公司 2022-11-04 09:47:17 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??從“讓年輕人住得更好”到“讓年輕人生活得更好”,為城市青年英才客群打造居住社區(qū),微領(lǐng)地已經(jīng)堅(jiān)持了10余年。
??作為行業(yè)內(nèi)最早一批具備專業(yè)化能力的集中式長(zhǎng)租企業(yè),微領(lǐng)地十年前便率先試水“租賃社區(qū)”。在微領(lǐng)地集團(tuán)CEO周君強(qiáng)看來(lái),社區(qū)不該僅僅只是居住的地方,還應(yīng)該是一個(gè)充滿活力、開放、多元、溫暖的全新生活社區(qū)。因此,從社區(qū)到泛社區(qū)再到今年提出的“超級(jí)社區(qū)”概念,微領(lǐng)地不斷在社區(qū)構(gòu)建上探索創(chuàng)新。
??周君強(qiáng)表示,“超級(jí)社區(qū)”的概念核心不僅是物理空間,更是連接勢(shì)能?!斑B接”這也是微領(lǐng)地的英文名稱Vlinker所代表的內(nèi)涵——“微領(lǐng)地希望成為青年人城市生活的連接者,將他們每一個(gè)個(gè)體連接起來(lái),也幫助他們和這座城市連接起來(lái)?!?/p>
??10月26日,微領(lǐng)地浦江中心社區(qū)正式開業(yè)亮相。該項(xiàng)目位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)康華路131弄29-30號(hào),共有6棟公寓,原為存量物業(yè),伴隨著閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型,微領(lǐng)地于2021年整體收購(gòu)該項(xiàng)目,在經(jīng)歷疫情的情況下9個(gè)月完成改造,目前是上海房量最大的社會(huì)化保障性租賃住房社區(qū)。
??在浦江中心社區(qū)開業(yè)當(dāng)天,微領(lǐng)地集團(tuán)CEO周君強(qiáng)也接受了中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的采訪,并帶來(lái)他對(duì)租賃行業(yè)以及微領(lǐng)地轉(zhuǎn)型發(fā)展的觀察與思考。
??轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):目前,租賃行業(yè)不少企業(yè)仍選擇走中資產(chǎn)模式,一些具有開發(fā)商背景的租賃企業(yè)則更傾向于輕資產(chǎn)模式,微領(lǐng)地為何要轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)模式?
??周君強(qiáng):微領(lǐng)地進(jìn)入這個(gè)賽道之初,我們就堅(jiān)定了“重資產(chǎn)”商業(yè)模式。不同于其他以“包租”模式進(jìn)入長(zhǎng)租賽道的企業(yè),微領(lǐng)地首個(gè)項(xiàng)目“中環(huán)滬太路社區(qū)”是自主開發(fā)建設(shè)而成。這個(gè)房源規(guī)模近1800套的“長(zhǎng)租大盤”,也成為了當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)單體體量最大的租賃公寓。
??但在當(dāng)時(shí),走重資產(chǎn)之路并不具備與之配套的政策環(huán)境,無(wú)論是土地還是金融都沒(méi)有配套的支持政策,所以后來(lái)選擇了中資產(chǎn)包租模式。
??但這個(gè)行業(yè)的終局是什么?是資產(chǎn)管理。
??純粹做輕資產(chǎn)的話,要做到足夠大的規(guī)模,才能覆蓋后臺(tái)成本。因?yàn)檩p資產(chǎn)只靠運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)的收入,現(xiàn)在行業(yè)普遍管理費(fèi)收入5%左右,管理項(xiàng)目做到一個(gè)億的收入,管理公司收入只有500萬(wàn)元;管理項(xiàng)目3萬(wàn)-5萬(wàn)間能做到10億元收入,管理公司只收入5000萬(wàn)元。
??現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)做輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)三種類型的企業(yè)都存在,但主流還是資產(chǎn)管理,能夠做出規(guī)模的還是資產(chǎn)管理,走重資產(chǎn)模式。
??與其說(shuō)微領(lǐng)地是轉(zhuǎn)型,不如說(shuō)是回歸初心,我們始終堅(jiān)定“重資產(chǎn)”的布局,從中資產(chǎn)包租經(jīng)歷中鍛煉積累了項(xiàng)目整合運(yùn)營(yíng)能力、精細(xì)化的產(chǎn)品能力和品質(zhì)服務(wù)能力,使我們?cè)凇澳纪督ü堋备鱾€(gè)環(huán)節(jié)具備豐富經(jīng)驗(yàn)。
??中資產(chǎn)項(xiàng)目和重資產(chǎn)項(xiàng)目,所需要的能力是不可相提并論的。從投拓角度,后者對(duì)企業(yè)收購(gòu)兼并的投資模型、交易架構(gòu)設(shè)計(jì)能力、項(xiàng)目談判能力、團(tuán)隊(duì)的體系化能力等方面的要求都很高。每個(gè)交易標(biāo)的至少幾億元,甚至十幾億元,項(xiàng)目落地要幾個(gè)月時(shí)間,對(duì)專業(yè)性要求極高。從募資角度講,要經(jīng)歷開發(fā)基金、核心基金、收益類基金、REITs等。建設(shè)端也是一樣的,不僅僅是裝修,而是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的全流程。
??重資產(chǎn)模式雖然門檻比較高,對(duì)團(tuán)隊(duì)能力要求比較高,單個(gè)項(xiàng)目投資規(guī)模比較大,但這是行業(yè)的終局。
??創(chuàng)新源于市場(chǎng)
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):微領(lǐng)地浦江中心社區(qū)以打造成為閔行區(qū)尤其是浦江鎮(zhèn)年輕人生活新地標(biāo)為愿景,從社區(qū)到泛社區(qū)再到超級(jí)社區(qū),連續(xù)創(chuàng)新,微領(lǐng)地的創(chuàng)新基因源自哪里?
