??萬(wàn)達(dá)商管的上市進(jìn)程并非一蹴而就。

??10月24日，港交所信息顯示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“珠海萬(wàn)達(dá)商管”）的上市申請(qǐng)材料已失效。

??舊材料失效，新材料提交已有日程表。10月25日，有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)部知情人士對(duì)記者稱，“招股書今晚就重新提交了。”

??2022年4月21日，珠海萬(wàn)達(dá)商管首次向港交所提交的上市申請(qǐng)材料正式失效，此后公司很快第二次遞交了招股書，不過(guò)半年后，二次提交的上市材料再度失效。

??根據(jù)公司在港上市流程，公司在原申請(qǐng)到期后三個(gè)月延續(xù)期內(nèi)盡快重提申報(bào)材料，將不會(huì)影響上市進(jìn)程。

??接近萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的一位人士對(duì)記者稱，“萬(wàn)達(dá)商管上市的目標(biāo)是既定的，因?yàn)檫@涉及其歷次募資的投資退出問(wèn)題。他表示，萬(wàn)達(dá)商管在前一段時(shí)間據(jù)傳已經(jīng)通過(guò)了港交所的上市聆訊，但因?yàn)楦酃沙掷m(xù)低迷，萬(wàn)達(dá)商管為了等待合適的窗口期而導(dǎo)致此次上市材料的過(guò)期。”

??10月24日，港股全天單邊下挫，恒生指數(shù)收跌6.36%，創(chuàng)2008年10月以來(lái)最大單日跌幅。此外，年初至今，恒生指數(shù)的跌幅已達(dá)約35%。這為萬(wàn)達(dá)商管的上市帶來(lái)挑戰(zhàn)。

??籌備上市已久

??萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為其旗下商管平臺(tái)的上市籌備已久，今年以來(lái)更是動(dòng)作頻頻。

??最近的10月12日，海爾智家與萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作。據(jù)了解，雙方將整合資源優(yōu)勢(shì)，聚焦ShoppingMall打造覆蓋美妝、美食、健身等各類人群的智慧生活場(chǎng)景店。

??目前，雙方合作已取得重要進(jìn)展，在全國(guó)鎖定72家意向進(jìn)駐商場(chǎng)，并計(jì)劃于2023年完成進(jìn)駐200家目標(biāo)；而在全國(guó)475家萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)中，海爾智家已完成43家卡薩帝專賣店進(jìn)駐。

??9月27日，奧克斯地產(chǎn)決定將長(zhǎng)沙、青島、杭州、成都5家?jiàn)W克斯廣場(chǎng)托管給萬(wàn)達(dá)商管。

??據(jù)悉，長(zhǎng)沙奧克斯廣場(chǎng)各商戶已收到商管公司更換的告知函，待10月1日后交接，由萬(wàn)達(dá)商管負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)；杭州奧克斯中心與萬(wàn)達(dá)商管達(dá)成輕資產(chǎn)輸出協(xié)議，并于9月14日成立了杭州倉(cāng)前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司。

??更早前的4月19日，萬(wàn)達(dá)商管接連拿下了北京SOLANA藍(lán)色港灣和北京五棵松卓展購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，二者均以輕資產(chǎn)的方式運(yùn)營(yíng)，后者還將更名為北京五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

??4月1日，建業(yè)集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，前者計(jì)劃將全部商業(yè)項(xiàng)目整體出租給萬(wàn)達(dá)商管或其關(guān)聯(lián)方，萬(wàn)達(dá)商管將會(huì)全面負(fù)責(zé)該等商業(yè)項(xiàng)目的招商、對(duì)外租賃、運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理。

??在接手建業(yè)部分項(xiàng)目的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管充當(dāng)了一次“白武士”的角色。通過(guò)此次合作，建業(yè)將獲得7億元，以緩解資金難題。根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2021年報(bào)數(shù)據(jù)，建業(yè)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在2020年收取的租金是1.38億元，2021年收取的租金是2.03億元。以此來(lái)看，10年時(shí)間萬(wàn)達(dá)僅需支付7億元租金，似乎是撿了個(gè)大便宜。

??上述人士認(rèn)為，經(jīng)此上市材料失效后，萬(wàn)達(dá)商管應(yīng)該會(huì)有兩個(gè)選擇，一個(gè)是繼續(xù)遞表港交所和更新材料，想必這都已經(jīng)準(zhǔn)備好了而且只是個(gè)程式化問(wèn)題；另一個(gè)，也不排除重新回歸A股上市的可能性，因?yàn)樽C監(jiān)會(huì)剛剛允許涉房程度較低的企業(yè)在A股上市，A股較高的市盈率和流動(dòng)性更有利于萬(wàn)達(dá)商管上市募資，而萬(wàn)達(dá)商管經(jīng)過(guò)多年的上市籌備，應(yīng)該在各個(gè)方面都做好了準(zhǔn)備。

??在管面積位列行業(yè)第一

??2021年3月29日，萬(wàn)達(dá)商管與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時(shí)珠海市國(guó)資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。

??此后，萬(wàn)達(dá)方面引入了多方基石投資者。包括騰訊控股、螞蟻科技集團(tuán)、中信資本、星匠、合眾人壽保險(xiǎn)股份有限公司、碧桂園服務(wù)、金逸環(huán)球（碧桂園香港發(fā)展有限公司的全資附屬公司）、招商局輪船、周大福鄭裕彤家族、PAG等在內(nèi)的22家公司，另外還有6位高管，總計(jì)持有21.17％股權(quán)。

??投資者并非無(wú)所求，萬(wàn)達(dá)與投資者設(shè)立了對(duì)賭協(xié)議，承諾2021年-2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏（萬(wàn)達(dá)商管股東）將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

??招股書顯示，2018年、2019年、2020年和2021年上半年，萬(wàn)達(dá)商管分別取得營(yíng)業(yè)收入110億元、134億元、172億元和106億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20億元、12億元、11億元和6.56億元。

??近年來(lái)萬(wàn)達(dá)商管的在管面積逐年增加。截至2021年6月末，萬(wàn)達(dá)商管在管380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積5420萬(wàn)平方米，其中的獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)106個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的27.9%。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管還有162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括133個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

??根據(jù)弗若斯特沙利文統(tǒng)計(jì)資料，萬(wàn)達(dá)商管在管建筑面積已經(jīng)超過(guò)了第二名至第十名的總和。

??有接近港交所的人士表示，由于目前港股市場(chǎng)低迷，萬(wàn)達(dá)商管的上市前景還是存在一定壓力，可以作為比較的是此前同樣在港但破發(fā)上市的萬(wàn)物云，因?yàn)榍罢咂髽I(yè)的業(yè)務(wù)是商場(chǎng)租賃和管理，對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的敏感度更高，經(jīng)營(yíng)難度、挑戰(zhàn)也更大。

??上述接近萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的人士表示，萬(wàn)達(dá)商管是將自身定位于商業(yè)管理，兼營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)，它的商業(yè)邏輯和純粹的物業(yè)管理企業(yè)有較大的不同。此外，萬(wàn)物云作為物業(yè)管理公司的破發(fā)，和物業(yè)管理板塊的理性回調(diào)以及自身發(fā)行價(jià)過(guò)高有關(guān)，萬(wàn)達(dá)商管以商業(yè)管理概念股上市，如果發(fā)行價(jià)定價(jià)合理，未必會(huì)有破發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。