??“融信系”的資金危機(jī)已影響至一線(xiàn)樓盤(pán)和公司員工。

??6月中旬，上海市嘉定區(qū)融信海納印象項(xiàng)目的多名業(yè)主向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者反映，他們于去年購(gòu)買(mǎi)的海納印象項(xiàng)目已停工超過(guò)7個(gè)月。該項(xiàng)目為“融信系”獨(dú)立操盤(pán)，已于去年清盤(pán)（共4期），均價(jià)59000元/平方米。開(kāi)發(fā)企業(yè)為上海融嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，股權(quán)穿透關(guān)系為蘇州融廷置業(yè)有限公司100%持股——該公司大股東系融信(福建)投資集團(tuán)有限公司。

??業(yè)主們多方查證發(fā)現(xiàn)，融信海納項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)余額僅約6億元，而尚未發(fā)放的三四期業(yè)主按揭貸款約為5.97億元，可以初步估算出項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)余額，恐無(wú)法支撐樓盤(pán)完工、辦理產(chǎn)證、償還開(kāi)發(fā)貸，存在的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

??記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，工地大門(mén)緊閉，未有施工現(xiàn)象。

??與此同時(shí)，多名融信中國(guó)控股有限公司(03301.HK,以下簡(jiǎn)稱(chēng)“融信中國(guó)”)前員工也于6月上旬向記者反映，公司反復(fù)暗示此前他們投入的“跟投款”兌付無(wú)具體時(shí)間表，只能通過(guò)抵房的方式返還。

??此外，據(jù)其透露，“融信系”在杭州的多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)被拋售和出讓股權(quán)的情況。

??伴隨著樓盤(pán)停工、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、拖欠跟投款、裁員疑云等消息頻出，內(nèi)憂(yōu)外困之下融信中國(guó)的深層經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一觸即發(fā)。

??2022年一季度，融信中國(guó)多筆債券價(jià)格大跌，股價(jià)驟降，同時(shí)遭遇三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)集體下調(diào)評(píng)級(jí)，無(wú)異于釜底抽薪。

??就“監(jiān)管賬戶(hù)資金問(wèn)題”，記者曾致函融信中國(guó)控股投資者關(guān)系部，截稿前，未收到回應(yīng)。杭州銀行也拒絕了記者采訪(fǎng)。

??6月29日，業(yè)主代表、融信中國(guó)客服代表、施工方上海元訊建設(shè)發(fā)展有限公司代表，杭州銀行上海分行代表再次協(xié)商復(fù)工和解押等事宜。業(yè)主歷經(jīng)10多個(gè)小時(shí)的據(jù)理力爭(zhēng), 終于在6月30日凌晨獲得幾方承諾，施工方承諾在7月15日復(fù)工，杭州銀行承諾于未來(lái)3月內(nèi)完成解押登記，融信方面則承諾在解押完成的10日內(nèi)做預(yù)告登記。不過(guò)，業(yè)主也向記者坦誠(chéng)：“目前僅是階段性勝利，最終能否兌現(xiàn)承諾還有待觀察?！?/p>

??上海嘉定項(xiàng)目：預(yù)售資金“失蹤”之謎

??上海疫情之前，張巖聽(tīng)說(shuō)他買(mǎi)的融信海納印象停工了。

??疫情期間，張巖專(zhuān)門(mén)找到了業(yè)主群，獲知項(xiàng)目已經(jīng)停工很久了，并非僅是受疫情影響。

??業(yè)主們查證后提出質(zhì)疑，融信海納項(xiàng)目總售房款約74.3億元，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)余額僅約6億元（以上均含業(yè)主按揭貸款金額），而尚未發(fā)放的三四期業(yè)主按揭貸款約為5.97億元，監(jiān)管賬戶(hù)資金余額是否能支撐樓盤(pán)完工成了未知數(shù)。

??業(yè)主們順藤摸瓜又發(fā)現(xiàn)更大的問(wèn)題——開(kāi)發(fā)商設(shè)立監(jiān)管賬戶(hù)和認(rèn)籌資金賬戶(hù)，其中，融信海納印象一二期業(yè)主交首付和購(gòu)房款的賬號(hào)是“尾號(hào)為1959的農(nóng)業(yè)銀行嘉定支行”，而合同中的監(jiān)管賬戶(hù)是“杭州銀行青浦支行”，后者同時(shí)是融信海納35億元開(kāi)發(fā)貸銀行。