??周君強(qiáng):創(chuàng)新的基因就是市場(chǎng)。
??我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)研很充分,要熟悉市場(chǎng)、熟悉城市、熟悉客戶、熟悉產(chǎn)品、熟悉資產(chǎn),在洞察市場(chǎng)的過(guò)程中,會(huì)得到很多正向反饋。我們雖然是做大社區(qū),但我們堅(jiān)持做小戶型,在小戶型里面的功能和空間去創(chuàng)新。第二,已經(jīng)做好的產(chǎn)品,租戶在使用過(guò)程中會(huì)有一些需求變化,體驗(yàn)好與壞,需要不斷調(diào)整。第三,同行的產(chǎn)品也要去學(xué)習(xí)。所謂創(chuàng)新,就是不斷與市場(chǎng)互動(dòng)的過(guò)程。
??以前我們的企業(yè)理念是“讓年輕人住得更好”,后來(lái)我們覺得,做社區(qū)不僅要解決居住需求,還要滿足生活需求、社交需求,就把這句話調(diào)整成“讓年輕人生活得更好”?,F(xiàn)在微領(lǐng)地做“超級(jí)社區(qū)”,我們最大的能力就是做好公寓、搭好平臺(tái)、預(yù)留空間。我們做公寓已經(jīng)11年了,做好公寓的舒適度,功能配套,服務(wù)品質(zhì),這些是基本功。再搭好平臺(tái)和預(yù)留空間,由更多優(yōu)秀的第三方來(lái)為社區(qū)租戶提供優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)。
??三年目標(biāo)規(guī)模做到10萬(wàn)間
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):如何看待目前的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局?微領(lǐng)地與同行相比有何競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?目標(biāo)是什么?
??周君強(qiáng):我喜歡把行業(yè)的起步期比作“春秋時(shí)期”。那時(shí)進(jìn)入門檻低、政策不明朗,無(wú)論是分散式還是集中式,無(wú)論規(guī)模大或是小,都開始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),并不斷摸索嘗試,長(zhǎng)租公寓經(jīng)歷了野蠻生長(zhǎng)。近年來(lái)隨著政策明朗,行業(yè)趨于理性,2021年開始,行業(yè)進(jìn)入了“戰(zhàn)國(guó)時(shí)期”?!皯?zhàn)國(guó)時(shí)期”的標(biāo)志是“剩者為王”,行業(yè)參與主體經(jīng)歷了第一階段的洗禮和成長(zhǎng),留下來(lái)的都是久經(jīng)驗(yàn)證的、可行的商業(yè)模式。
??如果說(shuō)我們微領(lǐng)地有一點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)的話,就是戰(zhàn)略選擇是對(duì)的,執(zhí)行是堅(jiān)決到位的。第一,只選擇在上海,沒(méi)有去其他城市擴(kuò)張;第二,只做一個(gè)產(chǎn)品線,同時(shí)做多個(gè)產(chǎn)品線對(duì)公司能力挑戰(zhàn)很大;第三,最核心的人在做;第四,獲取項(xiàng)目、獲取資金、建設(shè)項(xiàng)目以及運(yùn)營(yíng)等資管能力都具備,具有作為資產(chǎn)管理的復(fù)合能力。
??我們的三年目標(biāo)是規(guī)模能做到10萬(wàn)間。對(duì)微領(lǐng)地而言,上市可能還需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間準(zhǔn)備,我們現(xiàn)在要做的是拿到更多的項(xiàng)目、做好已拿的項(xiàng)目,服務(wù)好租戶,先執(zhí)行好三年規(guī)劃。(付珊珊)
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論