??2022年，疫情仍在肆虐的一年。

??之于物業(yè)，疫情是試金石，是放大鏡，亦是顯微鏡。繼聚攏了眾多“高光時刻”之后，物業(yè)行業(yè)的價值在疫情之下又得到了一次“再發(fā)現(xiàn)”：從最初的“社區(qū)服務者”開始轉變?yōu)椤俺鞘蟹照摺薄?/p>

??然而從剛剛過去的上市物企中報季來看，與過往兩年快速增長相比，今年業(yè)績表現(xiàn)不容樂觀。營業(yè)收入、在管面積兩項指標增長放緩；凈利潤、毛利率和凈利率三項指標下降。

??2022年9月29日萬科旗下萬物云上市首日破發(fā)，并沒有給市場帶來多少意外，似乎破發(fā)亦在意料之中。

??2022年第三季度，物業(yè)股普遍下跌，59家上市物企股價均值跌幅達22.7%。即便破發(fā)，目前在港股物業(yè)股的序列中，萬物云股價還是排列靠前。

??對于物業(yè)企業(yè)而言，當下面臨的不僅有物業(yè)行業(yè)本身估值調整的問題，還有整體行業(yè)下行帶來的增長困境。

??2022年上市物企中報季收官，從克而瑞物管統(tǒng)計披露中報的57家上市物企業(yè)績表現(xiàn)（恒大物業(yè)、彩生活、奧園健康未發(fā)布中報；未含剛借殼上市的中天服務）來看，上市物企營業(yè)收入、在管面積兩項指標增長放緩；凈利潤、毛利率和凈利率三項指標下降。

??2022年上半年上市物企營收均值為19.49億元，碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務位列前三。53家物企營收均值同比增長26.5%，去年同期為54.7%，增長放緩。48家營收保持增長，9家下降。去年同期無營收下降企業(yè)。

??社區(qū)增值服務收入增速下滑，三分之一負增長

??上半年社區(qū)增值服務收入均值為2.71億元，排名前三為碧桂園服務21.12億元、保利物業(yè)14.02億元、綠城服務13.10億元。一年來受疫情封控、經(jīng)濟環(huán)境等因素影響，2022H1物企社區(qū)增值服務增速大幅下滑。

??上半年社區(qū)增值服務增速均值為27%，與2021年中133.7%對比，呈斷崖式下降。披露數(shù)據(jù)的46家企業(yè)中31家增長，15家下降。而去年中期，公布數(shù)據(jù)的35家企業(yè)中33家增長，僅2家下降。

??社區(qū)增值收入排名前十的物企，增速與去年同期相比，9家下降，3家負增長。僅新城悅服務增速高于去年。

??以某頭部企業(yè)披露的詳細變化數(shù)據(jù)為例，社區(qū)增值收入下降主要受新冠疫情封控影響。智慧場景解決方案、新零售業(yè)務、校園增值服務業(yè)務無法正常開展，業(yè)務規(guī)模下降。受地產(chǎn)行業(yè)影響，車位資產(chǎn)運營業(yè)務規(guī)模收縮、成交量下降。美居服務等板塊盡管收入有提升，但貢獻占比小。

??仍有一些企業(yè)實現(xiàn)耀眼增長，如金茂服務、招商積余、南都物業(yè)和新城悅服務。幾家增長較快企業(yè)披露相關原因主要是：在管面積大幅提升；嘗試探索新業(yè)務內容，例如團餐、社區(qū)養(yǎng)老領域；挖掘資源優(yōu)勢發(fā)揮協(xié)同效應，例如金茂服務和中化、招商積余和招商局；瞄準To B和To C兩方面發(fā)力，例如招商積余和南都服務成立專業(yè)化公司；采用新形式推廣增值業(yè)務，例如招商到家匯直播平臺IP及打造“一城一品”原產(chǎn)地主題。

??新增容量有限，收并購仍是直接有效手段

??從規(guī)模增長來看，在管規(guī)模增長速度明顯放緩。50家公布數(shù)據(jù)企業(yè)在管面積2022中期均值1.16億平方米，去年同期0.90億平方米，同比增長28.9%。

??合約面積均值為1.72億平方米，同比增長15.7%，低于在管面積增速。合約在管比1.48，低于去年同期值1.65。規(guī)模增長放緩趨勢還將延續(xù)。

??受房地產(chǎn)竣工及可以交付的面積增長放緩影響，未來新增市場整體將呈放緩趨勢。2022上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積66423.5萬平方米，同比下降34.4%；房屋竣工面積28635.8萬平方米，同比下降21.5%。

