造項目，天譽(yù)置業(yè)預(yù)計該項目建成后的營業(yè)總收入將超過200億元。為了集中資源推動這個項目的開發(fā)，該公司在年初就暫停了所有土地收購和投資。

??受行業(yè)大環(huán)境影響，今年天譽(yù)置業(yè)面臨著較大的償債壓力。羅兵咸永道會計師事務(wù)所在該公司2021年年報中表示，短債約67.8億元、賬上現(xiàn)金約13.3億元等情況，可能會對其持續(xù)經(jīng)營的能力構(gòu)成重大疑慮。

??對于這筆融資的具體情況以及今年的償債安排，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系了天譽(yù)置業(yè)公司秘書黃天波，也發(fā)送了相關(guān)采訪提綱，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

??鳳尾村股權(quán)結(jié)構(gòu)或生變

??公告顯示，天譽(yù)置業(yè)下屬的南寧天譽(yù)譽(yù)浚投資有限公司與貸款人廣州市融悅商業(yè)服務(wù)有限公司訂立貸款協(xié)議，后者同意提供不超過5億元的貸款融資，年息為14.8%，須于首次提取貸款融資之日起60個月內(nèi)償還。

??這份貸款協(xié)議還有不少限制條件。例如，自首次提款之日起24個月內(nèi)，超過1.4億元的貸款，貸款人有權(quán)要求提前償還。貸款人還有權(quán)以1.4億元的對價購買廣州鳳尾村項目公司——廣州市天鳳有限責(zé)任公司51%股權(quán)，這一對價將以等額方式抵消未償還貸款金額。如果轉(zhuǎn)讓時貸款金額低于1.4億元，雙方將協(xié)商結(jié)算方式，或減少貸款人將收購獲得項目公司的權(quán)益。

??廣州鳳尾村項目毗鄰紅衛(wèi)地鐵站，距廣州市中心天河區(qū)約一小時車程，占地總建筑面積193.9萬平方米，總可售建筑面積為74.2萬平方米。2020年12月，廣州市黃埔區(qū)九佛街鳳尾村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社發(fā)布公示，確定南寧天譽(yù)巨榮置業(yè)有限公司為鳳尾村舊村改造項目的合作企業(yè)。

??雖然2021年黃埔區(qū)的舊村改造因為政策變化而放緩，但由于鳳尾村早已獲得改造實施方案的批復(fù)，因此項目推進(jìn)還算順利。2021年1月，該項目舉行了首期復(fù)建區(qū)奠基儀式，同年6月正式動工，到2021年7月，項目房屋拆除率就達(dá)到了95.45%，簽約率亦達(dá)96.33%。今年6月份，項目兩宗復(fù)建地塊的規(guī)劃方案獲通過。

??截至6月13日，鳳尾村項目土地上必要的拿地手續(xù)尚未完成，天譽(yù)置業(yè)預(yù)計該項目將于2024年至2027年完工。

??根據(jù)《廣州市黃埔區(qū)鳳尾村舊村改造實施方案》，該項目的改造成本約38.46億元，復(fù)建區(qū)總建筑量高達(dá)81.99萬平方米，融資區(qū)總建筑量為76.27萬平方米。

??在鳳尾村項目正式動工前，天譽(yù)置業(yè)就做好了融資規(guī)劃。2021年5月，廣州市天鳳有限責(zé)任公司與廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司黃埔支行、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司廣州北秀支行及中國銀行股份有限公司廣東省分行簽訂銀團(tuán)貸款合同，為該項目提供總額不超過82.79億元的授信，年利率約7%。

??2021年7月，天譽(yù)置業(yè)在公告中表示，大唐集團(tuán)的附屬公司擬向南寧天譽(yù)巨榮置業(yè)有限公司增資6.06億元，取得20%股權(quán)。據(jù)了解，截至目前，南寧天譽(yù)巨榮置業(yè)有限公司持有廣州市天鳳有限責(zé)任公司49%股權(quán)，在完成鳳尾村安置區(qū)建設(shè)及完成相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記后，將獲得其剩下的51%股權(quán)。

