??6月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的消息不斷，地產(chǎn)股也因此迎來(lái)幾次普遍上漲。不過(guò)，整體來(lái)看，今年上半年市值百?gòu)?qiáng)房企的表現(xiàn)基本延續(xù)了2021年的態(tài)勢(shì)，市值總體態(tài)勢(shì)依然下跌。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)，二季度以來(lái)，上市房企市值百?gòu)?qiáng)中有40家企業(yè)實(shí)現(xiàn)市值上漲，另60家企業(yè)市值下跌；從上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，48家企業(yè)市值上漲，52家企業(yè)市值下跌，下跌數(shù)量依然過(guò)半。

??在持續(xù)下跌之后，今年上半年末上市房企市值百?gòu)?qiáng)的入圍門檻已經(jīng)降至72億元。

??上半年市值漲幅最高的企業(yè)依然是中交地產(chǎn)，半年間漲幅高達(dá)150.55%，濱江集團(tuán)和信達(dá)地產(chǎn)緊隨其后，半年間市值漲幅均超過(guò)80%；相反，上半年市值下跌幅度最大的是龍光集團(tuán)，跌幅61.77%，而融創(chuàng)中國(guó)市值下跌幅度也超過(guò)50%，成為百?gòu)?qiáng)跌幅榜中第二“失意”房企。

??百?gòu)?qiáng)入圍門檻降至72億元

??根據(jù)2022年上半年百?gòu)?qiáng)市值榜數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，11家上市房企總市值超過(guò)千億元，數(shù)量相比一季度末有所增加，這11家企業(yè)分別為萬(wàn)科A、中國(guó)海外發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、貝殼W、恒基地產(chǎn)、招商蛇口和碧桂園服務(wù)。

??其中，貝殼W于5月11日成功在港股雙重上市，且上市后股價(jià)一路上漲，最終于二季度末總市值達(dá)到1504億元，穩(wěn)居千億市值之列，也是千億市值企業(yè)中的新面孔。其他企業(yè)在過(guò)去一年中均躋身過(guò)千億市值行列，不過(guò)碧桂園服務(wù)在今年一季度市值下滑而一度跌出千億元之列，二季度市值回升，季度環(huán)比漲幅約9.76%；而其關(guān)聯(lián)房企碧桂園則相反，本季度已從千億市值行列滑落。

??截至今年上半年末，市值總額在500億~1000億元的上市企業(yè)共11家，因此，綜合來(lái)看，2022年上半年市值在500億元以上的上市房地產(chǎn)企業(yè)僅有22家，500億元以下的企業(yè)占比約8成，其中，還有15家企業(yè)市值總額低于100億元。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的跟蹤觀察，2019年至今，上市房地產(chǎn)企業(yè)市值百?gòu)?qiáng)的入圍門檻在逐漸降低。過(guò)去，由于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大，市值超過(guò)百億元的企業(yè)比比皆是，彼時(shí)，要想躋身市值百?gòu)?qiáng)之列，企業(yè)總市值至少要達(dá)到百億元。

??隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸下行，尤其2021年下半年以來(lái)，行業(yè)加速縮表出清，這導(dǎo)致不少上市房地產(chǎn)企業(yè)市值開(kāi)始“擠泡沫”。從今年上半年房企市值數(shù)據(jù)來(lái)看，市值百?gòu)?qiáng)企業(yè)的入圍門檻已經(jīng)降至72億元。

??出險(xiǎn)企業(yè)市值跌幅較大

??“上市公司的經(jīng)營(yíng)狀況和主營(yíng)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)是資本市場(chǎng)估值的基礎(chǔ)，除此之外，上市房企的估值與土地儲(chǔ)備的規(guī)模和質(zhì)量也緊密相關(guān)?！痹谥残磐顿Y研究院資深研究員馬泓看來(lái)，由于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處下行區(qū)間，房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)顯著下滑，因此，資本市場(chǎng)難以給予房企整體更高估值。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)，今年二季度，40家上市企業(yè)市值上漲，60家企業(yè)市值下跌。其中，漲幅居前的房企為建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、深深房A，二季度環(huán)比漲幅分別為38.32%、36.17%、32.52%；而跌幅居前的則有陽(yáng)光城、金科股份、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)，跌幅均超過(guò)40%。

??不難發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)股下跌更多聚集在經(jīng)營(yíng)狀況不佳的公司，特別是民營(yíng)房企，依然有小部分優(yōu)質(zhì)的國(guó)企、央企地產(chǎn)股表現(xiàn)穩(wěn)健。

??從上市房企上半年整體市值表現(xiàn)來(lái)看，上漲企業(yè)和下跌企業(yè)數(shù)量基本持平，市值上漲企業(yè)48家，市值下跌企業(yè)52家。

??其中，中交地產(chǎn)上半年市值表現(xiàn)一騎絕塵。3月23日至6月7日，這期間，中交地產(chǎn)一共出現(xiàn)20個(gè)漲停板，9個(gè)跌停板，最終上半年漲幅高達(dá)150.55%。

??除了中交地產(chǎn)的表現(xiàn)堪稱“妖股”，上半年，濱江集團(tuán)以及信達(dá)地產(chǎn)市值漲幅也超過(guò)80%。

??這其中，濱江集團(tuán)最近兩年在行業(yè)逆勢(shì)中高歌猛進(jìn)，無(wú)論是土地市場(chǎng)還是銷售市場(chǎng)，濱江集團(tuán)均顯示出強(qiáng)大的資金和產(chǎn)品實(shí)力。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興曾對(duì)外表示，在國(guó)家“房住不炒”的背景下，像濱江這樣的企業(yè)將會(huì)迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，而未來(lái)5到10年將是最好的發(fā)展時(shí)期。優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)和業(yè)績(jī)也得到資本市場(chǎng)肯定，股價(jià)和市值水漲船高。

??相比這些市值上漲企業(yè)，還有部分企業(yè)上半年市值下跌幅度較大，例如龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)，下跌幅度均超50%。這兩家企業(yè)在今年上半年均宣布遇到流動(dòng)性危機(jī)，旗下債券未能按期兌付，均提出交換展期。經(jīng)營(yíng)危機(jī)也是導(dǎo)致兩家企業(yè)市值大跌的關(guān)鍵因素。

??雖然整體來(lái)看，上市房企上半年市值表現(xiàn)不盡人意，但不少業(yè)內(nèi)專業(yè)人士依然看好這些上市房企后續(xù)的市值表現(xiàn)。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)板塊振蕩下行，但是估值仍有提升空間。未來(lái)隨著房地產(chǎn)銷售回暖，上市房企的市值有望進(jìn)一步提升。

??而馬泓則認(rèn)為，后續(xù)這些企業(yè)的市值表現(xiàn)還是取決于其自身銷售端、房企融資端的改善程度。隨著市場(chǎng)和行業(yè)回歸正軌之后，部分經(jīng)營(yíng)狀況逐步恢復(fù)正常的企業(yè)，其市值也會(huì)隨之回歸正常的波動(dòng)區(qū)間。但針對(duì)本身負(fù)債問(wèn)題過(guò)于突出的房企而言，即便房地產(chǎn)板塊整體估值修復(fù)，經(jīng)營(yíng)狀況不理想的公司也難以長(zhǎng)期得到市場(chǎng)青睞。