??2020年疫情之后，物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑迎來上市潮，并在行業(yè)內(nèi)部催生了更加激烈的收并購(gòu)。進(jìn)入2021年，上市物企并購(gòu)達(dá)到頂峰。

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年全年共有29家上市物企發(fā)起53起并購(gòu)，交易總金額達(dá)355.9億元，為2020年的3.77倍。

??那時(shí)候民企在并購(gòu)市場(chǎng)風(fēng)光無兩，但隨著物企估值回落，國(guó)資物企逐漸逆勢(shì)而上，央國(guó)企并購(gòu)也越發(fā)頻繁。

??2022年前三季度央國(guó)企并購(gòu)交易金額占比近6成，其中華潤(rùn)萬象生活并購(gòu)三家遞表物企的行為也成為了行業(yè)焦點(diǎn)。

??可以預(yù)期的是央國(guó)企正成為物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)的主角。

??2021年物企收并購(gòu)達(dá)到巔峰，據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年全年共有29家上市物企發(fā)起53起并購(gòu)，交易總金額達(dá)355.9億元，為2020年94.3億元的3.77倍。

??不僅是中小型收購(gòu)事件持續(xù)不斷，2021年物管行業(yè)的整合開始由大中小物業(yè)并立的“春秋時(shí)代”進(jìn)入了大型物企、上市物企之間互相吞并的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”，從而將市場(chǎng)爭(zhēng)奪推向白熱化。

??標(biāo)志性事件便是2021年2月23日碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股份的收購(gòu)案。一方是在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)顯得特立獨(dú)行又風(fēng)頭正盛的碧桂園服務(wù)，另一方是頭頂中國(guó)西部地區(qū)首家登陸港股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)光環(huán)的藍(lán)光嘉寶服務(wù)，這筆收購(gòu)案可以算是中國(guó)物業(yè)史上罕見案例，其48.47億元的價(jià)格也創(chuàng)下當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)的收購(gòu)記錄。

??從各大并購(gòu)案的平均交易金額來看，2021年收并購(gòu)事件的平均交易金額達(dá) 6.71 億元，即使除去了碧桂園服務(wù)并購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)的48.47億元，平均交易金額仍達(dá)4.67億元，較2020年1.75億元有大幅提升。

??這在一定程度上也表明了2021年物業(yè)兼并事件中，被收購(gòu)方的平均規(guī)模比2020年更大。

??2021年收并購(gòu)總額排名考前的企業(yè)分別為碧桂園、融創(chuàng)、恒大等，基本都是行業(yè)龍頭企業(yè)。

??直至2022年，物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)整體降溫，截止2022年9月23家上市物企發(fā)起39起并購(gòu)，并購(gòu)交易總金額為99.7億元，僅為2021年同期（261.32億元）的4成。

??2021年并購(gòu)市場(chǎng)主力是民營(yíng)企業(yè)，個(gè)別企業(yè)為絕對(duì)主力，2022年頭部民企并購(gòu)意愿減弱。

??具體來看，2021年9月碧桂園服務(wù)以不超過100億元收購(gòu)富力物業(yè)成為迄今為止行業(yè)最大交易額的并購(gòu)事項(xiàng)。在此基礎(chǔ)上，2021年碧桂園服務(wù)在并購(gòu)市場(chǎng)共投入207.5億元，占年度總交易金額的近六成，成為年內(nèi)“并購(gòu)?fù)酢薄Ｍ瑫r(shí)，2021年雅生活服務(wù)公告披露收購(gòu)6家企業(yè)，成為年內(nèi)交易最活躍的投資者。

??雖然2021年碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)等頭部民企是2021并購(gòu)市場(chǎng)的絕對(duì)主力。但進(jìn)入2022年以來碧桂園服務(wù)明確表示結(jié)束大規(guī)模收并購(gòu)動(dòng)作，其首席財(cái)務(wù)官在今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“追求規(guī)模的收購(gòu)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不是我們的重點(diǎn)，今年沒有大的物管合約的收購(gòu)計(jì)劃?！倍派罘?wù)、融創(chuàng)服務(wù)等企業(yè)也已經(jīng)逐步退出并購(gòu)舞臺(tái)中央。

??與此同時(shí)，2022年前三季度央國(guó)企并購(gòu)交易金額占比近6成，華潤(rùn)萬象生活收購(gòu)3家遞表物企。從披露并購(gòu)交易金額來看，2021年全年央國(guó)企披露并購(gòu)交易金額僅3.2億元，占比1%。2022年前三季度披露交易總金額58.5億元，占比近6成。

??2022年華潤(rùn)萬象生活、招商積余并購(gòu)頻繁，央國(guó)物企已然站在并購(gòu)市場(chǎng)的中央，華潤(rùn)萬象生活前三季度將禹州物業(yè)、中南服務(wù)、祥生物業(yè)3家遞表物企收入囊中成為行業(yè)焦點(diǎn)。

??2021年以來上市物企紛紛為高規(guī)模增長(zhǎng)立下flag，從披露業(yè)績(jī)目標(biāo)來看，企業(yè)在管面積增速普遍保持在30%-50%之間，部分企業(yè)增速設(shè)定甚至超過50%，企業(yè)規(guī)模拓展壓力巨大，對(duì)于頭部在管面積已經(jīng)較大的企業(yè)而言，拓展壓力更大。