??張巖認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商利用業(yè)主對(duì)專(zhuān)業(yè)名詞認(rèn)知不夠，用所謂“認(rèn)籌資金監(jiān)管賬戶(hù)”意在規(guī)避監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)了預(yù)售資金出逃，已構(gòu)成違規(guī)。

??而作為預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)所在銀行杭州銀行青浦支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“青浦支行”），以“開(kāi)發(fā)貸還款進(jìn)度到期”為由，劃走了預(yù)售監(jiān)管賬戶(hù)中的約28億元資金?！胺抗芫指嬖V我們，融信還有7個(gè)億元開(kāi)發(fā)貸未還，我們推算出，杭州銀行從監(jiān)管賬戶(hù)上劃走約28億元資金。”張巖告訴記者。

??業(yè)主們普遍擔(dān)心的是，如果沒(méi)有后續(xù)資金進(jìn)入到海納印象的監(jiān)管賬戶(hù)，項(xiàng)目或?qū)⒚媾R爛尾。

??不過(guò)，青浦支行并不認(rèn)同這一說(shuō)法。記者從業(yè)主與青浦支行一位自稱(chēng)客戶(hù)回訪(fǎng)的工作人員的通話(huà)錄音中得知，青浦支行方面認(rèn)為對(duì)于進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)資金的房款，盡到了監(jiān)管義務(wù)和責(zé)任。

??對(duì)于沒(méi)有進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)的購(gòu)房款，該銀行職員表示，“青浦支行已經(jīng)多次督促融信將購(gòu)房款打入監(jiān)管賬戶(hù)，也在督促其將未回籠資金進(jìn)行劃回?！?/p>

??而對(duì)于青浦支行劃走監(jiān)管賬戶(hù)資金的問(wèn)題，該工作人員表示：“監(jiān)管賬戶(hù)資金是用于工程款、稅費(fèi)支出，以及償還開(kāi)發(fā)貸本息，而且資金監(jiān)管里有協(xié)議,銀行劃走資金是按照監(jiān)管協(xié)議約定合理合法提取，不存在挪用一說(shuō)。”

??開(kāi)發(fā)貸銀行是否可以劃走監(jiān)管賬戶(hù)資金用于清償貸款？融信海納印象預(yù)售資金是否涉嫌違規(guī)劃轉(zhuǎn)？

??根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第37條之規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管，專(zhuān)項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房的建設(shè)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng)，給預(yù)購(gòu)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

??58安居客研究院分院院長(zhǎng)張波接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在現(xiàn)實(shí)操作中，確實(shí)存在銀行放貸資金沒(méi)有進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶(hù)的情況。“有關(guān)部門(mén)應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的處罰，如果大家都這么做，監(jiān)管賬戶(hù)就形同虛設(shè)了?！?/p>

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向記者表示：“應(yīng)該嚴(yán)格審查涉事方（青浦支行、上海融嘉房地產(chǎn)）的借貸關(guān)系是否屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金借貸，如果不符合規(guī)定，預(yù)售資金不能挪作他用，僅僅只能用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)?！?/p>

??他認(rèn)為：“如果開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移了預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)予以相應(yīng)處罰，就必須進(jìn)行整改；同時(shí)在網(wǎng)簽備案合同里，即使是監(jiān)管銀行，也沒(méi)有權(quán)利去挪用，只能按照預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，更不能私下去挪用。”

??停工的另一個(gè)解釋?zhuān)骸笆┕ぜm紛”

??6月3日，張巖等業(yè)主集體來(lái)到海納印象工地現(xiàn)場(chǎng)尋求維權(quán)、討要說(shuō)法。但兩個(gè)地塊的工地大門(mén)都緊閉，沒(méi)有一絲施工的跡象。

??記者于6月中旬來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行走訪(fǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)工地大門(mén)依然緊鎖，留守工人表示項(xiàng)目在去年就已停工，工人的過(guò)年工資都沒(méi)有發(fā)。

??對(duì)于海納印象停工的原因，業(yè)主向記者表示，融信中國(guó)的客服和項(xiàng)目公司相關(guān)人員都曾給出了另一個(gè)解釋——“施工糾紛”。

