上海項(xiàng)目停工 員工跟投款難兌付,融信中國(guó)的內(nèi)憂外困

公司吳若凡 樊永鋒 2022-07-04 08:45:54 來(lái)源:中房報(bào)

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??“融信系”的資金危機(jī)已影響至一線樓盤(pán)和公司員工。

??6月中旬,上海市嘉定區(qū)融信海納印象項(xiàng)目的多名業(yè)主向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者反映,他們于去年購(gòu)買(mǎi)的海納印象項(xiàng)目已停工超過(guò)7個(gè)月。該項(xiàng)目為“融信系”獨(dú)立操盤(pán),已于去年清盤(pán)(共4期),均價(jià)59000元/平方米。開(kāi)發(fā)企業(yè)為上海融嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,股權(quán)穿透關(guān)系為蘇州融廷置業(yè)有限公司100%持股——該公司大股東系融信(福建)投資集團(tuán)有限公司。

??業(yè)主們多方查證發(fā)現(xiàn),融信海納項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額僅約6億元,而尚未發(fā)放的三四期業(yè)主按揭貸款約為5.97億元,可以初步估算出項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額,恐無(wú)法支撐樓盤(pán)完工、辦理產(chǎn)證、償還開(kāi)發(fā)貸,存在的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

??記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到,工地大門(mén)緊閉,未有施工現(xiàn)象。

??與此同時(shí),多名融信中國(guó)控股有限公司(03301.HK,以下簡(jiǎn)稱“融信中國(guó)”)前員工也于6月上旬向記者反映,公司反復(fù)暗示此前他們投入的“跟投款”兌付無(wú)具體時(shí)間表,只能通過(guò)抵房的方式返還。

??此外,據(jù)其透露,“融信系”在杭州的多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)被拋售和出讓股權(quán)的情況。

??伴隨著樓盤(pán)停工、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、拖欠跟投款、裁員疑云等消息頻出,內(nèi)憂外困之下融信中國(guó)的深層經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一觸即發(fā)。

??2022年一季度,融信中國(guó)多筆債券價(jià)格大跌,股價(jià)驟降,同時(shí)遭遇三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)集體下調(diào)評(píng)級(jí),無(wú)異于釜底抽薪。

??就“監(jiān)管賬戶資金問(wèn)題”,記者曾致函融信中國(guó)控股投資者關(guān)系部,截稿前,未收到回應(yīng)。杭州銀行也拒絕了記者采訪。

??6月29日,業(yè)主代表、融信中國(guó)客服代表、施工方上海元訊建設(shè)發(fā)展有限公司代表,杭州銀行上海分行代表再次協(xié)商復(fù)工和解押等事宜。業(yè)主歷經(jīng)10多個(gè)小時(shí)的據(jù)理力爭(zhēng), 終于在6月30日凌晨獲得幾方承諾,施工方承諾在7月15日復(fù)工,杭州銀行承諾于未來(lái)3月內(nèi)完成解押登記,融信方面則承諾在解押完成的10日內(nèi)做預(yù)告登記。不過(guò),業(yè)主也向記者坦誠(chéng):“目前僅是階段性勝利,最終能否兌現(xiàn)承諾還有待觀察?!?/p>

??上海嘉定項(xiàng)目:預(yù)售資金“失蹤”之謎

??上海疫情之前,張巖聽(tīng)說(shuō)他買(mǎi)的融信海納印象停工了。

??疫情期間,張巖專門(mén)找到了業(yè)主群,獲知項(xiàng)目已經(jīng)停工很久了,并非僅是受疫情影響。

??業(yè)主們查證后提出質(zhì)疑,融信海納項(xiàng)目總售房款約74.3億元,預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額僅約6億元(以上均含業(yè)主按揭貸款金額),而尚未發(fā)放的三四期業(yè)主按揭貸款約為5.97億元,監(jiān)管賬戶資金余額是否能支撐樓盤(pán)完工成了未知數(shù)。

??業(yè)主們順藤摸瓜又發(fā)現(xiàn)更大的問(wèn)題——開(kāi)發(fā)商設(shè)立監(jiān)管賬戶和認(rèn)籌資金賬戶,其中,融信海納印象一二期業(yè)主交首付和購(gòu)房款的賬號(hào)是“尾號(hào)為1959的農(nóng)業(yè)銀行嘉定支行”,而合同中的監(jiān)管賬戶是“杭州銀行青浦支行”,后者同時(shí)是融信海納35億元開(kāi)發(fā)貸銀行。

