??2022年以來(lái)，物業(yè)股普遍下跌。

??根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)，截止10月21日，55家上市物企股價(jià)均值整體跌幅達(dá)到了47.9%，股價(jià)接近腰斬。

??隨之而來(lái)的問(wèn)題是，物管行業(yè)估值大幅回調(diào)，截至10月份，物業(yè)板塊的估值已跌至歷史最低值。

??通過(guò)進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，不同類型、性質(zhì)、規(guī)模、賽道的物企估值呈現(xiàn)分化越來(lái)越明顯。

??地產(chǎn)下行周期時(shí)，受地產(chǎn)板塊牽連，物業(yè)板塊的抗周期性“失靈”，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的態(tài)度正發(fā)生逆轉(zhuǎn)式的變化。

??在整體行業(yè)下行帶來(lái)的增長(zhǎng)困境下，疊加物業(yè)行業(yè)本身進(jìn)入“擠泡沫”階段，市場(chǎng)悲觀情緒持續(xù)發(fā)酵，物管行業(yè)估值迎來(lái)新一輪回調(diào)。

??克而瑞物管監(jiān)測(cè)了37家樣本企業(yè)從2021年1月1日以來(lái)估值變化情況，截至2022年10月21日，物業(yè)股估值均值已降至14.00倍，而2021年上半年整體估值均值為37.26倍。

??一年半的時(shí)間，37家典型樣本企業(yè)估值均值下跌了六成。

??隨著政策收緊，以及地產(chǎn)債務(wù)違約引發(fā)的信任危機(jī)的影響，2021年以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了快速變化的三個(gè)階段。

??物業(yè)股在2021年上半年經(jīng)歷了高光時(shí)刻，彼時(shí)PE均值最高達(dá)到了45.83倍。良好的政策環(huán)境和企業(yè)業(yè)績(jī)水平對(duì)物業(yè)板塊產(chǎn)生了較大的提振作用，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)板塊擁有較高的預(yù)期，估值集中分布在30-40倍，上半年P(guān)E均值達(dá)37.26倍。

??2021年下半年，物管行業(yè)估值開(kāi)始調(diào)頭下行。當(dāng)時(shí)，住建部等八部門(mén)規(guī)范整治地產(chǎn)行業(yè)的通知進(jìn)一步放大擔(dān)憂，同時(shí)，地產(chǎn)方債務(wù)違約引發(fā)信任風(fēng)險(xiǎn)，不確定性擔(dān)憂情緒也蔓延到物業(yè)管理行業(yè)，資本市場(chǎng)遇冷，上市進(jìn)程受挫，估值水平大幅回調(diào)。

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年7月底，物業(yè)板塊PE首次下滑至30倍以下，自此，物業(yè)板塊估值開(kāi)始一路下滑，下半年P(guān)E均值僅為22.84倍，相較于上半年縮水近四成。

??進(jìn)入2022年，情況并沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性改變，物管公司估值出現(xiàn)大幅回調(diào)，并于10月20日，物業(yè)股估值降至歷史最低，僅為9.45倍。截至2022年10月21日，物業(yè)股PE均值已降至14.00倍。

??從市盈率漲跌情況也可以看出，截至10月，物業(yè)股整體市盈率平均已下跌75.2%。

??物業(yè)板塊估值整體出現(xiàn)下行、動(dòng)蕩，但個(gè)股之間仍存在較大差異，而這一差異在今年以來(lái)逐漸被縮小。

??克而瑞物管監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年以來(lái)，物業(yè)板塊PE最大值和最小值之間的差距最大達(dá)到52.67倍，相差最小的為15.75倍。

??2021年上半年、下半年和2022年以來(lái)，物業(yè)板塊PE最大值和最小值之間的差距均值則分別為32.05倍、23.05倍和27.82倍。均值拉大也意味著行業(yè)之間的分化也在逐漸顯現(xiàn)。

??此輪下調(diào)周期中，有房企背景的物企下調(diào)幅度最大。

??受地產(chǎn)下行的影響，物企估值可謂一路下滑，2021年上半年整體估值達(dá)到近40倍，至2022年以來(lái)已下滑至10倍左右。其中，關(guān)聯(lián)房企處境艱難的物企下滑明顯，估值由2021上半年的32.45倍下滑至2022年以來(lái)的6.48倍。

??同關(guān)聯(lián)房企物企相比，央國(guó)企則表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??2021年上半年，在行業(yè)發(fā)展利好的市場(chǎng)環(huán)境下，央國(guó)企PE均值接近50倍，而民營(yíng)物企僅為33.87倍。

??在地產(chǎn)下行的負(fù)面影響下，物企估值整體呈現(xiàn)出央國(guó)企穩(wěn)健、民企下滑的明顯特征。

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月21日，年內(nèi)央國(guó)企估值均值最小仍超過(guò)20倍，估值均值仍保持接近30倍，而民企估值均值最小跌至5.77倍，估值均值跌至10倍以下。

??物企的規(guī)模水平也影響估值表現(xiàn)，第一梯隊(duì)最抗跌，第二梯隊(duì)物企波動(dòng)性最大。

??數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年以來(lái)，第一梯隊(duì)估值均值一直保持在20倍以上，即便資本市場(chǎng)低迷的2022年，第一梯隊(duì)物企估值仍然高于整體平均值。而第二梯隊(duì)由于較強(qiáng)的成長(zhǎng)性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，在三梯隊(duì)中受到的沖擊最大，2022年以來(lái)，第二梯隊(duì)物企估值均值下調(diào)至11.28倍，且已明顯低于第三梯隊(duì)物企。

??值得一提的是，在不同賽道上，非住宅為主物企的估值今年以來(lái)明顯高于住宅物業(yè)，數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)住宅物企估值均值下調(diào)至12.72倍，低于行業(yè)14倍的平均估值，而非住宅為主的物企估值回調(diào)至16.68倍，但已明顯超過(guò)了住宅為主的物企。這意味著在地產(chǎn)下行期，資本市場(chǎng)對(duì)住宅物企后續(xù)項(xiàng)目拓展和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的期待變低。

??此外，商寫(xiě)類物企估值下調(diào)的幅度最大，從2021年上半年的63.81倍估值，下降至2022年以來(lái)的16.95倍，整體高于住宅物企和均值的估值水平。

??地產(chǎn)行業(yè)下行，物企也難“獨(dú)善其身”，物管行業(yè)穩(wěn)定性格局尚未建立。

??尤其是去年下半年以來(lái)資本市場(chǎng)急劇降溫，大部分物業(yè)股股價(jià)距離峰值接近“攔腰斬”，估值一路回調(diào)且在10月份已跌至歷史最低，物管行業(yè)“走下神壇”。

??物業(yè)板塊估值能否快速回調(diào)，還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)復(fù)蘇，市場(chǎng)回溫過(guò)程中，那些獨(dú)立性較強(qiáng)且關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)健的物企、央國(guó)企、綜合實(shí)力較強(qiáng)的頭部物企，以及非住特別是商寫(xiě)賽道布局的物企，估值將有望率先得到修復(fù)。

??不可否認(rèn)的是，物管企業(yè)估值的整體修復(fù)，還將需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。