??隨著行業(yè)調(diào)整逐漸深入，“代建”正在成為“潮流”。

??在近期我們與行業(yè)的交流中，不少房企表示，或?qū)ⅰ按ā奔{入業(yè)務(wù)發(fā)展范疇。

??一直以來，市場對房企“代建”的印象還停留在綠城中國的代建業(yè)務(wù)之上。時至今日，已有超過30家房企在發(fā)展代建業(yè)務(wù)，這其中既有大型房企，也有中小型房企，如萬科、中海、保利發(fā)展、旭輝、仁恒、星河灣、當(dāng)代置業(yè)等。

??在房企土地成本高漲、資金壓力較大的背景下，代建可能成為新的增長點。

??某TOP30民營房企工作人員告訴我們，他們已經(jīng)很久沒有拿地了。最近一塊地是在2021年12月拿的，如果只看集中供地的22城，他們從2021年第二批起就沒有在集中供地城市拿過地。

??他們不是個例，CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2022年上半年，50強房企中有三成房企尚未拿地。若是聚焦重點22城，50強房企中未拿地比例過半數(shù)。

??至今還在拿地的房企中，主要以國企、央企為主，且地方城投、平臺公司的“托底”現(xiàn)象嚴(yán)重。就全口徑銷售TOP50企業(yè)而言，國央企占比達到74%，接近75%的投資金額來自國企央企，民企則近乎“隱身”，拿地金額占比僅有25%，且集中在少數(shù)企業(yè)中。

??對此，部分民營房企工作人員自嘲表示：“民營房企的盡頭是代建?！?/p>

??所謂“代建”，是由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由擁有項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗的專業(yè)代建方承接，雙方通過平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實現(xiàn)共同盈利的一種合作開發(fā)模式。

??隨著土地成本高企、融資環(huán)境收緊、房企資金壓力上升，代建正在不斷吸引新的入局者。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過30家。這其中既有大型房企，也有中小型房企，如萬科、中海、保利發(fā)展、旭輝、仁恒、星河灣、當(dāng)代置業(yè)、廣宇發(fā)展、天房集團等。

??2020年至今就有不少企業(yè)陸續(xù)加入代建藍(lán)海，如中交地產(chǎn)在2020年3月13日完成注冊中交地產(chǎn)管理集團，宣布試水代建業(yè)務(wù)，對標(biāo)學(xué)習(xí)綠城管理；中梁控股也在2020年3月23日提出要加強尋地合作，尋地合作模式包括戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、并購合作、資產(chǎn)收購、城市更新、代建等；金地則推行多元化策略，物管、商管和代建等業(yè)務(wù)并行發(fā)展。

??目前有不少企業(yè)已經(jīng)在代建業(yè)務(wù)領(lǐng)域取得一定成果，如旭輝控股CEO林峰在2021業(yè)績發(fā)布會上表示：旭輝建管已簽約總建筑面積280萬方，預(yù)估合約總代建費4.7億元，預(yù)估可售貨值145億。

??金科代建業(yè)務(wù)2021年實現(xiàn)銷售金額20.28億元，新增代建儲備面積140萬平米，儲備面積600萬平米，儲備貨值近500億元。其中，在管建面中獨立第三方占比同比提升了9.1個百分點至57.7%。

??不少房企工作人員告訴我們：“面對一二線城市拿地高門檻、高成本，近年來TOP50之外的中小房企獨立拿地開發(fā)越來越少，主要都是通過合作模式開拓市場?！?/p>

??現(xiàn)如今，隨著土拍市場被國央企占主導(dǎo)，代建業(yè)務(wù)也逐漸蔓延到50強內(nèi)民營企業(yè)。

??某TOP10房企工作人員告訴我們：“雖然上半年他們的銷售情況還可以，有些項目都是‘日光’，但他們也很焦慮，隨著新增土儲數(shù)量的減少，很多區(qū)域已經(jīng)不再拿地了，等目前的土儲消化完之后，現(xiàn)有的團隊又該何去何從？”

??一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對“人、地、錢”的依賴度極高，如果沒“地”了，未來縮量是肯定的。