??融信中國(guó)的客服表示：“此前已經(jīng)向施工方元訊支付了項(xiàng)目82%的資金，但施工方要求融信再借5000萬(wàn)元給他們，雙方就這樣陷入了糾紛?！?/p>

??對(duì)于融信中國(guó)的說(shuō)法，記者致電融信海納項(xiàng)目的施工方之一上海元訊建設(shè)發(fā)展有限公司，一位項(xiàng)目經(jīng)理向記者表示，融信拖欠的工程款在3000余萬(wàn)元左右，至今已經(jīng)半年有余，“最近房管局協(xié)調(diào)過(guò)，我們的要求很簡(jiǎn)單，按要求付清施工款，我們復(fù)工。”

??據(jù)記者了解，目前上海市房管局等單位已約談了開(kāi)發(fā)商、銀行和施工總包方。

??對(duì)于監(jiān)管賬戶(hù)資金被挪用的問(wèn)題，記者致電負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)的嘉定區(qū)住房保障和房屋管局市場(chǎng)科，科室負(fù)責(zé)人表示：“已經(jīng)收到相關(guān)的舉報(bào)，目前正在處理中?！?/p>

??相較于工程款糾紛，業(yè)主們更擔(dān)心預(yù)售資金挪用的后果——“6億元資金基本能保障項(xiàng)目剩余工程完工，關(guān)鍵是錢(qián)沒(méi)有下放、什么時(shí)候下放、歸還開(kāi)發(fā)貸后，是否還有后續(xù)資金去建房嗎？”

??6月8日，業(yè)主代表再度與融信的項(xiàng)目公司、融信中國(guó)總部客服部進(jìn)行協(xié)商，得到的回復(fù)是，“6月20日，小地塊復(fù)工、6月30日大地塊復(fù)工，沒(méi)有解押的客戶(hù)按照網(wǎng)簽信息解押?！?/p>

??根據(jù)6月13日海納印象出具的業(yè)主《告知函》顯示，目前項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)余額約6億元（含在途按揭貸款等），與杭州銀行的開(kāi)發(fā)貸約7億元。項(xiàng)目總戶(hù)數(shù)1200多戶(hù)，沒(méi)有解押的房源約50%。

??而此次事件的另一個(gè)涉事方杭州銀行青浦支行在接到記者打去的電話(huà)后，對(duì)方表示需要采訪(fǎng)函，在記者提供相關(guān)函件后仍然拒絕采訪(fǎng)。

??杭州多項(xiàng)目開(kāi)工緩慢 “瘋狂”拿地難消化

??除了上海，在融信中國(guó)的重倉(cāng)之地杭州，也面臨危機(jī)。

??2021年的5月，融信中國(guó)浙江公司曾豪擲142.3億元在杭州斬獲7宗地塊，多是高溢價(jià)、自持比例較高的限價(jià)盤(pán)。

??但杭州出讓的不少地塊，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“不賺錢(qián)”。以融信中國(guó)所摘得的杭政儲(chǔ)出[2021年]6號(hào)地塊為例，稅后凈利潤(rùn)率僅有1.65%左右。與融信聯(lián)合拿下杭州四宗地的濱江集團(tuán)主席在發(fā)布會(huì)上曾表示，“努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)水平”。

??知情人士向記者透露，“選擇杭州是因?yàn)楹贾輨偤梅先谛诺膽?zhàn)略?！?/p>

??融信中國(guó)曾在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，拿地以招拍掛為主，投資將重點(diǎn)放在長(zhǎng)三角區(qū)域的一二線(xiàn)城市核心區(qū)域。

??彼時(shí)，2021年上半年的杭州樓市獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，當(dāng)年末，杭州樓市共出現(xiàn)了32次“萬(wàn)人搖號(hào)”的盛況，涌現(xiàn)出一大批“限售網(wǎng)紅盤(pán)”。

??“鑒于杭州市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況，開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)火下去，限價(jià)還會(huì)繼續(xù)放松。這次拍地，讓融信中國(guó)幾乎賭上了集團(tuán)所有資金?！鼻笆鲋槿耸空f(shuō)。

??奈何天不遂人愿，涼意來(lái)得太快。自去年7月份開(kāi)始，行情急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)融資也降入冰點(diǎn)。