??張巖認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商利用業(yè)主對(duì)專業(yè)名詞認(rèn)知不夠,用所謂“認(rèn)籌資金監(jiān)管賬戶”意在規(guī)避監(jiān)管,實(shí)現(xiàn)了預(yù)售資金出逃,已構(gòu)成違規(guī)。

??而作為預(yù)售資金監(jiān)管賬戶所在銀行杭州銀行青浦支行(以下簡(jiǎn)稱“青浦支行”),以“開(kāi)發(fā)貸還款進(jìn)度到期”為由,劃走了預(yù)售監(jiān)管賬戶中的約28億元資金?!胺抗芫指嬖V我們,融信還有7個(gè)億元開(kāi)發(fā)貸未還,我們推算出,杭州銀行從監(jiān)管賬戶上劃走約28億元資金?!睆垘r告訴記者。

??業(yè)主們普遍擔(dān)心的是,如果沒(méi)有后續(xù)資金進(jìn)入到海納印象的監(jiān)管賬戶,項(xiàng)目或?qū)⒚媾R爛尾。

??不過(guò),青浦支行并不認(rèn)同這一說(shuō)法。記者從業(yè)主與青浦支行一位自稱客戶回訪的工作人員的通話錄音中得知,青浦支行方面認(rèn)為對(duì)于進(jìn)入監(jiān)管賬戶資金的房款,盡到了監(jiān)管義務(wù)和責(zé)任。

??對(duì)于沒(méi)有進(jìn)入監(jiān)管賬戶的購(gòu)房款,該銀行職員表示,“青浦支行已經(jīng)多次督促融信將購(gòu)房款打入監(jiān)管賬戶,也在督促其將未回籠資金進(jìn)行劃回?!?/p>

??而對(duì)于青浦支行劃走監(jiān)管賬戶資金的問(wèn)題,該工作人員表示:“監(jiān)管賬戶資金是用于工程款、稅費(fèi)支出,以及償還開(kāi)發(fā)貸本息,而且資金監(jiān)管里有協(xié)議,銀行劃走資金是按照監(jiān)管協(xié)議約定合理合法提取,不存在挪用一說(shuō)。”

??開(kāi)發(fā)貸銀行是否可以劃走監(jiān)管賬戶資金用于清償貸款?融信海納印象預(yù)售資金是否涉嫌違規(guī)劃轉(zhuǎn)?

??根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第37條之規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款,應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管,專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房的建設(shè)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng),給預(yù)購(gòu)人造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

??58安居客研究院分院院長(zhǎng)張波接受記者采訪時(shí)表示,在現(xiàn)實(shí)操作中,確實(shí)存在銀行放貸資金沒(méi)有進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶的情況?!坝嘘P(guān)部門(mén)應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的處罰,如果大家都這么做,監(jiān)管賬戶就形同虛設(shè)了?!?/p>

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向記者表示:“應(yīng)該嚴(yán)格審查涉事方(青浦支行、上海融嘉房地產(chǎn))的借貸關(guān)系是否屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金借貸,如果不符合規(guī)定,預(yù)售資金不能挪作他用,僅僅只能用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。”

??他認(rèn)為:“如果開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移了預(yù)售資金,應(yīng)當(dāng)予以相應(yīng)處罰,就必須進(jìn)行整改;同時(shí)在網(wǎng)簽備案合同里,即使是監(jiān)管銀行,也沒(méi)有權(quán)利去挪用,只能按照預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定,更不能私下去挪用。”

??停工的另一個(gè)解釋:“施工糾紛”

??6月3日,張巖等業(yè)主集體來(lái)到海納印象工地現(xiàn)場(chǎng)尋求維權(quán)、討要說(shuō)法。但兩個(gè)地塊的工地大門(mén)都緊閉,沒(méi)有一絲施工的跡象。

??記者于6月中旬來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行走訪調(diào)查,發(fā)現(xiàn)工地大門(mén)依然緊鎖,留守工人表示項(xiàng)目在去年就已停工,工人的過(guò)年工資都沒(méi)有發(fā)。

