??償債高峰臨近，房企們的套現(xiàn)動作也頻繁了起來。

??7月27日，合景泰富集團控股有限公司（以下簡稱“合景泰富”，01813.HK）表示在當天跟龍湖集團達成了一筆交易，向后者轉(zhuǎn)讓香港“尚?珒溋”項目50%的股權(quán)及股東貸款，作價13億港元，預(yù)計可錄得4.895億港元的稅后利潤。

??這個項目是合景泰富與龍湖集團在2017年5月以72.3億港元的價格聯(lián)合競得的，目前已為現(xiàn)樓，還有13.5萬平方呎的可售面積。在這兩家公司眼里，“尚?珒溋”是一個頗為優(yōu)質(zhì)的項目，僅2021年就貢獻了86.3億港元的收入。

??合景泰富選擇此時割愛很大程度上是基于償債的需求。根據(jù)惠譽透露的數(shù)據(jù)，在今年剩下的時間里，該公司有102億元的債務(wù)到期。

??7月28日，合景泰富方面對中國房地產(chǎn)報記者表示，今年上半年公司持續(xù)順利兌付公開市場債券，現(xiàn)已準備好各項方案應(yīng)對今年到期的債務(wù)。

??退出啟德項目  變現(xiàn)13億港元

??據(jù)了解，在公告當天，作為買方的龍湖集團就已全額支付代價，買賣已經(jīng)完成，合景泰富不再擁有目標公司——鴻才國際有限公司（以下簡稱“鴻才國際”）的任何權(quán)益。

??鴻才國際旗下的項目公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，于香港啟德沐泰街11號持有一個總銷售面積約50萬平方呎的住宅項目，名為“尚?珒溋”。公告顯示，“尚?珒溋”項目的開發(fā)目前已經(jīng)全部完成，擁有約13.5萬平方呎的可售面積。

??2017年5月16日，合景泰富攜手龍湖集團以72.3億港元競得香港啟德新區(qū)的一幅住宅用地。據(jù)介紹，啟德新區(qū)定位為維港灣畔都市核心，未來商場、寫字樓、酒店、住宅、旅游休閑配套一應(yīng)俱全，因此該地塊被認為是頗具投資價值的稀缺宅地。

??這個項目后來以“尚?珒溋”的案名上市銷售，共667套的貨量，主打兩房及三房單位，由合景泰富操盤。從營收數(shù)據(jù)來看，“尚?珒溋”的表現(xiàn)不俗，2021年，鴻才國際錄得86.3億港元的收入，稅前利潤18.7億港元。截至2022年6月30日，該公司未經(jīng)審核的資產(chǎn)總額約為34.2億港元，資產(chǎn)凈值約為16.2億港元。

??根據(jù)合景泰富披露的數(shù)據(jù)，今年6月份，“尚?珒溋”還錄得了大額成交，其地下帶花園單位的成交金額約7800萬港元，每平方呎的售價超4萬港元。

??由于銷售狀況良好，且未售單位均為現(xiàn)樓，合景泰富的這筆交易錄得了比較好的收益，稅后利潤預(yù)計為4.895億港元。

??合景泰富在香港還有一個大型住宅項目——鴨脷洲項目，是該公司與龍光集團于2017年2月競得的，土地總價168.55億港元，雙方各占50%股權(quán)。這是當時香港最貴的地塊，占地面積約12.65萬平方呎，總建筑面積約76萬平方呎，計劃打造成頂（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.corporatebenefitsplanning.com）級豪宅。合景泰富的管理層曾表示對這個項目期望很高，有信心在產(chǎn)品推出以后取得好業(yè)績。該公司在2021年底透露，香港的兩個項目合計可釋放420億港元的剩余可售貨值，是其境外資金的有力補充。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者獲得的最新消息，鴨脷洲項目將在今年下半年上市銷售。

??102億元短債將到期

??合景泰富表示，此次交易所得的資金將用作償還債務(wù)及一般營運資金。在該公司看來，這是一筆對其很有利的買賣，有助于提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，產(chǎn)生額外現(xiàn)金流入和降低負債比率。

??今年是民營房企的償債大年。廣發(fā)證券的統(tǒng)計顯示，2022下半年和2023上半年民企地產(chǎn)債到期壓力較大，到期及回售額為3163億元，占2022年6月末存量債比重達66%，明顯高于央企和地方國企。從月份分布看，2022年7月是年內(nèi)到期高峰，民企地產(chǎn)債到期及回售額為497億元，8月和11月也超過了300億元。

??合景泰富的償債壓力集中在今年下半年?；葑u在7月21日的報告中表示，該公司在2022年剩余時間仍有102億元的資本市場債務(wù)到期，其中包括18億元在8月份轉(zhuǎn)為可回售的在岸債券，9月份到期的9億美元高級票據(jù)，以及在2022年第四季度轉(zhuǎn)為可回售的17億元在岸債券和到期的8億元在岸債券。

??2023年上半年，合景泰富沒有到期債務(wù)。這意味著，只要順利邁過未來4個多月的償債難關(guān)，該公司將獲得半年的喘息時間。

??為籌集償債資金，合景泰富計劃以香港項目及內(nèi)地的其他資產(chǎn)作為抵押以獲得貸款，同時也準備整體出售寫字樓，回籠55億~57億元的資金?；葑u認為，如果能按計劃完成，這些再融資的安排將足以覆蓋該公司大部分近期到期的債券。

??合景泰富沒有披露寫字樓的最新套現(xiàn)金額，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，該公司近期已獲得了一定數(shù)額的抵押貸款。與金融機構(gòu)的合作此前也有突破，5月17日，合景泰富與華夏銀行廣州分行簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃在投融資、城市更新、供應(yīng)鏈金融等領(lǐng)域深化合作。

??截至目前，合景泰富是為數(shù)不多仍能按時償債的民營房企之一。今年上半年，該公司兌付了多筆公開市場債券，包括共23.72億元的境內(nèi)債券及ABS，和2.5億美元的境外美元債券。

??下半年該公司的開局也算順利，7月19日兌付了本息18.17億元的華西證券－合景泰富商業(yè)物業(yè)第一期資產(chǎn)支持專項計劃優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券。