??受此影響的結(jié)果是，融信中國(guó)在杭州的多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工進(jìn)展緩慢。

??杭州當(dāng)?shù)匾晃环科笕耸扛嬖V記者：“融信很多項(xiàng)目拿地后幾個(gè)月遲遲未能開(kāi)工，一是方案報(bào)規(guī)沒(méi)有通過(guò)審核，二是房企沒(méi)繳齊土地款。”

??接近“融信中國(guó)”的知情人士告訴記者，融信中國(guó)的所有資金都是集團(tuán)整體管控，前期杭州七個(gè)項(xiàng)目的資金籌劃脫節(jié)，導(dǎo)致土地款沒(méi)有繳齊，開(kāi)發(fā)貸延遲。

??屋漏偏逢連夜雨，“當(dāng)補(bǔ)足土地出讓金，可以正常開(kāi)發(fā)時(shí)，此時(shí)，恰逢美元債節(jié)點(diǎn)，靠高周轉(zhuǎn)高速擴(kuò)張的融信，運(yùn)轉(zhuǎn)速度放緩，待到預(yù)售節(jié)點(diǎn)，又趕上杭州有史以來(lái)最嚴(yán)的限簽?！?/p>

??但是，“當(dāng)時(shí)，融信內(nèi)部上下依舊信心滿(mǎn)滿(mǎn)，覺(jué)得項(xiàng)目可以在半年內(nèi)現(xiàn)金流回正。”前述知情人士告訴記者，“一個(gè)點(diǎn)慢了，后面所有節(jié)點(diǎn)都會(huì)慢。然后其它區(qū)域公司連帶著資金使用都受影響。”

??也正是這次拍地，讓浙江區(qū)域在融信內(nèi)部成了“眾矢之的”，本是重倉(cāng)之地的杭州讓融信陷入了泥潭。

??開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，預(yù)售資金回?cái)n變慢，維持公司正常運(yùn)營(yíng)的正向現(xiàn)金流回流減緩，由此導(dǎo)致的后果是，在拿地僅幾個(gè)月后，融信從買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)轉(zhuǎn)為“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”。

??目前，融信在杭州拿下的7塊地完全自持的僅剩1塊，其余地塊有的股權(quán)比例降低，部分完全退出。

??唯一自持的“融信傲世邸”自去年9月開(kāi)工，曾一度陷入停工和轉(zhuǎn)售傳聞，于今年6月才正式預(yù)售。

??員工“跟投款”難兌付 借機(jī)“清庫(kù)存”

??公司運(yùn)營(yíng)面臨問(wèn)題，員工往往成為最先被優(yōu)化的對(duì)象。

??劉敏是融信中國(guó)蘇滬區(qū)域的一名中層老員工，他于年初離職，此前的項(xiàng)目跟投款，一直沒(méi)拿到本息。

??6月20日，劉敏等原員工被通知趕往上海融信總部簽訂一份“跟投清算協(xié)議”，要求員工自愿同意與公司解除跟投相關(guān)協(xié)議，同意以抵房的形式來(lái)償還員工跟投的本金，劉敏認(rèn)為融信是在變相去庫(kù)存。

??“融信方面暗示跟投款償還遙遙無(wú)期，現(xiàn)在只有抵房可以選，但抵房的標(biāo)的大部分是SOHO公寓，住宅極少只有幾套，這對(duì)普通員工來(lái)說(shuō)根本無(wú)法承受?！彼f(shuō)。

??“即使能抵住宅，根據(jù)城市限購(gòu)政策，還要經(jīng)過(guò)資格審定和搖號(hào)，而且在疫情+失業(yè)的當(dāng)下很多人連首付都拿不出。”

??“比如南京項(xiàng)目，一套住宅總價(jià)400萬(wàn)元，首付比例高達(dá)30%。也就是說(shuō)要先付給公司120萬(wàn)元的首付，才能救自己的跟投。有幾個(gè)人一次性給得起120萬(wàn)元現(xiàn)金？”

??劉敏認(rèn)為，這是逼著大家選SOHO公寓，但按照現(xiàn)在的行情， SOHO公寓的二手房的價(jià)格至少在原價(jià)基層上打8折，還需要扣除稅費(fèi)再折損10%，還未必能賣(mài)掉。