??對(duì)于海納印象停工的原因,業(yè)主向記者表示,融信中國(guó)的客服和項(xiàng)目公司相關(guān)人員都曾給出了另一個(gè)解釋——“施工糾紛”。

??融信中國(guó)的客服表示:“此前已經(jīng)向施工方元訊支付了項(xiàng)目82%的資金,但施工方要求融信再借5000萬(wàn)元給他們,雙方就這樣陷入了糾紛?!?/p>

??對(duì)于融信中國(guó)的說(shuō)法,記者致電融信海納項(xiàng)目的施工方之一上海元訊建設(shè)發(fā)展有限公司,一位項(xiàng)目經(jīng)理向記者表示,融信拖欠的工程款在3000余萬(wàn)元左右,至今已經(jīng)半年有余,“最近房管局協(xié)調(diào)過(guò),我們的要求很簡(jiǎn)單,按要求付清施工款,我們復(fù)工?!?/p>

??據(jù)記者了解,目前上海市房管局等單位已約談了開(kāi)發(fā)商、銀行和施工總包方。

??對(duì)于監(jiān)管賬戶資金被挪用的問(wèn)題,記者致電負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)的嘉定區(qū)住房保障和房屋管局市場(chǎng)科,科室負(fù)責(zé)人表示:“已經(jīng)收到相關(guān)的舉報(bào),目前正在處理中。”

??相較于工程款糾紛,業(yè)主們更擔(dān)心預(yù)售資金挪用的后果——“6億元資金基本能保障項(xiàng)目剩余工程完工,關(guān)鍵是錢(qián)沒(méi)有下放、什么時(shí)候下放、歸還開(kāi)發(fā)貸后,是否還有后續(xù)資金去建房嗎?”

??6月8日,業(yè)主代表再度與融信的項(xiàng)目公司、融信中國(guó)總部客服部進(jìn)行協(xié)商,得到的回復(fù)是,“6月20日,小地塊復(fù)工、6月30日大地塊復(fù)工,沒(méi)有解押的客戶按照網(wǎng)簽信息解押?!?/p>

??根據(jù)6月13日海納印象出具的業(yè)主《告知函》顯示,目前項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額約6億元(含在途按揭貸款等),與杭州銀行的開(kāi)發(fā)貸約7億元。項(xiàng)目總戶數(shù)1200多戶,沒(méi)有解押的房源約50%。

??而此次事件的另一個(gè)涉事方杭州銀行青浦支行在接到記者打去的電話后,對(duì)方表示需要采訪函,在記者提供相關(guān)函件后仍然拒絕采訪。

??杭州多項(xiàng)目開(kāi)工緩慢 “瘋狂”拿地難消化

??除了上海,在融信中國(guó)的重倉(cāng)之地杭州,也面臨危機(jī)。

??2021年的5月,融信中國(guó)浙江公司曾豪擲142.3億元在杭州斬獲7宗地塊,多是高溢價(jià)、自持比例較高的限價(jià)盤(pán)。

??但杭州出讓的不少地塊,被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“不賺錢(qián)”。以融信中國(guó)所摘得的杭政儲(chǔ)出[2021年]6號(hào)地塊為例,稅后凈利潤(rùn)率僅有1.65%左右。與融信聯(lián)合拿下杭州四宗地的濱江集團(tuán)主席在發(fā)布會(huì)上曾表示,“努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)水平”。

??知情人士向記者透露,“選擇杭州是因?yàn)楹贾輨偤梅先谛诺膽?zhàn)略?!?/p>

??融信中國(guó)曾在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上表示,拿地以招拍掛為主,投資將重點(diǎn)放在長(zhǎng)三角區(qū)域的一二線城市核心區(qū)域。

??彼時(shí),2021年上半年的杭州樓市獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,當(dāng)年末,杭州樓市共出現(xiàn)了32次“萬(wàn)人搖號(hào)”的盛況,涌現(xiàn)出一大批“限售網(wǎng)紅盤(pán)”。

??“鑒于杭州市場(chǎng)的銷售情況,開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為,市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)火下去,限價(jià)還會(huì)繼續(xù)放松。這次拍地,讓融信中國(guó)幾乎賭上了集團(tuán)所有資金?!鼻笆鲋槿耸空f(shuō)。