??央國(guó)企同樣立下高額業(yè)績(jī)目標(biāo)，如華潤(rùn)萬象生活提出確保在十四五期末在管面積達(dá)到4億平米，中海物業(yè)也表示增長(zhǎng)按5年戰(zhàn)略規(guī)劃去推進(jìn)，即每年要保證5000到6000萬平方米的外拓面積。

　　上市央國(guó)物企中除保利物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活儲(chǔ)備面積相對(duì)充足外，其余企業(yè)相對(duì)較少，較難滿足企業(yè)在管面積增長(zhǎng)的需求。不僅如此，受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，房企銷售放緩，關(guān)聯(lián)方面積交付進(jìn)度也在進(jìn)一步減慢。

??隨著企業(yè)規(guī)模競(jìng)速驅(qū)動(dòng)下直拓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開始趨于白熱化，收并購(gòu)也成為了物企拓展規(guī)模的優(yōu)質(zhì)選擇。

??根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2022年上半年共有43家企業(yè)披露并購(gòu)資金使用情況，其中民企35家，央國(guó)企8家。從企業(yè)并購(gòu)資金使用剩余情況來看，截至2022年上半年，僅55.8%的企業(yè)剩余并購(gòu)資金超過1億元，其中民企18家（占民企樣本比例51%）、央國(guó)企6家（占央國(guó)企樣本比例75%）。

??剩余并購(gòu)金額超過1億元的6家央國(guó)企中，華潤(rùn)萬象生活最多為54.9億元，越秀服務(wù)、保利物業(yè)也在5億元以上。

??對(duì)于央國(guó)企而言，千萬級(jí)標(biāo)的并購(gòu)較為普遍，2022年前三季度千萬級(jí)標(biāo)的平均收購(gòu)對(duì)價(jià)為5315萬元，央國(guó)企在手并購(gòu)資金依然充足。

　　可以發(fā)現(xiàn)，在地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻背景下，央國(guó)企不僅關(guān)聯(lián)方更為堅(jiān)挺，物企發(fā)展更為獨(dú)立，手持剩余并購(gòu)資金也更加充足，這為央國(guó)企物業(yè)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。

??從物企當(dāng)前上市情況來看，民企是絕對(duì)主力，民企經(jīng)歷了一段密集上市期，當(dāng)前除部分籌備上市企業(yè)外，其余民企上市需求相對(duì)較弱，而地方國(guó)企、央企因?yàn)檎邔?dǎo)向，上市需求依然旺盛。

??2020年6月30日召開的中央全面深化改革委員會(huì)第十四次會(huì)議審議通過了《國(guó)企改革三年行動(dòng)方案（2020—2022年）》，2022年是國(guó)企改革三年行動(dòng)即將收官，國(guó)務(wù)院國(guó)資委副主任翁杰明表示：在國(guó)企改革三年行動(dòng)中，明確提出要通過推動(dòng)國(guó)有企業(yè)的上市以及圍繞上市進(jìn)行各種改革，國(guó)企上市是深化國(guó)企改革的重要舉措。

??地方政府也正在推動(dòng)國(guó)企上市進(jìn)程，如：2022年10月11日，福州市政府發(fā)布《福州市政府高度重視審計(jì)整改工作推動(dòng)國(guó)企國(guó)資深化改革》，為進(jìn)一步推動(dòng)國(guó)有企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)化開拓將被納入福州國(guó)企考核，加快推進(jìn)上市國(guó)企培育成為重要途徑之一。

??由于歷史原因，央國(guó)企旗下物業(yè)企業(yè)普遍較為分散，企業(yè)上市前通常會(huì)進(jìn)行一系列并購(gòu)整合。招商積余、保利物業(yè)等上市物企上市前均通過整合并購(gòu)體系內(nèi)相關(guān)資源提高企業(yè)成色，獲取資本市場(chǎng)認(rèn)可。

??我們同時(shí)發(fā)現(xiàn)，在遞表的或待上市的企業(yè)中，珠江城市服務(wù)、國(guó)貿(mào)物業(yè)等企業(yè)也進(jìn)行了相關(guān)整合并購(gòu)操作。據(jù)了解，深業(yè)物業(yè)、浙江省直物業(yè)集團(tuán)、武漢聯(lián)投物業(yè)等更多國(guó)企正進(jìn)行相關(guān)整合操作謀求上市。

??2020年至今，物管行業(yè)經(jīng)過了多輪發(fā)展，從大中小物業(yè)并立的“春秋時(shí)代”進(jìn)入大型物企、上市物企之間互相吞并的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”，隨著整體物管行業(yè)的資本市場(chǎng)回歸理性，央國(guó)企逐漸成為并購(gòu)市場(chǎng)上的主角。

??在地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻背景下，物業(yè)管理行業(yè)也難“獨(dú)善其身”。企業(yè)業(yè)績(jī)壓力、資本市場(chǎng)估值、資金等原因進(jìn)一步推動(dòng)了物管行業(yè)企業(yè)收并購(gòu)。國(guó)企上市是深化國(guó)企改革的重要舉措，在此背景下，物管行業(yè)央國(guó)企上市需求不斷，未來央國(guó)企在并購(gòu)市場(chǎng)或仍將占據(jù)重要地位。