??隨著行業(yè)調(diào)整逐漸深入，“代建”正在成為“潮流”。

??在近期我們與行業(yè)的交流中，不少房企表示，或?qū)ⅰ按ā奔{入業(yè)務(wù)發(fā)展范疇。

??一直以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)房企“代建”的印象還停留在綠城中國(guó)的代建業(yè)務(wù)之上。時(shí)至今日，已有超過(guò)30家房企在發(fā)展代建業(yè)務(wù)，這其中既有大型房企，也有中小型房企，如萬(wàn)科、中海、保利發(fā)展、旭輝、仁恒、星河灣、當(dāng)代置業(yè)等。

??在房企土地成本高漲、資金壓力較大的背景下，代建可能成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

??某TOP30民營(yíng)房企工作人員告訴我們，他們已經(jīng)很久沒(méi)有拿地了。最近一塊地是在2021年12月拿的，如果只看集中供地的22城，他們從2021年第二批起就沒(méi)有在集中供地城市拿過(guò)地。

??他們不是個(gè)例，CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2022年上半年，50強(qiáng)房企中有三成房企尚未拿地。若是聚焦重點(diǎn)22城，50強(qiáng)房企中未拿地比例過(guò)半數(shù)。

??至今還在拿地的房企中，主要以國(guó)企、央企為主，且地方城投、平臺(tái)公司的“托底”現(xiàn)象嚴(yán)重。就全口徑銷(xiāo)售TOP50企業(yè)而言，國(guó)央企占比達(dá)到74%，接近75%的投資金額來(lái)自國(guó)企央企，民企則近乎“隱身”，拿地金額占比僅有25%，且集中在少數(shù)企業(yè)中。

??對(duì)此，部分民營(yíng)房企工作人員自嘲表示：“民營(yíng)房企的盡頭是代建?！?/p>

??所謂“代建”，是由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)代建方承接，雙方通過(guò)平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種合作開(kāi)發(fā)模式。

??隨著土地成本高企、融資環(huán)境收緊、房企資金壓力上升，代建正在不斷吸引新的入局者。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過(guò)30家。這其中既有大型房企，也有中小型房企，如萬(wàn)科、中海、保利發(fā)展、旭輝、仁恒、星河灣、當(dāng)代置業(yè)、廣宇發(fā)展、天房集團(tuán)等。

??2020年至今就有不少企業(yè)陸續(xù)加入代建藍(lán)海，如中交地產(chǎn)在2020年3月13日完成注冊(cè)中交地產(chǎn)管理集團(tuán)，宣布試水代建業(yè)務(wù)，對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)綠城管理；中梁控股也在2020年3月23日提出要加強(qiáng)尋地合作，尋地合作模式包括戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、并購(gòu)合作、資產(chǎn)收購(gòu)、城市更新、代建等；金地則推行多元化策略，物管、商管和代建等業(yè)務(wù)并行發(fā)展。

??目前有不少企業(yè)已經(jīng)在代建業(yè)務(wù)領(lǐng)域取得一定成果，如旭輝控股CEO林峰在2021業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：旭輝建管已簽約總建筑面積280萬(wàn)方，預(yù)估合約總代建費(fèi)4.7億元，預(yù)估可售貨值145億。

??金科代建業(yè)務(wù)2021年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額20.28億元，新增代建儲(chǔ)備面積140萬(wàn)平米，儲(chǔ)備面積600萬(wàn)平米，儲(chǔ)備貨值近500億元。其中，在管建面中獨(dú)立第三方占比同比提升了9.1個(gè)百分點(diǎn)至57.7%。

??不少房企工作人員告訴我們：“面對(duì)一二線城市拿地高門(mén)檻、高成本，近年來(lái)TOP50之外的中小房企獨(dú)立拿地開(kāi)發(fā)越來(lái)越少，主要都是通過(guò)合作模式開(kāi)拓市場(chǎng)?！?/p>

??現(xiàn)如今，隨著土拍市場(chǎng)被國(guó)央企占主導(dǎo)，代建業(yè)務(wù)也逐漸蔓延到50強(qiáng)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)。

??某TOP10房企工作人員告訴我們：“雖然上半年他們的銷(xiāo)售情況還可以，有些項(xiàng)目都是‘日光’，但他們也很焦慮，隨著新增土儲(chǔ)數(shù)量的減少，很多區(qū)域已經(jīng)不再拿地了，等目前的土儲(chǔ)消化完之后，現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)又該何去何從？”

??一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“人、地、錢(qián)”的依賴(lài)度極高，如果沒(méi)“地”了，未來(lái)縮量是肯定的。

