??“合景悠活自上市以來就一直堅(jiān)持著獨(dú)立發(fā)展、市場(chǎng)化的路線?！?月24日，合景悠活集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“合景悠活”，03913.HK）的管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上多次強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)化”這個(gè)字眼。

??支撐發(fā)展獨(dú)立性的數(shù)據(jù)是，今年上半年該公司第三方在管面積占比達(dá)88%。在物企與房企普遍深度捆綁的物業(yè)行業(yè)中，這是一個(gè)很高的數(shù)字。

??突出市場(chǎng)化的指標(biāo)，一方面可消除資本市場(chǎng)對(duì)于關(guān)聯(lián)交易的顧慮，另一方面也是想說明公司具備內(nèi)生性增長(zhǎng)的能力。合景悠活首席執(zhí)行官王建輝透露，上半年該公司第三方在管項(xiàng)目收入占比已經(jīng)達(dá)到77%，未來依然高度重視獨(dú)立市場(chǎng)發(fā)展能力的打造。

??上半年收入同比增長(zhǎng)68%

??在房地產(chǎn)行業(yè)下行及疫情的沖擊下，上半年，上市物企的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)開始出現(xiàn)分化，部分公司的凈利潤(rùn)錄得大幅下跌，仍保持正向增長(zhǎng)的，凈利潤(rùn)的增幅也難以跟上收入增幅。

??業(yè)績(jī)公告顯示，今年上半年，合景悠活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.64億元，同比增長(zhǎng)68%，毛利約6.22億元，同比增長(zhǎng)14.5%，凈利潤(rùn)3.29億元，同比增長(zhǎng)3.4%，歸屬母公司的凈利潤(rùn)約為3.14億元，相較去年同期的3.15億元錄得輕微下降。

??期內(nèi)，該公司錄得30.1%的毛利率，而2021年上半年的數(shù)據(jù)是44.2%。對(duì)此，合景悠活首席財(cái)務(wù)官楊靜波表示，毛利率下降涉及多個(gè)方面的原因，首先是業(yè)態(tài)組合的變化，今年上半年各被投企業(yè)的業(yè)績(jī)進(jìn)入了并表范疇，主要是公建、城市服務(wù)和住宅，公建和城市服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利水平在26%~28%?！斑@是我們?cè)谧霾①?gòu)的時(shí)候就有過預(yù)期的正常變化?！?/p>

??其次是業(yè)務(wù)組合的變化，毛利率較高的增值業(yè)務(wù)在收入中的占比有所下降，在一定程度上影響了整體毛利率的表現(xiàn)。上半年，由于疫情導(dǎo)致部分社區(qū)增值服務(wù)進(jìn)度延緩，合景悠活的社區(qū)增值服務(wù)錄得1.9億元的收入，較去年同期的3.2億元下降了近40%，占總收入的比重也從2021年上半年的26.2%下降到今年上半年的9.3%。

??與此同時(shí)，高毛利率的住宅預(yù)售管理服務(wù)的收入也較去年同期有所下降，上半年實(shí)現(xiàn)約1.34億元的收入，占比為6.5%，與2021年上半年的14.5%相比，有8個(gè)百分點(diǎn)的回落。

??今年上半年，合景悠活共拓展新項(xiàng)目334個(gè)，外拓合約面積合計(jì)1400萬平方米。截至6月底，該公司已進(jìn)駐全國(guó)22個(gè)省、自治區(qū)與直轄市的147個(gè)城市，在管面積和合約面積分別為2.14億平方米和2.85億平方米。

??第三方在管面積接近9成

??合景悠活2.14億平方米的在管面積中，來自第三方的占比達(dá)88%。從23%的占比到88%，該公司只花了2年時(shí)間。

??2019年，合景悠活的第三方在管面積還只占23%，2020年提升到52%，2021年便達(dá)到了88%。2021年是一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通過幾次收并購(gòu)，該公司的管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長(zhǎng)，在管面積同比增長(zhǎng)395%至2.06億平方米，來自獨(dú)立第三方的在管面積達(dá)1.82億平方米，同比增長(zhǎng)超8倍。

??第三方在管面積占比高，一定程度上為合景悠活減少了來自關(guān)聯(lián)方的風(fēng)險(xiǎn)。上半年，不少上市物企因?yàn)閷?duì)母公司的應(yīng)收款大增，而提高了應(yīng)收款的減值撥備額度。合景悠活上半年的貿(mào)易應(yīng)收款共約15億元，來自關(guān)聯(lián)方的約8.2億元，較去年同期的10.8億元有所上升，貿(mào)易應(yīng)收款的減值撥備約3000萬元，同比僅增加了1200多萬元。

??第三方外拓還幫助合景悠活完善了多業(yè)態(tài)的布局。2021年，該公司外拓新增的在管面積中，便有52%來自非住業(yè)態(tài)，包括政府物業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院及公共物業(yè)等。2022年上半年，合景悠活外拓面積中的非住占比提升，非住宅外拓合約面積占比64%，在寫字樓、城市服務(wù)、公建、醫(yī)院、學(xué)校等業(yè)態(tài)上均有新拓展項(xiàng)目，包括上海市少兒圖書館、廣州中醫(yī)院大學(xué)第一附屬醫(yī)院白云醫(yī)院、上海工商信息學(xué)校等。

??2021年，該公司通過收購(gòu)廣東特麗潔環(huán)境工程有限公司，首次切入城市服務(wù)賽道。今年上半年，廣東特麗潔環(huán)境工程有限公司共拓展15個(gè)項(xiàng)目，成功打入西南地區(qū)和華中地區(qū)的城市服務(wù)市場(chǎng)，完成了業(yè)務(wù)的異地復(fù)制。

??從收入的表現(xiàn)來看，非住業(yè)態(tài)的抗周期能力較為突出。今年上半年，合景悠活的非住宅物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)分部實(shí)現(xiàn)了10.3億元的收入，同比大增168.5%，占總收入的比重也從2021年上半年的31.2%提升到近50%。截至2022年6月30日，該公司非住宅物業(yè)的累計(jì)在管建筑面積約為1.23億平方米，其中來自第三方物業(yè)開發(fā)商的在管面積占了96.2%。

??大規(guī)模的收并購(gòu)助推合景悠活實(shí)現(xiàn)了目前較為均衡的業(yè)態(tài)布局和收入結(jié)構(gòu)，但跟其他同行一樣，該公司的管理層也強(qiáng)調(diào)未來會(huì)專注在內(nèi)生性的發(fā)展上，除非是非常優(yōu)秀的標(biāo)的才會(huì)考慮收并購(gòu)，而且合作方式會(huì)更多樣，包括資源互換、成立合資合作公司等。