??這一次貸款附加的期權(quán)，天譽(yù)置業(yè)認(rèn)為具有處置其在廣州市天鳳有限責(zé)任公司中39.58%實際股權(quán)的效果。在廣州市融悅商業(yè)服務(wù)有限公司行使購股權(quán)后，天譽(yù)置業(yè)的持股比例將由77.6%減少到38.02%。

??高息借貸與短債壓力

??在公告中，天譽(yù)置業(yè)解釋了這筆融資的必要性。該公司表示，2021年下半年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)降溫，消費(fèi)者購房熱情驟然降溫，房地產(chǎn)市場迅速惡化，房地產(chǎn)開發(fā)商融資環(huán)境幾乎驟然凍結(jié)。鑒于當(dāng)前市況的不確定性，今年初該公司采取了決定性的收縮業(yè)務(wù)策略，暫停所有土地收購和投資，集中資源推動鳳尾村項目?！翱紤]到整個行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)難度和廣州鳳尾村項目特有的風(fēng)險，為廣州鳳尾村項目的開發(fā)取得必要的資金對本集團(tuán)至關(guān)重要?！?/p>

??至于融資成本，天譽(yù)置業(yè)認(rèn)為：“比較市場上的貸款利率后，14.8%的固定年利率按一般商業(yè)條款計算，屬公平合理?！?/p>

??一位業(yè)內(nèi)人士表示，對大部分民營房企而言，當(dāng)前能獲得新增融資的渠道少之又少，相較成本，維系生存可能更為重要。

??2021年，天譽(yù)置業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也受到了行業(yè)下行的影響。該公司錄得約111億元的合同銷售額，同比減少33%，營業(yè)收入約76.6億元，同比減少0.5%，毛利約17億元，同比減少21.7%，歸屬母公司凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，錄得2.84億元的虧損，加權(quán)融資成本達(dá)11.35%。

??更大的壓力來自于短期債務(wù)。羅兵咸永道會計師事務(wù)所在天譽(yù)置業(yè)的年報中列出了幾個關(guān)注數(shù)據(jù)，截至2021年12月底，天譽(yù)置業(yè)的借貸總額為約114.8億元，其中1年內(nèi)到期的短期借款約為67.8億元，而該公司的現(xiàn)金約為13.3億元、受限資金為28.8億元。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這些情況表明天譽(yù)置業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力存在重大不確定性。

??天譽(yù)置業(yè)透露將采取相應(yīng)措施減輕流動資金壓力，包括將2022年7月到期、約14.7億元的優(yōu)先票據(jù)轉(zhuǎn)換成2022年后到期的新優(yōu)先票據(jù)，不在2022年12月行使約18.4億元優(yōu)先票據(jù)的提前贖回認(rèn)沽期權(quán)，尋求在其他銀行及其他借貸到期時延期及續(xù)期，并從金融機(jī)構(gòu)取得新融資，出售賬面總值約28.3億元的商業(yè)物業(yè)，加快項目銷售、回款等。

??截至目前，對于7月份到期的美元債，天譽(yù)置業(yè)尚未發(fā)布相關(guān)的處理信息。跟融資比起來，加速項目開發(fā)和銷售回款明顯更具可操作性。

??而鳳尾村則是天譽(yù)置業(yè)現(xiàn)有項目中最被看好的項目之一。該公司在年報中表示，未來的策略將更為注重項目運(yùn)營效率，布局上回歸以廣州為中心的粵港澳大灣區(qū)，深耕具有豐厚利潤潛力的項目，抓緊推進(jìn)鳳尾村項目的規(guī)劃、報建、融資等系列工作。

??惠譽(yù)在2021年5月的一份報告中著重分析了鳳尾村項目，預(yù)計該項目規(guī)模將是天譽(yù)置業(yè)現(xiàn)有土地儲備的兩倍左右，240億元的可售資源將實現(xiàn)高利潤率，并可支持天譽(yù)置業(yè)大約5年的開發(fā)使用。