??奈何天不遂人愿,涼意來(lái)得太快。自去年7月份開(kāi)始,行情急轉(zhuǎn)直下,房地產(chǎn)融資也降入冰點(diǎn)。

??受此影響的結(jié)果是,融信中國(guó)在杭州的多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工進(jìn)展緩慢。

??杭州當(dāng)?shù)匾晃环科笕耸扛嬖V記者:“融信很多項(xiàng)目拿地后幾個(gè)月遲遲未能開(kāi)工,一是方案報(bào)規(guī)沒(méi)有通過(guò)審核,二是房企沒(méi)繳齊土地款。”

??接近“融信中國(guó)”的知情人士告訴記者,融信中國(guó)的所有資金都是集團(tuán)整體管控,前期杭州七個(gè)項(xiàng)目的資金籌劃脫節(jié),導(dǎo)致土地款沒(méi)有繳齊,開(kāi)發(fā)貸延遲。

??屋漏偏逢連夜雨,“當(dāng)補(bǔ)足土地出讓金,可以正常開(kāi)發(fā)時(shí),此時(shí),恰逢美元債節(jié)點(diǎn),靠高周轉(zhuǎn)高速擴(kuò)張的融信,運(yùn)轉(zhuǎn)速度放緩,待到預(yù)售節(jié)點(diǎn),又趕上杭州有史以來(lái)最嚴(yán)的限簽?!?/p>

??但是,“當(dāng)時(shí),融信內(nèi)部上下依舊信心滿滿,覺(jué)得項(xiàng)目可以在半年內(nèi)現(xiàn)金流回正?!鼻笆鲋槿耸扛嬖V記者,“一個(gè)點(diǎn)慢了,后面所有節(jié)點(diǎn)都會(huì)慢。然后其它區(qū)域公司連帶著資金使用都受影響?!?/p>

??也正是這次拍地,讓浙江區(qū)域在融信內(nèi)部成了“眾矢之的”,本是重倉(cāng)之地的杭州讓融信陷入了泥潭。

??開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng),預(yù)售資金回?cái)n變慢,維持公司正常運(yùn)營(yíng)的正向現(xiàn)金流回流減緩,由此導(dǎo)致的后果是,在拿地僅幾個(gè)月后,融信從買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)轉(zhuǎn)為“賣賣賣”。

??目前,融信在杭州拿下的7塊地完全自持的僅剩1塊,其余地塊有的股權(quán)比例降低,部分完全退出。

??唯一自持的“融信傲世邸”自去年9月開(kāi)工,曾一度陷入停工和轉(zhuǎn)售傳聞,于今年6月才正式預(yù)售。

??員工“跟投款”難兌付 借機(jī)“清庫(kù)存”

??公司運(yùn)營(yíng)面臨問(wèn)題,員工往往成為最先被優(yōu)化的對(duì)象。

??劉敏是融信中國(guó)蘇滬區(qū)域的一名中層老員工,他于年初離職,此前的項(xiàng)目跟投款,一直沒(méi)拿到本息。

??6月20日,劉敏等原員工被通知趕往上海融信總部簽訂一份“跟投清算協(xié)議”,要求員工自愿同意與公司解除跟投相關(guān)協(xié)議,同意以抵房的形式來(lái)償還員工跟投的本金,劉敏認(rèn)為融信是在變相去庫(kù)存。

??“融信方面暗示跟投款償還遙遙無(wú)期,現(xiàn)在只有抵房可以選,但抵房的標(biāo)的大部分是SOHO公寓,住宅極少只有幾套,這對(duì)普通員工來(lái)說(shuō)根本無(wú)法承受。”他說(shuō)。

??“即使能抵住宅,根據(jù)城市限購(gòu)政策,還要經(jīng)過(guò)資格審定和搖號(hào),而且在疫情+失業(yè)的當(dāng)下很多人連首付都拿不出。”

??“比如南京項(xiàng)目,一套住宅總價(jià)400萬(wàn)元,首付比例高達(dá)30%。也就是說(shuō)要先付給公司120萬(wàn)元的首付,才能救自己的跟投。有幾個(gè)人一次性給得起120萬(wàn)元現(xiàn)金?”