??“應(yīng)該有不少民營企業(yè)在考慮代建，這不是笑話，一旦輕資產(chǎn)運營之后，最看重的還是代建企業(yè)的操盤管理能力以及品牌口碑，而這正是我們的優(yōu)勢?！?/p>

??就代建業(yè)務(wù)而言，目前已有不同企業(yè)利用自身的資源稟賦走出了三條不同的路線。

??1、與政府合作密切的大型央企。這種代建房企以華潤、招商蛇口、保利為代表，依靠其國企央企性質(zhì)和政府合作，承擔(dān)政府的保障房工程項目等，比如華潤就在深圳開發(fā)了深圳人才公園以及深圳灣體育中心，這是身份優(yōu)勢與產(chǎn)品優(yōu)勢的疊加；

??2、產(chǎn)品領(lǐng)先的規(guī)模房企。這種房企主要依靠其較強的產(chǎn)品力、運營力、供應(yīng)鏈以及服務(wù)意識通過品牌輸出等方式在全國范圍內(nèi)承擔(dān)商業(yè)代建。比如綠城管理就是開發(fā)管理和品牌雙輸出，在杭州大本營開始做代建，同時擴展杭州之外的地方，現(xiàn)在已經(jīng)成為了國內(nèi)第一的代建企業(yè)；旭輝、仁恒、星河灣也是其中的代表。

??3、產(chǎn)品有獨特競爭力或是區(qū)域龍頭房企。這種房企主要依靠其產(chǎn)品的差異化或者區(qū)域深耕帶來的品牌優(yōu)勢在代建領(lǐng)域形成了自己獨有的特色，比如做綠色地產(chǎn)代建的當(dāng)代、朗詩，再比如利用自身在大本營區(qū)域影響力和實力扎根開展代建業(yè)務(wù)的河南建業(yè)，這是產(chǎn)品優(yōu)勢和區(qū)域優(yōu)勢。

??目前來看，綠城管理與中原建業(yè)是目前中國房地產(chǎn)市場最大及第二大的代建公司，兩家都已完成上市。

??從綠城發(fā)布的2021年業(yè)績情況來看，綠城管理新拓業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步增長，2021年新拓代建合約建面同比增長21.9%至2280萬平，新拓項目代建費同比增長22.3%至71.1億元，平均收費312元/平。

??房地產(chǎn)景氣度下滑催生出更多代建需求，綠城管理從原先主要服務(wù)中小開發(fā)商，逐漸轉(zhuǎn)向承接政府保障性住房、產(chǎn)業(yè)園、市政配套以及AMC與地方城投、國企的新增代建尋求。

??從其代建業(yè)務(wù)的毛利率來看，其綜合毛利率達46.4%。

??2022年3月15日中原建業(yè)也發(fā)布了其首份年度業(yè)績公告，中原建業(yè)2021年全年營業(yè)收入13.0億元，凈利潤7.7億元，凈利潤率高達59.2%。

??可供參考對比的數(shù)據(jù)是，近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率下行，部分頭部房企毛利率已低于20%。

??相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，代建業(yè)務(wù)在諸多方面都具有較大優(yōu)勢。

??首先，代建業(yè)務(wù)作為輕資產(chǎn)模式，主要提供服務(wù)，并不負(fù)責(zé)投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不依賴外部融資來源，負(fù)債率相對較低。

??其次，代建業(yè)務(wù)更少受到房地產(chǎn)市場周期的影響。如市場較好時，代建公司會有充足客戶來源；而當(dāng)市場下行時，房企也會利用代建公司的品牌與服務(wù)抵御周期性風(fēng)險。

??最后，代建業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)特性，還能讓代建業(yè)務(wù)擁有更高的利潤率水平。同時由于規(guī)模經(jīng)濟帶來成本效益，也能讓代建公司能進一步提高利潤率。

??整體來看，對于代建業(yè)務(wù)而言，更加依賴房企的品牌影響與操盤能力。對于一些還未入局的龍頭房企而言，其本身就具有潛在代建實力，切入市場難度不大。未來若更多品牌房企涉足代建行業(yè)，勢必造成行業(yè)競爭性加大，行業(yè)的高增長難以為繼，利潤率水平也或?qū)⑾禄?/p>