??在整體行業(yè)下行帶來的增長困境下，疊加物業(yè)行業(yè)本身估值調整的問題，2022年第三季度物業(yè)股普遍下跌，59家上市物企股價均值跌幅達22.7%。其中，11家企業(yè)股價有所上漲，48家企業(yè)股價出現(xiàn)不同程度的下跌。股價跌幅最多的三家物企分別為鑫苑服務、力高健康生活和康橋悅生活。

??9月29日萬物云上市首日破發(fā)，在上市儀式上，萬科董事會主席郁亮表示：“我們并不在意上市時點的估值高低，更在意它未來的長期表現(xiàn)?！?/p>

??作為規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)之一，萬物云的上市將使得港股物業(yè)管理板塊更加完整。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，按基礎物業(yè)管理服務收入計，萬物云2021年在中國物業(yè)管理服務市場中排名第一，占有4.28%的市場份額。

??截至2022年9月29日收盤，萬物云報46港元每股，總市值約536.88億港元。即便破發(fā)，目前在港股物業(yè)股的序列中，萬物云的股價與市值依然排列靠前。

??行業(yè)整體快速發(fā)展步伐面臨調整，央企龍頭卻迎來戰(zhàn)略發(fā)展機遇。盈利能力上，凈利率從去年同期低于市場整體，到今年實現(xiàn)超越。

??資本市場也敏銳捕捉到趨向變化，央企估值上漲。7月華潤萬象生活市值首次超過碧桂園服務，成市值龍頭。乘市場估值回歸理性，華潤萬象生活、招商積余等央企開啟收并購，加速規(guī)模擴張步伐。關聯(lián)房企穩(wěn)健，公司治理合規(guī)，全國化布局完善，讓央企在行業(yè)逆境中異軍突起。

??截至2022年8月31日，央企物管市盈率(PE,TTM)均值為21.47倍，約是整體均值的1.5倍?？偸兄稻颠_265.37億港元，約是整體均值的4.5倍。2021年上市物企在資本市場歷經(jīng)大漲大落，物業(yè)估值回調重塑。2022年估值進一步折讓，并呈現(xiàn)分化，央企物管深受資本市場青睞。

??營業(yè)收入方面，央企也整體實現(xiàn)在高基數(shù)上的高速增長。2022年上半年，6家央企營收總額高達251.74億元，均值為41.96億元，約是上市物企整體營收均值的2.3倍。央企營收同比增長27.2%，增速較整體增速高0.7pct。其中，保利服務營業(yè)收入最高，為64.49億元；金茂服務營收同比增速最快，達60.0%。

??利潤水平方面毛利、凈利實現(xiàn)雙增長。2022年上半年，6家央企毛利潤合計為53.70億元，均值為8.95億元，同比增長30.6%。凈利潤總額為28.98億元，均值為4.83億元，在上市物企整體凈利出現(xiàn)下滑的情況下，央企凈利潤同比增長27.5%，表現(xiàn)出較強的發(fā)展韌性。其中，華潤萬象生活毛利潤和凈利潤均最高，金茂服務毛利潤和凈利潤增速最快。

??物業(yè)管理雖非周期性行業(yè)，但受地產(chǎn)行業(yè)關聯(lián)影響，目前也陷入了增長困境。

??究其緣由，一方面是行業(yè)環(huán)境影響下關聯(lián)方交付及非業(yè)主增值服務下降。案場、車位、房屋經(jīng)紀等高毛利業(yè)務收縮。另一方面是受疫情影響，成本支出上升，業(yè)主增值服務開展遇阻。

??盡管企業(yè)努力降本提效，實現(xiàn)管理費率下降，但難以抵消不利的外部環(huán)境影響。

??在整體行業(yè)面臨調整的時候，央企龍頭企業(yè)憑借全國布局和資源優(yōu)勢迎來戰(zhàn)略發(fā)展機遇，營收、規(guī)模、利潤等全面實現(xiàn)高基數(shù)下的高增長。

??展望未來，或將出現(xiàn)更多物企同第三方進行戰(zhàn)略合作或股權合作或共同成立合資公司，采取強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補的方式延伸自身服務領域或開啟新的服務領域。

??隨著住宅領域競爭日益激烈，也有越來越多物企意欲將優(yōu)勢從傳統(tǒng)住宅業(yè)態(tài)進行延伸，開拓新的服務類型。