??劉敏告訴記者：“大家都擔(dān)心如果融信真的暴雷了，未來(lái)跟投款根本不知道找誰(shuí)去解決。目前抵房是唯一可選的方式，員工們以后還得自己想辦法追回跟投?？芍^前后都無(wú)路可走?！?/p>

??融信失速 行業(yè)高杠桿壓力警示

??強(qiáng)監(jiān)管讓融信中國(guó)資金愈發(fā)的趨緊。

??從項(xiàng)目停工到員工跟投難兌付、從融資遇困到經(jīng)營(yíng)失察，融信面臨的一系列問(wèn)題，折射了當(dāng)下諸多房企的現(xiàn)狀。

??張波表示：“這不是融信中國(guó)一家的問(wèn)題，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金回流都受到了限制。”

??億翰智庫(kù)宏觀首席研究員張化東告訴記者：“融信中國(guó)目前面臨的困境，其一是因?yàn)槿ツ昴玫靥啵瑳](méi)有及時(shí)踩剎車(chē)；其二是當(dāng)前行業(yè)環(huán)境惡化，各級(jí)地方政府、金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴都不信任開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流變緊了，融信此時(shí)還加杠桿狂奔，必然有問(wèn)題。

??也正是因?yàn)楹贾莸氖Ю?，打亂了融信的整個(gè)資金排布節(jié)奏，也就有了后來(lái)的滬蘇項(xiàng)目資金被抽調(diào)，監(jiān)管資金被挪用的情況。

??前述接近融信中國(guó)的知情人士告訴記者：“融信手上本就沒(méi)那么多錢(qián)，卻還敢拼命拿地，這一切是基于能夠快周轉(zhuǎn)的前提做的投資測(cè)算，一切的前提是把資金發(fā)揮到極致，讓每一分錢(qián)都要快速運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)?！?/p>

??“融信中國(guó)的管理層可以說(shuō)是孤注一擲了，一直賭市場(chǎng)會(huì)好、監(jiān)管會(huì)放松?！彼f(shuō)。

??他例舉杭州，如果杭州七個(gè)項(xiàng)目按照正常流程，土地款付完過(guò)6~8個(gè)月就可以預(yù)售，但實(shí)際情況是，由于土地款沒(méi)有繳齊，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)貸延遲。

??他說(shuō)：“原來(lái)監(jiān)管比較松的時(shí)候，房企在繳納第一筆土地款之后，便能獲得商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸，但強(qiáng)監(jiān)管之下，用便宜的錢(qián)置換貴的錢(qián)的游戲方式已然行不通。”

??他坦誠(chéng)道：“融信骨子里具有‘閔系’企業(yè)的鮮明特點(diǎn)，賭性大，在順風(fēng)的時(shí)候更喜歡all in，融信賭得是杭州的市場(chǎng)，包括去年，如果金融監(jiān)管沒(méi)這么厲害，杭州能夠提高資產(chǎn)價(jià)值和市場(chǎng)信譽(yù)度。只能說(shuō)，融信中國(guó)的管理層唯一沒(méi)料到的是金融監(jiān)管，賭對(duì)了市場(chǎng)，卻沒(méi)有料到整個(gè)行業(yè)大環(huán)境的變化?！?/p>

??克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示， 2021年上半年市場(chǎng)太好，同時(shí)融資相對(duì)寬松，在疫情后國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)的大背景下，盡管當(dāng)時(shí)已經(jīng)有了“三道紅線(xiàn)”，但開(kāi)發(fā)商普遍沒(méi)有引起重視。

??張波認(rèn)為，歸根結(jié)底還是企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。高杠桿、高周轉(zhuǎn)，資金一旦斷了就很難了。

??“在這種情況下，沒(méi)有企業(yè)會(huì)預(yù)見(jiàn)接下來(lái)發(fā)生的事。而且這對(duì)任何行業(yè)都是無(wú)法承受的，更別說(shuō)資金密集型和高杠桿房企了?！彼f(shuō)。

??強(qiáng)監(jiān)管，讓被譽(yù)為“地王收割機(jī)”的融信，高周轉(zhuǎn)策略失速，高杠桿壓力陡增，當(dāng)前市場(chǎng)下，這是行業(yè)縮影，也是行業(yè)警示。

??（應(yīng)受采訪(fǎng)者要求 ，文中劉敏、張巖均為化名）