??2022年至今，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力巨大， 8月，受極端高溫天氣、國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度走弱。

??百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，百?gòu)?qiáng)房企1-8月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。

??在這其中，我們發(fā)現(xiàn)，2022年1-8月TOP50房企中民企上榜數(shù)量共計(jì)28個(gè)，較去年同期下降4個(gè)，合計(jì)銷售金額20672.9億元，同比跌幅58%。民營(yíng)房企市場(chǎng)占有率已明顯下滑。

??8月，企業(yè)銷售延續(xù)2022年以來的低迷表現(xiàn)，百?gòu)?qiáng)房企中近6成企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，其中12家企業(yè)的環(huán)比降幅在30%至50%之間，10家企業(yè)環(huán)比降幅超過50%。

??同時(shí)，8月也有部分規(guī)模房企項(xiàng)目業(yè)績(jī)表現(xiàn)較佳。其中，一部分國(guó)央企如中海、建發(fā)、金茂等在當(dāng)前市場(chǎng)的正向刺激反饋下，實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的銷售去化。

??民營(yíng)房企方面，表現(xiàn)相對(duì)較差，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)2022年1-8月TOP50房企中民企上榜數(shù)量共計(jì)28個(gè)，較去年同期下降4個(gè)，合計(jì)銷售金額20672.9億元，同比跌幅58%。

??具體來看，民營(yíng)房企中，兩極分化情況嚴(yán)重，頭部房企如碧桂園、萬科表現(xiàn)出色，在百?gòu)?qiáng)房企操盤排行榜中長(zhǎng)期領(lǐng)跑，并榮登第一、第二位，操盤金額分別為3046.6億元及2753.7億元，明顯高于其他房企。

??注：萬科為混合所有制企業(yè)，據(jù)全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布“2022年中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)”榜單，本文歸為民營(yíng)企業(yè)。

??除此之外，其他民營(yíng)房企的業(yè)績(jī)及排名都出現(xiàn)明顯下滑。

??從銷售占比情況看，民企銷售金額占TOP50房企銷售金額53%，較去年同期下降13個(gè)百分點(diǎn)。雖然目前民營(yíng)房企的整體銷售仍微高于其他房企，但市場(chǎng)占有率下滑明顯。

??近年來企業(yè)利潤(rùn)空間持續(xù)受到擠壓，2021年利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)。企業(yè)整體利潤(rùn)率水平持續(xù)下行探底，企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)均降至歷史較低水平。

??8月，多家規(guī)模房企在2022年中期業(yè)績(jī)披露中發(fā)布盈利預(yù)警，主要表現(xiàn)為利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)以及利潤(rùn)率指標(biāo)的顯著下滑。其中，部分民營(yíng)企業(yè)錄得凈利潤(rùn)虧損。

??也有表現(xiàn)較好的民營(yíng)房企，如2022上半年萬科以2069.2億元奪得民營(yíng)房企“營(yíng)收王”，碧桂園以1623.6億元位居第二。典型房企中營(yíng)收規(guī)模同比增長(zhǎng)的有6家，其中龍湖營(yíng)收同比漲幅超55%，七成房企營(yíng)收下滑。

??上半年，萬科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)181.0億元在典型房企中居首，5家房企在期內(nèi)發(fā)生虧損。其中，4家房企凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，其中融信凈利潤(rùn)跌幅達(dá)539.42%。歸母凈利潤(rùn)方面，萬科保持在百億元之上占據(jù)榜首，僅有4家房企歸母凈利潤(rùn)為正且實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)；

??典型房企中僅龍湖、萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收與利潤(rùn)同增，6成左右房企受市場(chǎng)大環(huán)境影響，營(yíng)收與利潤(rùn)齊跌。

??從營(yíng)收構(gòu)成占比來看：現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍占營(yíng)收主導(dǎo)地位，為打破行業(yè)發(fā)展瓶頸，房企多元化布局步伐加快，雖目前對(duì)營(yíng)收貢獻(xiàn)微不足道，但在各企業(yè)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上仍能看到未來企業(yè)多元化發(fā)展的信心，其中龍湖提出長(zhǎng)租公寓“規(guī)模與質(zhì)量”并行發(fā)展，萬科將逐步向不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)方向轉(zhuǎn)型。

??從目前來看，民營(yíng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率已出現(xiàn)明顯下滑，并呈現(xiàn)明顯分化格局，部分頭部民營(yíng)企業(yè)依然保持領(lǐng)跑態(tài)勢(shì)，更多的則出現(xiàn)了掉隊(duì)的跡象。

??不僅如此，2022年至今，土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)規(guī)?；瘒?guó)央企強(qiáng)勢(shì)、民企羸弱、城投平臺(tái)“托底”的格局。

??從拿地金額TOP20也能看出，僅有濱江、龍湖、偉星等少民企上榜，國(guó)央企則占據(jù)了近8成，其中全國(guó)化、規(guī)?；瘒?guó)央企拿地金額超過5000億，占金額20強(qiáng)的76%，占據(jù)金額TOP100的49%。從投資力度來看，典型的國(guó)央企均遠(yuǎn)超行業(yè)平均。其中越秀、建發(fā)、國(guó)貿(mào)等拿地銷售比超過0.5，華潤(rùn)、招商、中交等也處在行業(yè)均值之上。

??房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“人、地、錢”的依賴度極高。土儲(chǔ)規(guī)模極大程度決定了未來的業(yè)績(jī)?cè)隽?，新增土?chǔ)過少，有可能會(huì)導(dǎo)致沒有項(xiàng)目可賣，未來市場(chǎng)占有率或?qū)⑦M(jìn)一步下滑。

??近期，中央與地方政府頻繁釋放積極信號(hào)，8月中下旬多數(shù)城市公布了第三輪集中供地的計(jì)劃，從供應(yīng)來看，為了維持土地市場(chǎng)回暖和穩(wěn)定，政府持續(xù)釋放“利好”，多個(gè)城市供應(yīng)量較第二輪大幅提升，供地結(jié)構(gòu)也相對(duì)均衡。

??值得注意的是，土拍政策面依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢(shì)，杭州、上海均小幅調(diào)整了土拍規(guī)則，意在吸引更多的企業(yè)參拍。

??隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)帶動(dòng)銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，將會(huì)給中小房企帶來投資的機(jī)會(huì)。但考慮到核心城市地價(jià)較高，短期國(guó)央平拿地的主力格局并不會(huì)改變，民企或?qū)⒃谑袌?chǎng)回暖后迎來一波拿地“窗口期”。

??2022年至今，整體市場(chǎng)壓力巨大，對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來說更甚。民營(yíng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率不斷壓縮，民企在土地市場(chǎng)的存在感也變得愈發(fā)羸弱。

??需要注意的是，今年的土地市場(chǎng)已經(jīng)確定為“小年”，整體投資可能會(huì)比2021年下降約40%，這將影響接下來第四季度及明年的供應(yīng)量。對(duì)2023年來說，不管是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還是新開工，甚至最后的銷售情況，都會(huì)由于供應(yīng)問題，受到很大影響。

??從房企來說，雖然中小企業(yè)的暴雷情況尚未完全緩解，但頭部規(guī)模企業(yè)暫時(shí)平穩(wěn)。未來，房地產(chǎn)企業(yè)最終將出現(xiàn)央企、地方國(guó)企和規(guī)模民企與地方民企三分天下的格局。