??劉敏認(rèn)為,這是逼著大家選SOHO公寓,但按照現(xiàn)在的行情, SOHO公寓的二手房的價(jià)格至少在原價(jià)基層上打8折,還需要扣除稅費(fèi)再折損10%,還未必能賣掉。

??劉敏告訴記者:“大家都擔(dān)心如果融信真的暴雷了,未來(lái)跟投款根本不知道找誰(shuí)去解決。目前抵房是唯一可選的方式,員工們以后還得自己想辦法追回跟投??芍^前后都無(wú)路可走?!?/p>

??融信失速 行業(yè)高杠桿壓力警示

??強(qiáng)監(jiān)管讓融信中國(guó)資金愈發(fā)的趨緊。

??從項(xiàng)目停工到員工跟投難兌付、從融資遇困到經(jīng)營(yíng)失察,融信面臨的一系列問(wèn)題,折射了當(dāng)下諸多房企的現(xiàn)狀。

??張波表示:“這不是融信中國(guó)一家的問(wèn)題,是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金回流都受到了限制?!?/p>

??億翰智庫(kù)宏觀首席研究員張化東告訴記者:“融信中國(guó)目前面臨的困境,其一是因?yàn)槿ツ昴玫靥?,沒(méi)有及時(shí)踩剎車;其二是當(dāng)前行業(yè)環(huán)境惡化,各級(jí)地方政府、金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴都不信任開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流變緊了,融信此時(shí)還加杠桿狂奔,必然有問(wèn)題。

??也正是因?yàn)楹贾莸氖Ю?,打亂了融信的整個(gè)資金排布節(jié)奏,也就有了后來(lái)的滬蘇項(xiàng)目資金被抽調(diào),監(jiān)管資金被挪用的情況。

??前述接近融信中國(guó)的知情人士告訴記者:“融信手上本就沒(méi)那么多錢(qián),卻還敢拼命拿地,這一切是基于能夠快周轉(zhuǎn)的前提做的投資測(cè)算,一切的前提是把資金發(fā)揮到極致,讓每一分錢(qián)都要快速運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。”

??“融信中國(guó)的管理層可以說(shuō)是孤注一擲了,一直賭市場(chǎng)會(huì)好、監(jiān)管會(huì)放松。”他說(shuō)。

??他例舉杭州,如果杭州七個(gè)項(xiàng)目按照正常流程,土地款付完過(guò)6~8個(gè)月就可以預(yù)售,但實(shí)際情況是,由于土地款沒(méi)有繳齊,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)貸延遲。

??他說(shuō):“原來(lái)監(jiān)管比較松的時(shí)候,房企在繳納第一筆土地款之后,便能獲得商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸,但強(qiáng)監(jiān)管之下,用便宜的錢(qián)置換貴的錢(qián)的游戲方式已然行不通?!?/p>

??他坦誠(chéng)道:“融信骨子里具有‘閔系’企業(yè)的鮮明特點(diǎn),賭性大,在順風(fēng)的時(shí)候更喜歡all in,融信賭得是杭州的市場(chǎng),包括去年,如果金融監(jiān)管沒(méi)這么厲害,杭州能夠提高資產(chǎn)價(jià)值和市場(chǎng)信譽(yù)度。只能說(shuō),融信中國(guó)的管理層唯一沒(méi)料到的是金融監(jiān)管,賭對(duì)了市場(chǎng),卻沒(méi)有料到整個(gè)行業(yè)大環(huán)境的變化?!?/p>

??克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示, 2021年上半年市場(chǎng)太好,同時(shí)融資相對(duì)寬松,在疫情后國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)的大背景下,盡管當(dāng)時(shí)已經(jīng)有了“三道紅線”,但開(kāi)發(fā)商普遍沒(méi)有引起重視。

??張波認(rèn)為,歸根結(jié)底還是企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。高杠桿、高周轉(zhuǎn),資金一旦斷了就很難了。

??“在這種情況下,沒(méi)有企業(yè)會(huì)預(yù)見(jiàn)接下來(lái)發(fā)生的事。而且這對(duì)任何行業(yè)都是無(wú)法承受的,更別說(shuō)資金密集型和高杠桿房企了?!彼f(shuō)。

??強(qiáng)監(jiān)管,讓被譽(yù)為“地王收割機(jī)”的融信,高周轉(zhuǎn)策略失速,高杠桿壓力陡增,當(dāng)前市場(chǎng)下,這是行業(yè)縮影,也是行業(yè)警示。

??(應(yīng)受采訪者要求 ,文中劉敏、張巖均為化名)

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(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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