??“應(yīng)該有不少民營(yíng)企業(yè)在考慮代建，這不是笑話，一旦輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之后，最看重的還是代建企業(yè)的操盤(pán)管理能力以及品牌口碑，而這正是我們的優(yōu)勢(shì)?！?/p>

??就代建業(yè)務(wù)而言，目前已有不同企業(yè)利用自身的資源稟賦走出了三條不同的路線。

??1、與政府合作密切的大型央企。這種代建房企以華潤(rùn)、招商蛇口、保利為代表，依靠其國(guó)企央企性質(zhì)和政府合作，承擔(dān)政府的保障房工程項(xiàng)目等，比如華潤(rùn)就在深圳開(kāi)發(fā)了深圳人才公園以及深圳灣體育中心，這是身份優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的疊加；

??2、產(chǎn)品領(lǐng)先的規(guī)模房企。這種房企主要依靠其較強(qiáng)的產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力、供應(yīng)鏈以及服務(wù)意識(shí)通過(guò)品牌輸出等方式在全國(guó)范圍內(nèi)承擔(dān)商業(yè)代建。比如綠城管理就是開(kāi)發(fā)管理和品牌雙輸出，在杭州大本營(yíng)開(kāi)始做代建，同時(shí)擴(kuò)展杭州之外的地方，現(xiàn)在已經(jīng)成為了國(guó)內(nèi)第一的代建企業(yè)；旭輝、仁恒、星河灣也是其中的代表。

??3、產(chǎn)品有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力或是區(qū)域龍頭房企。這種房企主要依靠其產(chǎn)品的差異化或者區(qū)域深耕帶來(lái)的品牌優(yōu)勢(shì)在代建領(lǐng)域形成了自己獨(dú)有的特色，比如做綠色地產(chǎn)代建的當(dāng)代、朗詩(shī)，再比如利用自身在大本營(yíng)區(qū)域影響力和實(shí)力扎根開(kāi)展代建業(yè)務(wù)的河南建業(yè)，這是產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)。

??目前來(lái)看，綠城管理與中原建業(yè)是目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大及第二大的代建公司，兩家都已完成上市。

??從綠城發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)情況來(lái)看，綠城管理新拓業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，2021年新拓代建合約建面同比增長(zhǎng)21.9%至2280萬(wàn)平，新拓項(xiàng)目代建費(fèi)同比增長(zhǎng)22.3%至71.1億元，平均收費(fèi)312元/平。

??房地產(chǎn)景氣度下滑催生出更多代建需求，綠城管理從原先主要服務(wù)中小開(kāi)發(fā)商，逐漸轉(zhuǎn)向承接政府保障性住房、產(chǎn)業(yè)園、市政配套以及AMC與地方城投、國(guó)企的新增代建尋求。

??從其代建業(yè)務(wù)的毛利率來(lái)看，其綜合毛利率達(dá)46.4%。

??2022年3月15日中原建業(yè)也發(fā)布了其首份年度業(yè)績(jī)公告，中原建業(yè)2021年全年?duì)I業(yè)收入13.0億元，凈利潤(rùn)7.7億元，凈利潤(rùn)率高達(dá)59.2%。

??可供參考對(duì)比的數(shù)據(jù)是，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率下行，部分頭部房企毛利率已低于20%。

??相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，代建業(yè)務(wù)在諸多方面都具有較大優(yōu)勢(shì)。

??首先，代建業(yè)務(wù)作為輕資產(chǎn)模式，主要提供服務(wù)，并不負(fù)責(zé)投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不依賴(lài)外部融資來(lái)源，負(fù)債率相對(duì)較低。

??其次，代建業(yè)務(wù)更少受到房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的影響。如市場(chǎng)較好時(shí)，代建公司會(huì)有充足客戶來(lái)源；而當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)，房企也會(huì)利用代建公司的品牌與服務(wù)抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)。

??最后，代建業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)特性，還能讓代建業(yè)務(wù)擁有更高的利潤(rùn)率水平。同時(shí)由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來(lái)成本效益，也能讓代建公司能進(jìn)一步提高利潤(rùn)率。

??整體來(lái)看，對(duì)于代建業(yè)務(wù)而言，更加依賴(lài)房企的品牌影響與操盤(pán)能力。對(duì)于一些還未入局的龍頭房企而言，其本身就具有潛在代建實(shí)力，切入市場(chǎng)難度不大。未來(lái)若更多品牌房企涉足代建行業(yè)，勢(shì)必造成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性加大，行業(yè)的高增長(zhǎng)難以為繼，利潤(rùn)率水平也或?qū)⑾禄?/p>